土地垄断与拍卖制度是房价的稳定器

土地招拍挂制度是政府全力推行的一项制度，在房地产市场，土地拍卖作为土地供应的主要方式，它的推出很大程度上改变了市场的游戏规则，对房地产市场产生了巨大影响。当初推行这项制度的初衷是为了杜绝土地交易领域普遍存在的灰色现象与腐败，将流失的收益收归国家，保证国家对土地供应的实际垄断而不仅仅是名义上的垄断。该制度在推出之初，许多专家就担忧，土地供应高度垄断加上土地拍卖方式很可能会导致房价快速上涨。土地供应垄断的制度基础是城市土地国有化以及农村集体所有土地的所有权单向转移制度。如果存在土地私有制，则政府不可能垄断土地供应。为了体现最大的垄断收益，以协议方式出让显然难以做到，只能让经手的官员获得寻租的机会。拍卖方式显然是最能够获得最大利益的出让方式，到不完全是因为拍卖方式最为公平。有些地方采用招标或者挂牌方式，表面上的理由是防止非理性地抬高地价，实际上是某些利益集团和主管官员的勾结或达成默契，让部分垄断收益流入土地取得者和掌握控制权的人口袋中。实施的结果证明，土地供应垄断和拍卖出让制度是房价上涨的助推器，在市场调整时期，还会是房价的稳定器。

在房地产业发展的高潮时期，土地供应垄断和拍卖出让制度是房价上涨的助推器。在市场繁荣时期，土地紧俏，供应短缺，政府与开发商的信心都膨胀，某一个城市每一块新推出的土地价格往往要高于前面出让的价格，地价上涨的幅度往往远高于房价上涨的幅度，老百姓经常可看到媒体上的各种报导“某某城市又出现了新地王”的消息。在土地供应垄断的情况下，有的地方政府有意采取“饥渴政策”，不给市场供应充足土地，让开发商在拍卖场所争夺有限的土地，将地价不断抬高。地方政府这样做一举多得，一来保证了巨大的土地收益，二来减少土地供应量，少用建设用地指标，缓和占用耕地的压力。土地拍卖制度和土地供应的高度垄断导致地价节节上升，给开发商形成了这样的印象，地价只会越来越高，不论现在以多高的成本拿下土地，后面推出的土地价格都会高于现在，这样就会刺激开发商不计成本抢地。不少地方政府出于利益考虑，还和开发商勾结，人为抬高地价。

土地供应垄断和土地拍卖制度是房价下降的稳定器。目前，虽然一些城市比如深圳的房价出现了一定程度的下降，令很多潜在购房者兴奋不已，但不要以为房价下跌可以持续很久、幅度很大，这无疑是不现实的。除了不断积聚的潜在需求外，现有的土地供应制度也会阻止房价下跌幅度过大，时间过久。由于地方政府存在牟利动机，在利益驱动下，政府可以通过土地垄断，控制供应量和供应速度来操纵市场。当市场需求不足并引起房价下跌到一定程度，政府可以减少甚至停止新的土地供应，商品房市场的供应便会大幅度减少，市场价格自然会回升。地方政府还可以通过制造供应紧张的气氛，形成土地供应短缺预期，阻止地价下跌，从而阻止房价下跌。当然，政府可以拯救房价，但拯救不了开发商，因为房价可以不下跌或下跌幅度很小，但是商品房交易量不可能不下跌，没有足够的交易量，不可能养活现有的数以万计的开发商。

黄兴文

2008年6月21日

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