现行住房保障制度的缺陷

政府经过几年的宏观调控都没有解决房价过快上涨的问题，迫使他们不得不反思自己的政策和行为，最大的进步在于他们承认了自己的调控政策存在问题和住房保障力度不足，而不是象以前那样把责任推给社会。2007年被认为是住房保障年，各级政府都加强了对住房保障问题的重视，但离建立良好的住房保障制度目标还差的很远。住房保障制度的建立能够缓解现在房地产市场中存在的某些问题，对抑制房价有一定作用，但是要说号准了楼市的病脉，那还远远没有。楼市的病脉不在住房保障方面而在于土地制度和房地产金融制度。中国的住房政策与住房保障制度也没有根本性变化，而只是落实程度提高。现行的保障性住房包括经济适用房、廉租房和限价房，有关这些住房的一系列政策法规构成住房保障制度的基础。其中的经济适用房制度在实施过程中问题很多，得到的肯定远远少于批评之声，要求废除它的声音不绝于耳。限价房制度虽然推出的时间不长，执行力度有限，但是反对之声要盖过赞成之声，许多业内人士担心，在目前的监管体系下，限价房制度很可能重蹈经济适用房制度的覆辙，没有起到应有作用，却浪费了大量公共资源。

经济适用房制度最大的问题就是其保障性与商品性共存，制度设计时确定的目标应该是侧重保障性，可是在实际操作过程中却侧重于商品性，使得经济适用房没法封闭运行，而是融入商品房市场之中，产生了诸多问题。要使经济适用房制度真正达到制度目标，应该强调其保障性，实行封闭运行，不能流入商品房市场中，即使允许，出售的主体只能是各级政府。

虽然同为保障性住房，廉租房的性质与经济适用房有巨大差别，廉租房是租赁形式出现的，且标准较低，没有产权，无法形成数额巨大的一次性收益，故很少有人去搭便车，因此，能够真正落实到需要者手中，因而受到普遍欢迎。而经济适用房采取出售方式，又有产权，可以形成数额巨大的一次性收益，使得很多人有动力去追求这种利益，再加上，管理薄弱，出现了许多问题，如产生腐败、浪费资源、制造不公平等，因此，经济适用房政策根本没有达到预期的政策目标，受到几乎一致的垢病。要想完全杜绝经济适用房制度中存在的腐败和公共资源浪费问题，最重要的是改变以出售为主的模式，逐渐过度到以出租为主的模式。

在以出售为主的模式中，为了保证经济适用房的保障性能够得到体现，政府回购是非常有效的措施，可以保证经济适用房制度封闭运行，也能够比较好地建立退出机制。政府回购需要一定的人力和财力，相信政府还是有能力回购的，操作并不困难。只要封闭运行，就可以大大减少经济适用房的商品性，减少一次性利益，从而减少腐败。虽然不能保证最需要的人都能买到经济使用房，但是可以保证不需要的人不会去买到经济使用房，不会导致公共资源浪费。北京市推行经济适用房制度比较早，实施和监管制度相对较完善，开始尝试实行封闭运行，这是值得赞赏的举措。

关于经济适用房有限产权的问题，并不是经济适用房制度中最重要的问题，如果封闭运行，才是真正的有限产权。如果不封闭运行，几年之后，有限产权就变成了完全产权了。

从政策角度看，新的《经济适用房管理办法》与老的政策相比有一些变化。

1、条款更加细化，操作性更强比如规定中等套型80平方米左右，小套型60平方米左右，还有购买资格等；

2、强调了资格审查和公示制度以及相应的政府部门的责任；

3、增加了鼓励开发出租性经济适用房的内容，这是一个重要的信号，将来可能成为经济适用房的主流；

4、强调了经济适用房的保障性。

建立和完善住房保障制度是一件任重道远的战略性任务，即使政府投入足够的人力和财力也不是几年内能够做到的，如果地方政府不努力，那这个过程将是漫长的。不过，2007年作为政府真正开始并大力强调住房保障的一年，新的《经济适用房管理办法》的出台还是具有积极意义的。

从整个住房保障体制来看，还不够完善，存在一些缺陷，需要随着时间的推移和政府财力的提高予以弥补。

缺陷之一：覆盖面有限，很难覆盖需要保障性住房的全部城镇居民。

缺陷之二：还是以户籍制度为住房保障制度的基础，没有将常住人口考虑在内，有区域本位主义的特点，这与城市化的潮流相违背。当然，政府财力有限，要做到完全保障是不可能的，但制度出发点应该公平。

缺陷之三：缺乏执行机制，对地方政府没有约束力，没有将政府的绩效考评与住房保障结合起来，住房保障制度很可能停留在口头上和纸面上。没有设计执行机制，靠地方政府的觉悟和党性很难保证政策得到很好的贯彻。

缺陷之四：没有明确具体的保障目标规划如什么时间保障到什么程度，没有时间表和目标，制度的推行就会出现随意性。

缺陷之五：退出机制不明确，将使更多的资源被不该受保障的人占用，产生公共资源浪费。

黄兴文

2008年6月7日

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