搜狐网、焦点房地产网主办“中国住宅商品化十年10年”大型报道活动，全面盘点10年住房商品化的历程。中房集团理事长，原中房集团董事长孟晓苏先生作为这段历史的亲历者孟晓苏(孟晓苏博客,孟晓苏新闻,孟晓苏说吧)对焦点网高端访谈栏目讲述了他的改革回忆。

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　　【记者 马磊】：你好孟总，在房产业内对您的几个定位，一个是政府官员，第二是企业家，第三是学者，在我们中国住房商品化十年的这么一个特别的访谈节目当中，您更喜欢哪个称谓？

　　【孟晓苏】：应当说这三个身份都恰如其份的，是我过去从事过和现在正在从事的职业的缩影，这30年里面，我做过很多年的政府官员，又有大约一半时间在主管和运营着房地产集团，同时我从开始到现在一直认为自己是个学者，所以这三个身份对我来说都恰如其份。

　　【记者 马磊】：就您现在心态来讲您比较喜欢哪个身份？

　　【孟晓苏】：应该这么说，政府官员已经是过去了，作为企业家也是一个社会分工，但是我自己个人，我更愿意做的是一个研究政策和推动理论创新的一个学者。

　　中国的住房商品化，从它开始推进到现在来看应从1981年1月开始到现在，已经有27年了。

　　【记者 马磊】：刚才我们提到了我们这次对您的专访的是中国住宅商品化十年这么一个采访，对这个概念本身来讲，您是否认同这么一个概念呢？

　　【孟晓苏】：中国的住房商品化，从它开始推进到现在来看不是十年，应该从中国第一个房地产企业的成立，就是1981年1月开始到现在，应当说已经有27年了。中国的房屋住房商品化，是从1980年4月份，邓小平的一次重要谈话起步的，那个谈话人们把它整理出来定名为“邓小平关于建筑业的一次重要谈话”，其实这里边大量的是谈房地产业的，包括谈住房可以作为一个重要的支柱产品，作为三大支柱产业之一，拉动了国民经济，包括主张提租售房，老百姓个人可以买房产，包括农村房屋的改造，邓小平都提到了。后来我们推动了房改，特别是从1998年，你们所以说这十年以来的房改，其实都是按照1980年邓小平同志当年的那种设想在推进。所以现在反过来再读1980年邓小平这些讲话，感到老家人真的有这种远见卓识。

　　邓小平讲话的第二年，当时国家建工总局的局长是肖桐先生，和当时的财政部建设银行，当时的行长叫武博山先生，他们共同在国务院副总理古牧同志的支持下，就创办了中国最早的房地产企业，叫中房公司。

　　【记者马磊】：就是您所在的企业。

　　【孟晓苏】：这是后来12年后我加入到这个企业。我们后来知道，国家建工总局后来就转为建设部，肖桐先生作为第一任中房董事长，他同时又是建设部的副部长，这以后在我当中房总经理的时候，也就是1992年了，那个时候董事长是建设部的副部长杨慎先生，副董事长是国家建设银行的副行长王岐山先生，而我作为董事总经理加入了他们的团队。应当说肖桐先生、杨慎先生和王岐山先生，他们都是中国房地产最早的开拓者。

　　从那时候起算，在国家主管部门以及一些热心人士的关注下，根据邓小平1980年4月份的讲话，开始推进着中国的住房商品化。但是很长时间，推进起来是处在一个转轨时期，是从计划经济向市场经济转轨时期。现在印象最深得是1998年以后推行了房改和大规模的进行房地产开发，在这之前那段时间，人们往往忽略，但是如果没有前面的就没有以后的推进。因为没有邓小平同志在1980年的那次讲话，也就不会有1998年以后波澜壮阔的住房商品化的进程。

　　【记者 马磊】：那时候你在做什么？

　　【孟晓苏】：我那时候还在上大学，那时候我作为77届入学的高考第一批学生，正在读我的本科，中文系新闻专业，在北京大学。那时候我们一批同学入校，都是满怀着理想，我们那时候的学生跟现在的学生不一样。

　　【记者 马磊】：您当时有没有想过，或者说当时邓小平同志的这篇讲话您看到过？

　　【孟晓苏】：没有，那是在多少年之后，在我1992年走到房地产行业的时候，我才看到了邓小平这份讲话。应该说那时候，很亲切。

　　【记者 马磊】：命运最终把你推向这个位置，因为您之后都是和中国房地产发展是联系在一起的。

　　【孟晓苏】：应该说在改革开放30年里，我的命运多次和不同的改革联系在一起。应该说上大学就是恢复高考联系在一起了，大学毕业以后，我到中南海做了万里副总理的秘书，又和推进农村改革、推进城市改革这些宏观决策联系在一起，后来他到人大当委员长，我作为委员长的秘书和人大秘书局的副局长，我在推进着立法。到国家质检总局工作了两年时间，也是在推进改革。所以不同的时间段，因为我处在不同的岗位上，我都直接参与了国家的改革和发展。

　　【记者 马磊】：您觉得您参与的这几个改革和发展，刚才您讲到比如农村的问题、制度的问题，包括房地产的问题，您觉得并列起来，房地产的问题解决的难度系数来讲那个更难？

　　【孟晓苏】：应该说中国改革最艰难的堡垒就是从农村突破的，当时我到中南海工作的时候，以万里同志为首的一批领导同志，在推进农村过程方面付出心力的这些先驱，他们持续工作了几年。当初改革风险比现在大得多，比推进住房商品化的风险也多大得多。这种改革，不光发展农村生产力，不光使亿万农民过上好日子，而且最终推动了法律的变化。把人民公社，就是原来写到宪法里面的，提出来进行讨论，不光是农村经济，中国经济掀开了新的一页。正是因为农村改革的推动，才推动了日后中国整个国家发生了这么大的变化。那段时间应该说，从胆略上、从改革的力度上，都是无可比拟的。

　　相对之下，房地产的改革，房地产的发展，实际上就是住房商品化的改革，应该说在没有房地产产业之前，中国是处在一种住房由公家建设、由公家购买，这样的一种无偿使用、无偿租用的这样的时期，那个时期谈不上住房的商品化。房地产本身出现就是改革，它本身出现就是向中国从过去的自建、廉建向住房商品化迈出的一个重要的步子。当然这里面改革推行起来也不容易。就我来说参与时间最长的是住房商品化的改革。

　　而且进入房地产这个行业的时候我已经在中南海学到不少东西了，我是以一个相对成熟的眼光来看待房地产这个产业，毕竟我自己的一些资源优势，包括过去在工作中学到的这些宏观决策的知识，以及和国务院、和中央领导的天然的联系，来贡献我的力量。所以在相当一段时间之内，我提了不少建议，也纷纷被采纳了。

　　【记者 马磊】：当时为什么想到房地产，因为我觉得你有多种选择，92年的时候为什么选择到中房集团呢，有没有一些小的故事发生呢？

　　孟晓苏曾三次向万里同志表达从事实际工作意愿；王岐山对房地产改革颇多贡献。

　　【孟晓苏】：92年的时候我在国家商检局，作为国务院直属局的副局长，当时的国家商检局就是现在国家质检总局的前身，而且我是以40岁的年轻人作为国家直属局的副局长。当时也很感兴趣，从事经济领域的工作，因为当时我在万里同志身边工作了不少时间了，应该说工作以后发现学识不足，又回到北京大学在职读了厉以宁老师的硕士研究生，当时带我们的还有萧灼基老师、刘方玉老师，这些著名的经济学家。读了以后，想直接从事经济领域的实践，万里同志看我在中南海工作了八年了，并且再三要求希望能干点实事。

　　【记者 马磊】：您跟万里同志表达过这个愿望是吗？

　　【孟晓苏】：表达了三次，但有一段时间工作离不开，后来老人家同意了，这样我就这边选择了，到什么地方去，我的这些工作从来都是组织安排的，这个时间段也是组织安排的，组织先后给我安排了几个地方，包括外交部，外交部都做什么，按照你的级别是做大使或者参赞，但是到外交部也有一个麻烦，什么麻烦呢？不让带孩子，过去老大使生一窝孩子，自己出去了，夫人不能出去，因为一般老大使们的太太一般都是农村人，所以把孩子留在家里，后来好多孩子变坏了。我们这批年轻人，独生子女，又不能带孩子，当时说带夫人，是在万里同志这些老领导的推动下支持他们带夫人出去，带孩子当时没有同意，其实没有同意，当时应该说还是一个失误。像我这样的年轻人，当然我舍不得把孩子留在家里，把太太带走，所以只得提出来我不去做这个外交部的工作了。但是因为我学的这行，包括我在万里同志身边工作经验，他们就安排了这样一个职务，就是既能涉外，又不至于驻外，这么一个国家商检总局副局长的工作交给我了。

　　这个工作对我来说也是很新鲜的，但是这个毕竟不是个企业，还是个政府管理部门。到了1992年，因为这个行业需要人，当时的建设部长侯捷先生就向万里同志提出来，说想让我们老苏到房地产公司去，万里同志同意了，这样我就进行了调动。当时我到中房公司去的时候，中房公司是归建设部和国家建设银行两家来管理的，刚才我跟你讲到了，董事长是建设部的副部长杨慎先生，副董事长是建设银行的副行长王岐山先生。

　　【记者 马磊】：现在也是国家高层。

　　【孟晓苏】：对，现在王岐山是我们的副总理，他对房地产业的贡献还是巨大的，这样的情况下我就到了中房公司，那时候都是组织选择的。到中房公司是不是就准备一辈子干下去，当时还并没有这个考虑，只是想我做一个企业，我作为一个经济学的研究生，我希望能够直接从事企业，弥补我过去多年在国家机关的工作，而没有在一线上领导过经济工作的缺陷。我虽然在工厂中工作过十年，但是我那时候是一个工人，我希望有这么一个实践。但是后来没想到一干就干了16年。

　　记者：干了16年，现在依然在从事房地产相关的一些方面的工作。我们还是回到1992年这个坎吧，在1992年的时候，除了中房集团之外，当时中国的房地产公司多不多？

　　【孟晓苏】：不多，非常少。叶永烈先生曾经写过一本书，当时是90年代初期写的，他也对我做过采访。在这本书里他写到“坐在我面前的这位中房的总裁，他所领导的企业，在中国具有五分之一的开发量，也就是说每五套房屋里就有一套是这个集团提供的。”这个话后来被一些其他媒体引用，引用到后来就不符合实际了。

　　【记者马磊】：就变成两套房屋当中有一套是吗？

　　【孟晓苏】：叶永烈写的这个是对的，因为他指的是80年代，是在我的前任的时候，那个时候房地产发展还范围没那么大，那时候全国开发量，最高的时候就是一年一个亿平方米，开发量，而中房的开发量是一年2000万到2200万平方米，也就是说占了20%到22%了。而在全国推进的住宅小区试点，这个试点一直延续到我当总经理，在这个工作中所有的试点住宅小区里边有一半是中房建设的，而且中房建设的全都获了金奖和银奖，连铜奖都没获得，全都是金奖、银奖。那时候中房的规模是因为它在转轨时期，那个时候像万科这样的企业还没有进入房地产企业，万科还在生产磁带录像机呢。

　　【记者马磊】：他还没有找到他未来发展的主营业务是什么。

　　【孟晓苏】：后来王石很自豪地讲到，“我感到对万科所做的工作就是，就是创立了一个万科，给它寻找到一个好的产业”，我看这是万科王石总结的非常对的。中房当时是最早出现的那批公司的领头羊，而且当时在全国的规模是最大的，这以后，从1992年以后，房地产有一个井喷式的增长，这以后中房一直保持着每年开发1300万平米这样的规模，但是当然整个份额里面占的越来越少了。现在应该说经过了企业的变革，包括企业改制，虽然中房整体上自身实力在增强，但是份额肯定随着总量的增长份额就增长了。

　　【记者马磊】：您能记得起当时您开发的2000多万，是从80年代、90年代的住宅当中都是商品房吗？

　　【孟晓苏】：其中有不少是单位自建和廉建房，但是由中房出面叫代建。当时我们是把过去分散的建设，变成综合开发、配套建设，当时综合开发、配套建设，就成为了当时改变的一个目标。因为过去都是单个楼座，没人搞成套建设，就成为了当时改变的一个目标。因为过去都是单个楼座，没人搞商业、没人搞配套。地方政府为此成立了统建办，就是负责统筹建设，这样就把商品配套、交通道路就都配套搞起来了，有不少住房公司就是从统建办的基础上发展起来的。我们看到那个时候国家在推进住房商品房的方面倾注了很大的力量，但是那个时候住房商品房的比率还是比较低的。在我的记忆里，那个时候住房商品房的比率大概是30%左右，这个就是作为商品房销售的，整个国家所建的房屋，大部分还是由单位自建的非商品的，当然这种非商品的房屋，特别是包括这种住房，后来通过后来的房改，就把非商品房变成商品房了。

　　【记者 马磊】：刚才我们讲到我们全面商品房的过程，您现在回过头来看的话，觉得全面的商品房怎么看这个事情？

　　【孟晓苏】：住房商品房这种改革，应当说是中国各项改革里边的一个重要改革。因为只有实现住房商品房，才极大的解放了中国居民的住房购买力。在这里面由于主管部门又听取我们的意见，及时的引入了在国外对于住房商品房具有巨大推动作用的这种杠杆，住房抵押贷款，现在住房抵押贷款已经发展到2700多亿了，占了居民个人消费贷款的82%，这样的话，推动了整个中国市场经济的进程。

　　【记者马磊】：就是实行按揭。

　　【孟晓苏】：对，按揭。

　　【记者马磊】：当时的细节给我们稍微讲一下吧，主管部门吸收了您的意见。

　　按揭最初没人支持：从国务院发文件到银行积极跟进，中间经历了三年的过程

　　【孟晓苏】：应该说研究这些问题是从90年代中期开始的，当时我们这些房地产业的人士，包括杨慎先生，包括我、谢家瑾、宋春华、顾云昌等这些专家们，都感觉到在房地产开发过程中，银行只能够贷开发，不能够贷消费，是我们中国房地产发展的一个短腿。而我们看到在国外，贷款消费，就是个人住房抵押贷款，在整个房屋市场形成中，它起到的杠杆作用是巨大的。所以在90年代中期，我们就纷纷的通过不同的途径向中央建议，要把住房抵押贷款引到中国来，我是在1996年，就写过这样的文章，现在我们找到1996年、1997年、1998年当时新华社报道我们这些人，或者我本人，提出推进住房金融的这样一些谈话和内参。正是这些事情，引起了国家的重视，当时在1997年金融风暴以后，国家也想方设法推动经济。当然推动经济，直接驱动消费还不容易，包括民营企业都不允许投资，只能靠国家投资拉动经济。如何能够启动民间消费呢？朱熔基总理讲到了，说是要把住房建设作为新的经济增长点，和新的消费热点。这个意见也是我们在当年年初向国家建议的，后来通过财政部和当时的国家计委，向国家写报告之后，当时被朱总理肯定了。

　　既然国家明确了新的增长点和新的消费热点，怎么推动它？这样我们几个专家就把房改和住房抵押贷款的发展作为建议提出来。当时的建设部和相关主管部门的负责人非常看中，他们本来就是立顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)来就是立主要推动房改。当年俞正声同志在烟台当市长的时候，是一个房改市长，烟台最早就实行了空转起步的房改试点。

　　【记者 马磊】：那个是在哪年？

　　【孟晓苏】：那是1984年，但是烟台的房改当时没有搞到底，就搁置了。这以后，多少年之后，年轻的烟台市市长当上了建设部部长，他又亲手推动了中国的房改。而中国的房改，当时又恰恰是在温家宝当时是副总理，在温家宝副总理的直接领导下推进的。所以房改在整个推进过程中，应该说克服了巨大的思想阻力，特别是提租售房，租金一高，就逼得老百姓买房，而且是加薪售房，而且是再加上金融杠杆。当时我计算了一下，一共有七八项措施，在推动着房改，把过去得那种租住的房屋变成个人购买，个人购买的房子其实现在对个人很合算的，当时各种各样的折扣加起来十几万、几万就把自己的房子买去了。现在随着房屋的增值，像这些房子都价值几十万、上百万，甚至几百万了，这些过去多年只是低工资的国家工作人员，他们通过房改得到了巨大的好处，把这些过去国家给他们的这种潜在的福利，变成了真实的价值，就变成了财产，有产阶级了。当然如果他要把房子租出去呢，就变成财产性收入了。最近我们看到股市下跌，有不少人租房子——实际报告上讲了，使人们有更多的财产性收入。房改你看一下推动了多少事情？当时房改酝酿过程中，我们这些人就是写建议。98年，当时我们组织了一批人，为了摆脱日常公务，我们到北戴河，搞了一个课题组，专门研究住房建设推进工作。

　　【记者马磊】：当时都是些什么人呢？

　　【孟晓苏】：杨慎董事长带了一批人，以我为主笔，杨慎当顾问，当时参与这件事的还有其他一些同志。结果当初写出的“关于推动房改的建议”，现在看来仍然还是内容饱满的，不光是如何提租售房，包括健全住房保障体系的观点，明确的写在里面。我们知道，这种意见的被采纳，还是在去年8月份的事情，但是在几年前我们这些专家就已经提出来了。所以当时的房改应该说很激动人心的，不断有新的政策出台，一批一批的、一拨一拨的在推动中国的房地产逐渐走向成功。

　　【记者 马磊】：您现在印象当中还记得，中房集团第一批以按揭的形式卖出去的房屋吗？

　　【孟晓苏】：应当说按揭这个事情在中国从国务院发文件，到银行积极的跟进，中间经历了三年的过程。国务院主张，要发展住房抵押贷款，但是那些银行家，普遍不愿意接受，为什么？他们顾虑，他们说国有企业现在借钱都不还，老百姓借怎么会还呢？因为在1998年的时候，国有企业借钱不还成为一个普遍的现象，那怎么解决他们的思想顾虑呢？当时的建设部长俞正声，就带着我到工商银行的全国行长会上去给他们讲。

　　我给他们讲什么呢？我给他们讲在美国，这样由多种族构成的社会，华人是住房抵押贷款还款最好的群体，为什么会出现这种情况呢？因为我们华人是历史上最早的定居民族。我在美国跟他们讲，当我们的祖先日出而作、日落而息，耕种着门口的两亩三分地的时候，你们的祖先还在苏格兰牧场上放羊呢。因为中国老百姓，对土地和房屋的这种感情，所以他非常珍惜自己的房屋所有权，不会因为不付钱，不会因为不付抵押贷款，就丢掉自己的房屋所有权。这么一讲，他们觉得有道理，所以他们小心翼翼的试，这一试发现是好东西，所以后来就一发不可收，纷纷的推进，和经营住房抵押贷款。

　　【记者马磊】：就是按时间的顺序看的话，应该是2001年的时候，才是全面按揭开展的时候是吗？

　　【孟晓苏】：从1998年的时候就开始，国务院发文要求推进住房抵押贷款的时候，当年的住房抵押贷款全国的余额只有190亿，在这以后增长就是井喷式的。我们看到，应该说现在的2700亿，和当时的190亿相比，这已经是200多倍了。当然我们不能按照这个倍率相比，因为它是从无到有。头三年推进相对缓慢，后来搞银行的通过实践，看到这是个优良资产，不光使得房地产找到一个重要的金融杠杆，撬动了房地产市场，使老百姓能够拿未来的收入去购买现实的房屋，而且还为银行资产质量的提高找到一个非常有效的手段。后来银行的资产质量明显提高，这里面有我们房地产住房抵押贷款的一个功劳。到现在我们也发现，不良贷款只有1%左右，而所谓不良贷款是老百姓过了4个月还没有还钱，银行还没有把这个房子给收回来。如果银行把这个房子收回来，还是不良贷款吗？就不是不良贷款了，可见住房抵押贷款自身就有控制风险的能力，它的坏帐率可以说是个零。这里我不排除有这样的一种情况，就是因为老百姓是第一套房屋的购买者，当他不能交钱的时候，银行不能把他赶出去。还有一些假按揭，假按揭不能算真按揭，所以假按揭出了事你不能说是按揭出了事。

　　【记者马磊】：不是说系统性的问题。

　　【孟晓苏】：一般都是内外勾结做的，我们说出了假药也不能说药出了毛病，这件事情不影响住房抵押贷款总体的品质优良，所以回忆起住房抵押贷款的发展，我觉得这也是我们中国房地产业界对中国金融业健康发展的一个贡献。

　　【记者马磊】：我现在手里拿到一本书，就是《走向繁荣的战略选择》，这本书应该说也是比较广泛的被介绍的一本书，是您和您的老师厉以宁先生，包括另外两位先生，可以说都是知名人士，李克强、李援朝，这是我们新一代的领导班子。当时这本书里面讲到了很多内容，因为当时您在北大做经济方面的学习和研究，回过头来看，您觉得走向繁荣战略选择，98年的房改，可能就针对到房地产来讲，是不是一种全面的反映呢？

　　【孟晓苏】：我们这本书是从我们从1988年到1990年，在厉以宁、萧灼基、刘方玉这几位导师指导下，在北大读硕士生的时候的成果。当时我们三个人都是硕士生，当然后来我们几个都读到博士了。在读硕士结束的时候，要做硕士论文，所以当时我就结合我的工作实践，写了这样一个硕士论文，叫“中国经济改革的战略问题”。这里边的主要思想，是讲了坚持经济改革的市场取向，市场取向意思是什么？就是要走向市场经济。当然这篇论文会发表，引起了一些争议，但最终我们认识到，市场经济就是我们的发展方向。

　　同时和我一起提交论文的李克强同学，他写的硕士论文叫做“农村工业化改变二元结构”，他的这个观点是挑战了诺贝尔奖金获得者刘易斯的观点，就是发展中国家必然是先进的城市和落后的农村并存的二元结构。李克强提出来，要通过发展农村工业化来改变这种二元结构，这篇文章很有见解，而且后来他用了这篇文章的题目写了他的博士论文。李援朝同学，他写的是“发展大企业和企业集团”，我们看到现在，中国的大企业和企业集团都已经兴起了。

　　我们三个人本来是硕士论文，结果汇集成一本书，还是来自于我们的导师厉以宁老师，他觉得这几篇文章很有见解，主张把这三篇论文合起来，他自己又补充了，像股份制经济这样一些东西，这样就形成了这样一本书，厉以宁老师为这本书定了一个题目叫“走向繁荣的战略选择”，这本书是在1991年的8月份出版的，在那个时候中国的理论界还比较保守，那个时候还以反和平演变为重点。但是第二年的邓小平发展的南巡讲话，实际上在1991年年底开始南巡的，整个改变了思想意识形态的这种不正常的情况，中国又重新走上了发展市场经济的道路。

　　这本书的很多观点，经历了17年的考验，现在已经证明都是正确的。已经成为被全国人民接受的理论和政策，有的正在变为我们正在从事的实践，市场经济很快被接受，而改变二元结构问题目前我们正在努力，现在已经写到了中央文件里面。我的这两位同学很受人们的爱戴。他们的思想都是要坚持改革、坚持开放，而且很稳妥，所以我相信中国能够在他们的领导下进一步走向繁荣。

　　美国的次贷危机对中国没有直接影响

　　【记者马磊】：其实我们为什么要提到这本书呢，就是因为孟先生本身来讲，不断从青年时代，还是在求学、做事业的过程中，都是以思考的这么一个形象出现，不断的在思考中国可能会出现哪些问题，我们现在，比如说美国次贷对中国的影响，尤其对我们专门做房地产这个行业的影响，您对这个有什么样的自己的观点？

　　【孟晓苏】：美国的次贷危机对中国没有直接影响。

　　【记者马磊】：但是我们能从中借鉴到什么东西？

　　【孟晓苏】：我曾经把发展住房抵押贷款证券化这种观点介绍给国内，当然在推进住房抵押贷款证券化方面，我认为在中国还不具备条件，因为中国的银行有得是钱，他们缺的是好的贷款产品。而且在中国房屋持续增值的情况下，银行不需要通过住房抵押贷款证券化去转移自己的风险，转移到的只有收益，谁也不愿意只转移收益给别人。所以住房抵押贷款证券化在央行的推动下，也只是在建设银行做了一个小规模的试点，去年才有200亿，对于一个有1万亿住房抵押贷款余额的这么一个银行来说，200亿，2%，那是很小的。

　　所谓次贷风险，正是因为在住房抵押贷款证券化发展上，美国一些金融机构头脑过热，他们看到了住房持续增值，美国的房地产11年的繁荣，有的地方甚至是翻番，几倍，他们纷纷的向这些住房的购买者去提供那些零首付的贷款，这样房价在稍微出现风险，有些地方降到15%和20%，这个时候就出现了老百姓不需要付钱的情况，因为他们付钱不值得了，于是银行就面临了这样的风险。而由于在金融创新方面，这些机构又缺乏风险防范机制，又把住房抵押贷款证券化通过其他的机构放大了，包括证券公司、包括保险公司，层层放大，整个进入到了整个西方社会的金融结构，这些对我们来说是一个教训。也就是说，在推动金融创新的时候，一定要考虑到风险防范。我们中国在推动金融创新方面，保守有余，魄力不足，包括住房抵押贷款在中国都推进了三年才成功。而我2003年向国务院建议的，发展反向抵押贷款，就是用退休老人的住房，去换取他退休以后的给付金，这个建议现在到五年了，也还非常小心的在探讨，还没有付诸实行。

　　总体上，不是金融创新过快，而是金融创新滞后。在这么一种情况下，国外的次贷，没有影响到中国，是因为我们没有次贷产品，基本上没有，只有建行那200亿的试点。我认为美国的次贷风暴，和我们中国在严密的风险控制下进行的这种住房抵押贷款证券化的试点，是不可比拟的。我们中国仍然要推进住房抵押贷款证券化的试点，并且要逐步扩大。当然我认为主管部门加强对金融风险的控制也是非常理性的，这就是我们的后起优势。我们看到了前人在前进道路上的问题，我们就可以少走弯路。当然次贷造成的这种国际金融危机，和造成国际经济形势不稳，也会间接的影响到中国，比如直接影响到的是中国的出口，影响到中国的购买力。间接影响到，就是由于这些问题造成了国际油价、粮价的上涨，也会影响到国内，诱发国内的这种输入性的通货膨胀。

　　【孟晓苏】：美国发生次贷的原因来分析，其实就是因为房价下跌，为什么次贷风险在原来潜在的存在，但是没有爆发呢？因为房价在上升，零首付的人，买房的也赚，银行也赚，但是一旦房价下跌，事情都暴露了。同样我们看到的是，房价下跌，97年以后的房价持续6年下跌，造成了香港的经济不稳定，甚至政治不稳定，可见房价跌不得。现在我们中国人已经认识到了，房价应该是稳中有升，不能盼着房价下跌。我不认为房价过快上涨是对的，房价过快上涨会带来一系列问题，特别是过快上涨有可能会带来过快下跌。其实房价上涨不是坏事，房价下跌才是坏事。

　　现在住房和城乡建设部的部长姜伟新，也非常明确地指出这个问题，他说既要防止房价过快过高的上涨，也要防止房价过快过猛的下跌，我看这个建设部长是一个有学问的人，他是我北大的老学长，是74届的，比我大将近一岁，这比原来的那些一味压房价，认为房价压成了负增长才是好事的人要聪明多了。

　　【记者马磊】：您对房地产的下一一个十年怎么看？

　　要防治房价暴跌。

　　【孟晓苏】：房地产业还处在发展期，而且在中国来说，居民，包括城市居民，和未来进城的新城市居民，他们对房屋的需求量仍然很大的。我们中国人，不能指望中国人满足于太多的小户型，很多户型是因为他现在收入可能还不够，也不能说因为中国投资稀缺，我们就要拥挤到城市，实际上中国有大量的可供建设的土地。所以未来我相信，中国居民，我指的是城市居民和农村居民，他们对于房屋的需求会持续的稳定的增长。这里不管是购买第一套房还是购买第二套房，不管是为了居住而购买，还是为了投资而购买，他们都够成了现实需求。因为这样的市场需求推动了，我认为房地产业还会在相当的时间内，成为老百姓追逐的热点，房屋产品会被老百姓所喜好。在这种情况下，我们只有源源不断的适应市场的需要，提供适量，而且适合于老百姓需要的房屋，才是房地产企业的正确选择，这也包含了政府如何在这里面进行宏观调控的道理，就是以市场经济作为主线，服务于宏观调控手段。政府在这里面的调解，最重要的是要补足市场不能发挥作用的一半，就是廉租房，包括经济适用房。

　　现在我们对住房保障体系进一步分内容了，包括两限房，也是住房保障体系的一部分，这部分也是商品化的。经济适用房也是商品化的，但是应当说，廉租房商品性就会很弱了。住房有两种属性，一种叫商品性，一种叫做居住保障性，这两种属性，早在俞正声当建设部长期间，我们就都认识到，我们知道这个房屋要分为不同的门类。当时有这么三个粗浅的区分，叫做普通老百姓，包括高薪阶层，要购买商品房，中低收入家庭购买经济适用房，最后买不起房屋的低收入者，租住廉租房。当时是这么三种房屋，构成了我们的住宅供应体系，已经写到了当初的房改文件里。这以后又增加了夹心层的这种房子，在香港被称为夹屋，我们又增加了夹心层的这种房子，在香港被称为夹屋，我们叫做两限房，因为限制了面积和限制了价格我们叫做两限房，这些就补足了住房保障体系的部分，这部分是政府应当做的，而不是说压商品房的价格。从这个角度看，不管是哪个收入阶层，都需要适合自己的房屋，这就是联合国“人居宣言”里面讲到的，人人拥有一套适用的住房。适用，适合你的收入水平，适合你的居住需要，所以我认为这个产业在中国有广阔的发展前景。而且中国房地产还会带动国民经济继续的持续、快速的增长。

　　【记者马磊】：您觉得从您个人角度来看，98年的房改对您个人有什么影响呢？

　　【孟晓苏】：个人最大的影响是，我过去也是租住公房的，我作为一个过去的国家干部，我住着国家商检局的房子，那个房子产权是国管局的。过去我也是一个无产阶级，像众多的租住公房的人一样，我们只有工资性收入，没有财产。在1998年之前已经推进了住房商品化，1998年以后大规模的推进，这些过去租住的公房都卖掉了，我是以几万块钱的价格买到了这套房屋，从此我也成了有产阶级。所以我认为住房商品化推动了众多的干部公职人员和城市居民买房，而且又推动公房的这种转换，也推动了住房商品化的发展，很多人拿出现在的钱，包括向银行借了未来的钱去买房，不光是改善了居民居住条件，不光是改变了城市面貌，还整个推动了相关产业的发展，带旺了中国的经济。

　　我们看到最近，特别是最近的五年里，中国经济以每年10.7%的速度增长，整个30年的时间段，每年增长超过接近7%，什么东西在推动呢？市场经济，其中最近这几年，住房商品房成为了一个新的力量，把房地产业像一个火车头一样在带动着中国经济的增长。

　　【记者马磊】：1998年之后，我们知道从另外一个角度来讲，咱们的企业也发生了很多的变化，就像您说的，在80年代的时候，没有多少家开发商，那个时候万科还在做他的非房地产的一些工作。1998年之后，我们知道现在的房地产开发企业，或者说带有房地产性质的企业，比如说像我们A股这120多家为房地产为主营业务的，而其他没有上市的公司也是很多很多的，您觉得从企业的角度来讲，1998年的房改有什么样的决定作用呢？

　　【孟晓苏】：房改的直接作用是推进了住房的商品房，如果不房改的话，老百姓，特别是公职人员还是愿意以非常低廉租金租住公房。房改采取的措施，是想办法逼这些租公房的人买房，而且是通过了金融手段，包括提租，包括降息，包括抵押贷款，帮助他们买房。在1997年亚洲金融风暴的冲击下，很多周边国家都出现了经济萎缩，我们中国由于靠房改拉动内需，再加上靠国家投资拉动经济，使得国民经济保持着一个增长，特别是这种效应在2000年之后。

　　我们看到从2000年之后，房地产和汽车产业拉动经济的作用非常明显，我在1996年，把一个在发达国家很流行的一个口号带回来，就叫“美国人的梦”，这是在美国人均GDP达到一万美金的时候，美国人提出的一个消费口号。这个“美国人的梦”内容就是一套住房和一辆轿车。我认为在中国会出现，购买住房和汽车会成为中国人的梦想，而且会实现，2000年之后人们相信了。而且我在1996年提出来的时候很多人还不相信呢，当时我提出的是“第四次排浪式的消费”，因为我分析，在前三次都是老百姓以购买别的产品，一般都是三件，老三大件、新三大件，作为他的主要购买对象。而到了1996年，人们认为今后的消费就不是这种排浪式集中购买了，而是一种多元化，我认为应该是排浪式的，就是众多人在一个时期之内，就集中购买几种商品，而且我们把它确定为国外出现的这种房屋和汽车，那今年以后人们相信了，真的是房屋的购买和汽车的购买在带动国民经济的发展。在国六条里，把房地产业称为，在新的经济增长时期的重要支柱产业。而它写入支柱产业是2000年我提的建议，而2003年写到了国务院2004年的18号文件里边，现在成了重要支柱产业。光去年老百姓买房子的钱是2700亿，占我们整个GDP总量比率多少？11%。再加上买汽车还有1万多亿，所以两者加起来，就是将近4亿。你看两个产业就像一个飞机的两个引擎一样，在推动着中国经济的起飞。

　　【记者马磊】：最后您对我们中国的房地产过去十年、未来十年简单的说几句。

　　【孟晓苏】：在过去的若干年里，伴随着中国的改革开放，房地产业获得了长足的发展，由此推动了国民经济的持续增长。我相信在未来若干年里，房地产业会继续作为国民经济的重要支柱产业和主导产业，推动国民经济的持续、健康增长。