房 地 产 业
2007年，香港经济强劲增长，就业持续改善，带动楼市表现良好。展望2008年，全球经济将明显放缓，各种不确定性增加。但由于香港跟随美国减息出现负利率，从而刺激香港楼市，香港房地产的发展将呈现乐观态势。
2007年香港房地产业回顾
主要市场表现
土地市场：2007年，特区政府共卖出土地20幅，共15.66公顷，总成交价为331.03亿港元。与2006年相比，卖地面积大幅上升357.89%，成交价格也同步上涨了368.62%。所卖的20幅土地中，8幅加油站用地以招标方式卖出，11幅住宅业用地和1幅住宅／商业用地以拍卖的形式出售。12幅住宅／商业用地面积占卖出土地总面积的95.28%，金额占总成交额的97.57%。
土地二级市场方面，2007年土地买卖合约成交2215宗，较2006年上升6.18%，成交金额306.66亿港元，增长3.00%。土地二级市场的交易下半年明显比上半年活跃，成交数目和金额都有较大幅度的增长。
楼宇供应：(1)住宅方面：2007年私人住宅楼宇建成量为l0471个单位，较2006年大幅下降36.84%。(2)工商物业方面：2007年私人写字楼建成量达32.0万平方米，较2006年大幅上升195.75%。私人商业楼宇竣工量为4.80万平方米，较2006年减少73.74%。分层工厂大厦建成1.57万平方米，工贸大厦方面没有新建落成。
房地产买卖市场：2007年，楼宇买卖合约达l45691宗，比2006年大幅上升47.03%，合约金额达5256.3亿港元，增长66.76%，楼宇价格在2007年度内有明显上升。其中，住宅买卖合约为123575宗，成交金额为4340.33亿港元，非住宅成交22116宗，合约金额为915.92亿港元。在住宅买卖合约中，一手住宅买卖为20123宗，成交金额为1224.70亿港元；二手住宅买卖为l02452宗，成交金额为3115.61亿港元。2007年私人住宅楼宇价格指数较2006年上升11.54%，其中实用面积为100平方米或以上的大型单位上升15.05%，中小型单位上升11.20%。私人写字楼价格指数较2006年上升17.88%，其中甲、乙、丙级写字楼价格指数分别上升15.17%、17.17%和21.92%。私人零售商业楼宇和分层工厂大厦的售价指数则分别上升12.18%和25.30%。所有物业价格指数均有明显上升，显示2007年香港房地产价格在2006年稳步回升的基础上得到了进一步发展。
资料来源：香港特别行政区政府土地注册处
图一：2007年香港房地产市场成交量及成交金额
房地产出租市场：与楼宇买卖价格的上升基本同步，2007年的楼宇租金也有所上涨，但幅度要稍低于买卖价格的上涨幅度。2007年私人住宅楼宇租金指数较2006年是涨10.92%，其中实用面积为100平方米或以上的大型单位租金上升14.47%；实用面积为l00平方米以下的中小型单位租金上涨10.44%，写字楼方面，整体租金价格较 2006年上涨12.35%，其中甲、乙、丙级写字楼的租金增长率分别为12.06%、l4.34%和12.16%。零售业楼宇和分层工厂大厦的租金也都在2006年的基础上继续上升，上升幅度分别为7.48%和9.78%。
2008年香港房地产展望
香港经济活动持续活跃带动了商业兴旺和家庭收入的提高，而2007年底以来美国大幅降息带动香港本地银行跟随降息，香港全面进入按揭负利率时代，均推动了香港楼市的有效需求；在楼市供给有限的情况下，香港楼市将会继续兴旺，楼价有望继续保持上升趋势。与此同时，香港与内地经济往来的不断加强和香港城市国际地位的不断提升，将带动全球资金流人香港。在多种利好因素的拉动下，2008年香港房地产的发展将呈现良好的发展态势。
楼市有效需求增加
住宅需求。2007年底香港追随美国降息进入减息周期，自2007年9月至
从需求总量来看，香港人口数量持续增加，已接近700万人，并且已进入回归以来的婚育高峰期，未来预计香港城市人口将会提高至1000万人，住宅需求的缺口将会越来越大。从需求结构来看，香港经济。的持续增长带来的收入增加、财富效应以及现时负利率水平的推动，均会大幅提高商住两方面的置业热情。从香港2007年置业的结构来看，豪宅需求随股市繁荣和中上阶层财富的增长而持续增长，普通住宅的需求也保持了较快的增长，
图二：香港住宅物业价格走势图
从负资产按揭贷款看，根据香港金管
据统计，2007年11月和12月整体住宅楼宇买卖合约金额分别为701.2亿港元和525.1亿港元，11月成交金额创下自1997年7月以来的十年新高，2008年1月整体住宅楼宇买卖合约金额为565.3亿港元，成交宗数为14786宗，创下回归十年来首次连续四个月交易超万宗的纪录。其中，2007年11月和12月的二手豪宅成交金额分别为169.1亿港元和137.8亿港元，11月份成交额也创下自1997年7月以来的十年新高，2008年1月二手豪宅的成交金额为l58亿港元，继续保持较高的规模，这反映了香港楼市向好，
从负资产按揭贷款看，根据香港金管局统计，2007年第四季负资历产住宅按揭贷款总数大幅下降至约1900宗，涉及金额30亿港元，两项数字分别为2006年第四季的22.5%和21.4%。家庭负债总量和规模的减少，有助于家庭置业需求的扩张。预计2008年香港楼市需求将继续保持平稳增长。
工商业楼宇及写字楼需求。据特区政府统计处的统计，香港本地公司注册总数超过65.5万家;比2006年底新增6.3万家；海外企业达到8081家，比去年增加了378家。2007年全年香港新注册成立的本地公司数目超过l0万家，其中新增公众公司720家，新增私人公司l0万家。这直接带动了香港本地写字楼和商业楼宇的需求。
2007年香港写字楼和工商铺整体投资气氛畅旺，其中写字楼、商业楼宇和分层高价豪宅继续备受追捧。工厂大厦的成交宗数分别为4180宗、5477宗和9136宗，成交总值分别是394.0亿港元、391.0亿港元和l96.6亿港元，分别比2006年增长140.6%、59.O%和40.5%。这反映了香港经济活跃、投资者持续看好香港营商环境。
未来，香港与内地的经济联系不断加强，越来越多的企业将选择香港作为其营运的基地；特区政府也配合CEPA的相关政策和国家“十一五”规划，大力促进金融、航运、物流和旅游等高增值服务业的大力发展，这些因素长期内将会持续提升企业对写字楼和商业楼宇的需求。
内地因素。随着香港和内地经济联系的日益紧密，内地因素已经成为影响香港住宅需求的重要因素。
一方面，港人北上置业分流香港本地房地产需求。2007年港人置业投资内地房地产单位数量约为2.27万个至2.37万个，比 2006年微升0.7%，成交金额约为l66亿元,比2006年增加13%。这一成交总额占香港本地全年成交额比重的l3%左右，港人内地置 业的开始较大幅度地分流本地房地产市场的需求。但2007年上半年以来内地房地产价格大幅上涨，一度和香港新界区的物业价格接近，下半年内地开始加大对房地产市场的调控，并对港人内地置业实施了较多限制，如港人在深圳限购一套房等，因此2007年下半年起港人北上置业的热情有所下降。
另一方面，随着两地融合日益深入，内地居民到香港置业增多。特别在2007年中深港西部通道通车后，深圳房价的急涨使得深圳湾大桥两岸的房价一度出现倒挂，香港侧的部分楼盘价格一度低于深圳 侧的部分楼盘价格，部分资金充裕的内地买家已经成为香港房地产市场需求的新兴生力军。
供应量增加有限
香港特区政府对土地供应量的严格控制使香港房地产市场的供给量增加非常有限，未来特区政府也不可能从根本上改变控制土地供给的政策。因此，长期内香港房地产场的供给量将保持较慢的增长速度。
私人住宅。据差饷物业估值署统计，2007年建筑中私人住宅数目约为4.7万个，扣除已售出楼花的私人住宅数目约0.2万1单位，即将落成的单位约4.5万个，加上1万个已落成楼宇但仍未售出的私人住宅数目，市场可售的单位总数为5.5万个，这一数字比2006年减少0.4万个。按照2007年香港住宅一手买卖数目约2万个单位计算，5.5万个单位的新增供应量估计在未来两年半左右即可被市场吸纳完毕。
私人写字楼及商业楼宇。据差饷物业估值署统计，2007年本港私人写字楼的落成量为32万平方米，是2006年的3倍；私人商业楼宇落成量为4.8万平方米，比2006年18.2万平方米的落成量大幅下降；其余私人非住宅楼宇落成量为4.9万平方米。
其中写字楼方面，甲级写字楼的市场需求继续由保险、房地产及相关专业服行业的交易活动所主导，空置率维持在低水平，平均租金上升。目前，香港以每年每英尺213.2美元的价格排名全球写字楼租金第2位，仅次于伦敦，成为亚太地区写楼租金最高的地区。
由于香港在建的写字楼和商业楼宇规模比较大，预计2008年此类物业的落成量将有较大幅度的增加，这一定程度有助于抑制此类物业价格和租金的过快上升。
香港楼市价格走势
尽管香港经济走势和美国经济走势大相径庭，但在港元挂钩美元的联系汇率政策下，香港追随美元减息，2008年港元存款将维持负利率的局面。在此背景下，大量资金有望从银行转投楼市，从而推高香港楼市。
根据各家大型投资银行的预测，2008年香港楼市普遍看涨，前景走俏，全年升值有望达到20%以上，但基于对美国次贷危机加剧触发全球衰退从而拖累香港楼市走势的担心，香港楼价上升超过50%的可能性很低。
由于香港楼市的成交宗数、成交金额和成交呎价比l997年的高位仍有较大的差价，香港楼市的泡沫特征尚不明显。从香港经济本身来看，强劲的消费增长、外部资金流人和固定资本投资是香港经济增长的主要动力，也是未来香港楼市持续畅旺的实质支撑。但美国次贷危机所引发的持续影响还有待进一步关注，这也为2008年香港楼市的走势带来一定的不确定性。
综上所述，2008年香港房地产市场将继续繁荣，房地产价格将继续走高。在按揭负利率的刺激下，香港房地产投资的热情有望被继续推高。与此同时，香港楼市的走势受到美国次贷危机引发全球金融动荡的冲击，加之港元实质贬值，可避免房地产泡沫的形成。