响螺湾——作为滨海新区大开发中具有标志性的新兴商务区，越来越多的受到了人们的关注，但是因其刚刚起步建设的缘故，对于大部分人来说，响螺湾依旧充满了极强的神秘感和众多的谜团。
本期，我们将代您实地考察响螺湾商务区的建设现场，并探访相关人士，为您一一解开“响螺湾之谜”。
谜团1——缘何叫做“响螺湾”？
响螺湾商务区原属天津长芦盐场，海河下游开发规划时，该地区成为海河入海口处一个重要规划建设地块。由于海河入海口处的水流很像一个海螺，因而该地区被命名为“响螺湾”。
其实，响螺湾商务区还有另外一个名字——“外省市商务区”，这取决于其特殊的定位。响螺湾商务区的发展依托塘沽城区、开发区、保税区等地，将会重点服务于各省市驻滨海新区办事机构、中央企业驻滨海新区办事机构以及大型企业集团总部、科技研发中心等，提供高档写字楼以及配套服务设施。拥有该定位的响螺湾商务区会将34个块地分配给25个省市和9个中央级企业，这些单位将成为具有政府背景的“招商团”。
其实，响螺湾商务区还有另外一个名字——“外省市商务区”，这取决于其特殊的定位。响螺湾商务区的发展依托塘沽城区、开发区、保税区等地，将会重点服务于各省市驻滨海新区办事机构、中央企业驻滨海新区办事机构以及大型企业集团总部、科技研发中心等，提供高档写字楼以及配套服务设施。拥有该定位的响螺湾商务区会将34个块地分配给25个省市和9个中央级企业，这些单位将成为具有政府背景的“招商团”。
图1
谜团2——“响螺湾”将来嘛模样？
作为滨海新区中心商务商业区的起步区的响螺湾商务区，北依海河岸线，与海河外滩公园隔河相望，东沿海河与于家堡商务区毗邻，西至中环干道河南路，南抵主干公路津沽一线，规划面积1.1平方公里，重点建设各省市及中央企业驻滨海新区办事机构及配套服务设施。响螺湾商务区拟建高层楼宇48栋，总建筑面积367万平方米，最高塔楼将达到345米；规划道路22条，累计全长19公里，将于2011年初步建成，成为滨海新区的国际化综合服务区。
响螺湾商务区的高层建筑群借鉴了美国芝加哥希尔斯大厦、旧金山泛美大厦、曼哈顿帝国大厦的建筑经验，建成后将形成沿海河跌宕起伏的“天际线”。响螺湾商务区滨水建筑景观借鉴了澳大利亚悉尼Dr.MaryBooth公园以及美国费城特拉华湾、巴尔的摩内港等地的成功经验，“提炼”出近水与亲水、景深与层次的双重概念，设计了“一带三庭”的景观模式：由南北方向的带状绿地、亲水平台、内湖及彩带岛形成一条滨水带；沿滨河西路设置三个城市开放空间，形成响螺湾商务区的三大城市“中庭”。此外，响螺湾商务区的街道设计借鉴了美国密尔沃基辉煌大道等地开发设计的先进理念，形成特色街廊。
图2、3、4、5
谜团3——“响螺湾”基础设施如何配套？
谜团3——“响螺湾”基础设施如何配套？
响螺湾商务区规划面积1.26平方公里，一期工程道路设计总长度8.5公里，道路面积28.5平方米，共计12条。目前，已经有7条道路竣工，几乎全部位于近期开工建设的地块周围，达到了项目开工建设对道路通行条件的要求。响螺湾主干道之一的迎宾大道双向6车道全部具备通车条件。目前，像迎宾大道这样的竣工道路已达4条。二期工程计划建设道路10条，主要集中于大沽船厂区域，目前3条道路也已经开工建设。响螺湾商务区还将拥有庞大而先进的地下交通网络。根据初步规划，为了解决跨河交通问题，连接响螺湾和塘沽中心城区的地下机动车道将从上海道开设入口，穿过海河，直达商务区。作为现代化的商务区，具有超前意识的响螺湾已经规划出了大量的地下停车库，这些地下停车库将通过地下机动车道实现连通。
响螺湾商务区在设计之初就充分考虑了交通问题，将会打造地下、地上、水上三层的立体式交通，将建成完善的地下交通系统，包括地下行车系统、地下步行系统、地下停车系统、地下轨道交通系统等。此外，响螺湾商务区“对外”的重要交通项目是海河开启桥。桥梁全长1066米，西起坨场南道，跨过海河，东至永太路。海河开启桥竣工后，将把海河西岸的响螺湾商务区与东岸的金融区连接起来，缓解海门大桥、海河大桥的压力。
响螺湾商务区在设计之初就充分考虑了交通问题，将会打造地下、地上、水上三层的立体式交通，将建成完善的地下交通系统，包括地下行车系统、地下步行系统、地下停车系统、地下轨道交通系统等。此外，响螺湾商务区“对外”的重要交通项目是海河开启桥。桥梁全长1066米，西起坨场南道，跨过海河，东至永太路。海河开启桥竣工后，将把海河西岸的响螺湾商务区与东岸的金融区连接起来，缓解海门大桥、海河大桥的压力。
谜团4——“响螺湾”地块升值潜力如何？
响螺湾商务区作为32个环渤海城市经济发展的商务中心，其地位和作用是其它任何区域所无法比拟的。根据滨海新区政府关于响螺湾商务区的投资优惠政策，目前该区域的土地出让价格为3000元/平米，合计约为200万元/亩。
随着响螺湾商务区的不断发展，土地价格定会不断上扬，从滨海新区地价上涨的趋势分析，到2009年响螺湾商务区的土地价格预计会达到1000万元/亩以上，升值比例为500%，潜力巨大。
随着响螺湾商务区的不断发展，土地价格定会不断上扬，从滨海新区地价上涨的趋势分析，到2009年响螺湾商务区的土地价格预计会达到1000万元/亩以上，升值比例为500%，潜力巨大。
谜团5——几年建成“响螺湾”？
根据规划，响螺湾商务区将在2年内完成开发启动，达到3年全面建设、5年初具规模、8年基本建成，用约15年的时间全面达到规划设计要求和功能定位目标。
2007年9月，响螺湾商务区的7个项目同时开建，标志着滨海新区中心商务商业区建设全面启动。截至2007年年底，已有五矿商务大厦、滨海浙商大厦、友联国际商务大厦等10个项目开工建设。2008年，响螺湾商务区至少还将开建10个项目，其中，极地海洋世界已具备开工条件。到2011年，响螺湾商务区将初具规模，成为拥有数十座高层建筑，集商业、金融、观光为一体的商务区。
响螺湾商务区建设时间表：
响螺湾商务区建设时间表：
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时间
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建设项目
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2007年9月11日
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响螺湾商务区正式建设，7个高层项目同时开工，滨海新区标志区建设全面启动。
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2008年
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建成海河开启桥，开工建设过海河隧道，为织就地下交通网络拉开帷幕。
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2009年
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完成过海河隧道基础设施建设，完成重要节点的环境工程建设，建设海洋极地世界、滨海体育中心、青少年科技主题公园、商务商业展示中心、星级宾馆、商务写字楼等项目。
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2011年
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响螺湾商务区将初步建成，外省市商务楼、海洋极地世界、商务商业展示中心等重大项目投入使用。
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谜团6——“响螺湾”中的舞者都是谁？
天津碧桂园凤凰大酒店
广东省佛山市政府驻津办携广东碧桂园集团投资开发。占地69742.2平方米，建筑面积32万平方米，建筑物高100米，地上25层，地下2层，层高4米，投资额19亿元，建成后主要功能为酒店、会展、商业和娱乐设施。
中船重工大厦
中国船舶重工集团公司投资开发。占地9665.3平方米，建筑面积7.5万平方米，建筑物高127米，地上30层，地下2层，层高3.7米，投资额4.2亿元，建成后主要功能为中船重工滨海研发中心。
内蒙古大厦
内蒙古奈伦集团投资开发。占地9168平方米，建筑面积15万平方米，主楼建筑物高160米，地上39层，地下4层，层高4米，辅楼地上88米、22层，地下4层，投资额9亿元，建成后40%为酒店、写字楼，60%为酒店式公寓。
中国五矿商务大厦
五矿置业公司投资开发。占地22800平方米，建筑面积地上131800平方米，建筑物高度地上100米，地上30层，地下2层，层高4米，投资额8亿元，建成后主要功能为企业办公、写字楼及酒店式公寓。
丰盈大厦
大连丰盈联合投资有限公司投资兴建，总投资12亿元，规划总建筑面积16.3万平方米，设计层数58层，副楼28层。
中钢国际广场
中钢国际控股有限公司投资兴建，总投资18亿元，规划总建筑面积25万平方米，设计层数40层。
滨海浙商大厦
天津市浙江经济建设促进会、天津市浙江省商会牵头，天津滨海浙商投资控股有限公司投资兴建，规划总建筑面积1.3万平方米，设计层数30层。
友联商务大厦
黑龙江友联房地产综合开发有限公司投资兴建，总投资4.5亿元，规划总建筑面积10.9万平方米，设计层数34层，设计高度99.6米。
温州大厦
天津市温州商会投资兴建，总投资7亿元，规划总建筑面积15.9万平方米，设计层数27层。
滨海王相大厦
秦皇岛市华盾房地产开发有限公司投资兴建，总投资3亿元，规划总建筑面积5万平方米，设计层数34层。
天津极地海洋世界
天津极地海洋世界占地18.7万平方米，由大连海昌集团投资建设，其中展馆面积4万多平方米，总投资约16亿元，展馆外形似“鲸”，由曾参与迪士尼乐园设计的美国RPVA公司规划设计，内部展示则由世界排名第二的日本电通广告公司设计完成。天津极地海洋世界建成后，将是我国目前同类建筑中占地面积最大、配套设施最高端的展馆。
机构观点：响螺湾将顺势腾飞
观点提供/合富辉煌房地产（天津）市场及项目前期研究部
2007年，随着响螺湾商务区的确立，响螺湾建设的速度也开始大踏步的前行。东、西沽拆迁工作的大规模展开，解决了区域发展的后顾之忧；区域改造运动正如火如荼的开展，预示着这个区域将会再在未来一段很长的时间里发生根本性的变化。
规划方案的出炉，使得该区域有了实质性的进展，由于中央政府的合理导向，以及各省市对滨海新区发展潜力的良好预期，使得响螺湾规划区域内的地块已被各省市所分割。
响螺湾地区整体分为三期开发，首期进入市场的分别为：哈尔滨工大集团、河北卓达集团、秦皇岛市华盾房地产开发有限公司、聊城鑫城房地产开发有限公司、大连丰盈联合投资有限公司、天津市温州商会、黑龙江友联房地产综合开发有限公司、中钢国际控股有限公司。这些地方政府的进入势必会给这片新兴区域注入强有力的活力。2008年4月18日举行的津洽会上响螺湾商务区高调亮相，成为重点招商项目。
后续随着区域配套（响螺湾公园、周边交通配套）的相继建成，区域的竞争力将会大大提升。配套设施相继建成后，对响螺湾地区的后续开发将起到推波助澜的作用。
依照现阶段政府、开发商以及市场的重视程度；一期将会得到成功开发，会给人们展现出一个初具规模的商务区域，届时区域价值将会大大提升，为后续的开发创造一个崭新的环境。对于房地产商来说，区域的成熟将会给他们带来无限的商机，届时大批地产商将会进入该区域，一场地产逐鹿是不可避免的，但逐鹿后的区域价值同样会得到升值。随着响螺湾商务区的成功开发，一个现代、新颖的高端商务区将见证着滨海的发展。
专家视角：投资响螺湾区域内项目，重点考虑机会成本
观点提供/DTZ戴德梁行高级估价师
桑绍斌
（人物照片）图6
整个响螺湾的规划面积将近400万平方米，现在已经签约的38个项目里面，总建筑面积规划的是374万平方米，用途以酒店、写字楼、服务式公寓和商业为主。
说到响螺湾区域内项目的投资潜力有多大？首先需要参照一下滨海新区和市区内现有项目的状况。从目前滨海新区的写字楼市场来看，主要的甲级写字楼还是集中在泰达开发区这边，开发区内最高端的写字楼项目是滨海金融街，它现在的售价在14000元到15000元之间，其次就是津滨杰作和银座大厦，它们的售价基本上在12000元到13000元之间。从写字楼本身的状态来看，目前滨海新区写字楼物业的档次还不是很高。从响螺湾未来的规划来看，不管是央企的办公大楼，还是一些开发商建设的项目，其规划的建设标准会比现在的开发区存量的写字楼提高一个档次。从供应量上来看，可以预计在2011年到2012年，响螺湾将会有100平方米的写字楼供应量投放到市场中，到2014年，会有300平方米的写字楼供应量投放到市场中。
而据我们统计，目前整个天津市区的甲级写字楼的存量是123万平方米。可以预计，未来5到8年之后，市区写字楼的供应量水平应该是现在的3倍，那时供应量会非常充足，一方面会有一些企业办公自用，另外一方面主要会通过对外出租的方式投入到市场中。如此之大的供应量，市场中是否会有一个与之相符的需求量来支撑还是一个未知数。从规划来看，响螺湾区域内项目的目标客户应该是以金融、商贸、第三产业为主的租户或买家为主，但我个人认为，在未来10年之内，它的需求量是很难支撑它的供应量的。
从售价和租金来看，个人认为，在2012年首批大供应量投放市场的时候，响螺湾区域内的写字楼预计售价会在15000元到18000元之间，但仍会低于南京路CBD的水平。
从租金来看，现在滨海新区内租金最高的项目是滨海金融街的二期，基本上在3元到5元之间的水平。未来可以预见，响螺湾区域写字楼的租金应该会在3——5元之间的租金水平。另外，以目前天津市区内的写字楼和公寓组合的项目来看，包括信达广场、国际大厦等高端项目在内，办公部分的租金水平都会低于公寓部分。预计响螺湾的公寓产品到2012年，租金会在5元——6元之间的水平。
目前，作为投资客如果要投资响螺湾，最重要的需要考虑机会成本，在投资一个物业后长期持有，每年如果只能拿到5%以下的投资回报的话，那么就不如投资银行理财类的产品。现在天津市场中住宅产品的回报率在3%到4%之间，写字楼在8%到9%之间，公寓在9%到11%之间。可以说，如果投资一些公寓的产品，如果长期持有它，回报会高于其他产品的。
需要提醒大家的一点，响螺湾区域存在一个明显的不足是交通通达性的问题，未来规划将会继续建设8座开启式大桥，但从目前每天开启3次的海门大桥来看，每次过船时半个小时内大桥就会断交，已经严重影响到了车辆的顺利通行。
投资过程中，一方面我们要得到持有过程中的租金收益，另外还要考虑未来在转售过程中的差价收益。最后，建议投资客在考察响螺湾区域内写字楼时别忘看物业前期规划时的意向租户的类型，是否是政府扶持的那些产业，如电子信息、汽车、金融等行业，如果它们在滨海新区有一个长足的发展的话，相关企业的租赁周期就会比较长，这样投资风险就会相对较低。
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