2006年7月，由建设部部署，在上海、广州、天津、重庆等全国7个城市展开调研，并形成了一份关于土地审批与住房房地产开发关系的调研报告，报告中列举了“大盘开发”的种种弊端，并意欲出台政策控制“大盘开发”。这一说法引起了业内人士的普遍关注和评论，上海第一财经频道的第一地产栏目还为此专题展开了“住宅的大盘开发该限制吗”的观点争辩。

    报告中指出，规模过大，使土地供应转化为产品供应的周期拉大。建设部一名不愿透露姓名的官员也明确指出，随着当前对土地市场宏观调控力度的进一步加大，将加大对闲置土地的处置力度，打击房地产开发商囤积土地，以大宗土地出让为特征的“大盘”开发无疑将成为调控的一个重要目标。

    从这些言辞中我们不难看出，建设部主要反对的是有的开发商一次性大片拿地，拿了土地后又不及时开发，或是故意延缓土地开发的速度，制造土地稀缺，或是进行土地投机，囤积土地，待价而沽，哄抬地价和房价。

如果我们要给上述行为界定一个概念和提法，那绝对不是“大盘开发”，而是“大片囤地”。也就是说无论是我们建设部的报告还是舆论媒体，将“大盘开发”作为深恶痛绝、人人诛之伐之的对象是错误的，而应更准确地称之为开发商的“大片囤地”行为。

    “大片囤地”我们可以相对简单地理解为“大盘不开发”，而真正的“大盘开发”，无论从哪一方面看都不是一件坏事。

    一，“大盘开发”具有资金投入大，规模大的特点。虽然有人说地方政府可以从大盘中快速达成经济和政治诉求，这是政府欢迎大盘开发的原因之一，但大盘开发对提升整个城市的形象，完善整个城市的规划，带动区域经济的发展，加快城市基础设施的建设等方面具有明显优势，这更是不容忽视的。应该说很多大型的房地产开发企业对此作出了自己的贡献。

    二，“大盘开发”具有整体规划合理，配套设施齐全、富有责任感、注重品牌等特点。普通百姓大都觉得大盘无论在空间上还是资金投入上，都能够提供比较丰富的配套内容，如便利店，游泳池，运动馆，图书馆，电影院等，所以大众都会热衷“大盘”，各地热销的楼盘销售排行榜也正是证明了这一点：销售量名列前茅的项目往往都是“大盘”。

    “大盘开发”的这些特点和优势是得到了政府、百姓和市场认可的。如果我们把“大盘开发”错误地等同于“大片囤地”的行为，从而加以阻止，那么我们可以假设一个原本可以由实力大盘操作的五百亩项目，分割成五十亩一份，由十个开发商各自运作，各砌围墙，各建十个小游泳池，各辟十片小绿地，各开十个小超市……

    当然也有观点认为“大盘开发”会引起开发商垄断行为，他们认为土地的规模效应容易造成对区域房价的垄断，助长土地投机行为，并推动房价地价上涨等。大盘的开发商何时推项目，定价高低完全看当时的市场，而如果分散到几十家开发商手中，价格不容易统一，自然而然就会下来。

    “大盘开发”真的可以形成垄断吗？目前为止，在上海的开发楼市中，没有哪个大盘能由于垄断行为而控制了房价的。如果一家开发商在规定的期限内开发而非囤地，那么他的销售将一定会是个市场行为，而非垄断性的非市场行为。

    深圳，万科地产曾竞得一块总面积达597亩的土地，用来开发“万科城”，二期相对一期涨幅为14.25%，三期相对二期涨幅为21.91%，而同期全市商品住宅涨幅分别为10.74%和32.86%，可见，我们不能认定大盘开发跟故意控制分期开发速度以抬高房价甚至形成垄断有某种直接的关联，况且能够获得大宗出让土地并进行房地产开发的，都是一些规模大，实力较强的开发企业，这些企业在拿地后，由于资金充足，不需分期开发，项目基本在两年内可建成，可对当地提供充足的商品房房源，缓解部分地区商品房供不应求的局面。

    同样，目前调查报告中列举的问题可以通过限制大盘解决吗？还是要从根源寻找？如果没有解决开发周期问题，只是简单限定一次性拿地的地块大小，那么上有政策下有对策，大盘可以分为小盘拿下，重组为大片面积，转而囤积。

因此，我们不能将“大盘开发”简单等同于“大片囤地”。