陈真诚：下半年房市更缺钱加剧洗牌
——08房地产年中盘点分析系列之五
文／陈真诚
(特别提示：本文内容不构成任何投资决策或市场操作的依据。任何人据此以进行任何市场决策或投资操作等行为者，风险自担！
内容导读：在从今年下半年开始的一段时间里，因过度囤地、扩张导致资金链出现问题，一些闹“钱荒”的开发商“大佬”，可能将卖地或削减项目而“瘦身”，或拓展其他产业领域变成混业经营而“变性”。有些开发商甚至不排除破产倒闭的可能。同时，更有一大批开发商“小个”，则将因竞争加剧、行业洗牌而被淘汰出局，退出房地产开发领域……)
全国房市普遍价量齐跌，开发商难以回笼资金
国家统计局6月18日公布的数据显示，5月份，国房景气指数为103.34，与去年同期的103.32点基本持平，与 4月环比回落0.73点。在6月份，这种国房景气下落的情况依然在继续。国家统计局7月18日公布的数据显示，6月份，国房景气指数为103.08，呈现双回落。不但比去年6月同比回落0.55点，而且与 5月环比也回落0.26点，并已是连续第7个月环比回落。
这些数据说明，如今，在多方面因素共同作用下，房地产业的景气度已跌回一年前。
事实上，今年上半年，房地产开发商普遍遭遇了房屋销售不畅的境遇。在买方市场下，房价走势预期已经改变，市场观望气氛日益浓厚。全国各地的房地产销售，均已价跌量缩，不但房价同比大幅下降，成交量也已普遍性地大幅下滑。房地产销售不畅，开发商已经难以通过销售及时回笼资金。
而与此同时，国家统计局6月18日公布的6月份资金来源分类指数为100.19，比5月份回落0.63点，比去年6月同比回落2.03点。这些数据，更直接说明了房地产整个行业的资金面已偏紧。
由于房地产已经从高度卖方市场向买方市场异变，更因现存的已经严重透支了未来有效需求的高房价已现实性地成为了阻碍房地产交易活跃的重要因素之一，下半年，在房价普降、成交清淡的大环境下，消费者的观望无疑还将继续。而且，很可能的是，如果一些开发商执意坚持不降价销售，或即使房价有所下降但不能及时降到位，消费者依然将继续观望下去，不会轻易出手购买。这样，不但房价还可能继续下降，而且成交量也可能继续下滑。面对如此残酷的市场现实，开发商所习惯的2007年10月以前那条通过销售回笼资金的路子，已经不好走。
目前，房地产业的景气度已经下落，市场已经由卖方市场向买方市场深度异变，房价走势已经看跌，消费者无疑将继续观望，房地产销售可能依然不畅。销售不畅的结果将是，使得一些开发商原本寄通过销售回笼资金的希望落空，从而使一些开发商面临的资金压力将更大。因此，“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚建议，在当前形势下，一些开发商或应从万科等企业的做法中吸取经验，正确研判市场形势，及时调整心态，改变销售策略，理性地适当降价销售，或可获得相对理想的销售业绩。因为，在目前房地产实际情势下，开发商想不降价而加快销售回笼资金以缓解资金压力，将变得更加艰难。事实上将是，虽然降价未必一定能有好的销售业绩，但不降价则很难有取得好的销售业绩的可能。
大量项目被迫加速开发，资金需求空前加大
来自国家发改委数据称，今年1-5月，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%，增幅比去年同期提高4.4个百分点。住宅完成投资6806亿元，增长35.0%。全国房地产开发企业完成土地开发面积10196万平方米，同比增长4.3%。全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%，增幅比去年同期分别上升4.1。其中，住宅施工面积15.45亿平方米，增长26.6%。房地产开发竣工面积增长18.2%，增幅比去年同期上升1.3个百分点。全国新开工项目84368个，计划总投资27212亿元。
今年1-6月，全国房地产开发完成投资13196亿元人民币，占固定资产投资的近三分之一，同比增长33.5%，这一增速比去年同期高出５个百分点。全国房地产开发企业完成土地开发面积12977万平方米，同比增长9.9%。
国家统计局7月18日公布的国房景气指数数据显示，6月份，在国房景气指数连续回落的同时，房地产开发投资分类指数却达到104.79，比5月份环比上升0.71点，去年6月同比上升1.94点。
仔细研读以上数据，或不难发现，今年上半年，在近年来的房地产项目投资过热惯性和金融政策、土地新政等政策的作用下，开发商手上的大量房地产项目被迫加速开发，使得资金需求较以前空前增大。根据2007年房地产上市公司年报可知，不少内地房地产开发商的资产负债率高达80%，普遍存在自有资金相对不足等问题。这些有着高负债率的房地产开发商，在从紧的货币政策下，今年的融资之路已经日趋难走。
另一方面，一些在2007年10月以前通过多种途径大量买地囤地的开发商，在从严土地新政等政策的制约下，在未能在规定时间内及时开发而面临土地可能被无偿收回或遭罚款的同时，还正面临向卖地的地方政策清缴土地出让金欠款等款项这一道难以逾越的大坎。
根据目前的宏观经济形势、房地产市场实际情势及种种迹象分析可知，在下半年，从紧的货币政策无疑将难有大的松动，一些房地产开发商将普遍面临更为严峻的资金短缺问题。开发商资金链断裂个案的发生概率，将比上半年增多。尤其是，一旦开发商的资金链断裂，资金不能维持企业及其开发项目的正常运转，就往往会关联到一系列问题，将进一步暴露出有关企业个体及行业整体所潜伏的更多问题。
资金缺口大，融资或更难
国泰君安的一份研究报告指出，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，即将到来的7-9月将是开发商资金链最紧张的时候。还有学者利用上市公司年报与宏观经济数据综合分析得出结论称，仅中国房地产上市公司这一群体，今年资金缺口4000亿元人民币。
这些数据说明，今年上半年，房地产全行业性资金缺口庞大，开发商已普遍感觉到了资金链可能断裂的压力。
事实上，今年上半年，在从紧的货币政策下，对于房地产开发商而言，不但从银行融资已是困难，而且通过资本市场融资也已不容易。
自5月份以来，尽管保利地产（43亿元）、万科地产（59亿元）、北辰实业（17亿元）、中粮地产（12亿元）、新湖中宝（14亿元）产和招商地产（80亿元）等房地产上市公司的债券融资申请相继获得管理层的批准，但相对全国几万家房地产企业来说，这些企业所占比重不大。而有更多希望IPO上市或增发筹资的房地产开发商，在国内外资本市场上相继受挫。
在房企境内IPO融资方面，6月24日，来自中国证监会发审委消息称，在经过2008年第88次和第89次会议讨论后，北京方恒置业的IPO申请被拒之门外，成为了今年内地房企A股上市首发申请被拒的第一家，让遭遇融资困境的内地中小房企再一次感到了寒意。
虽然金地集团6月3日公告称，拟公开增发不超过7.2亿股A股股票，计划募集资金总额限定在不超过85亿元。而早在去年8月，金地集团就提出了募集资金总额为180亿元的增发方案，但这一计划一直未得到证监会的批准。此外，栖霞建设也拟公开增发不超过1.2亿股募集99676.8万元资金净额，但未必能得到证监会的批准。
进入7月，由于过度的拿地和扩张，导致陷入了极其紧张的资金链困的境珠江地产，在不久前刚从北京建设银行贷了1.5个亿救急后，一直广传将在今年六七月登陆A股的传闻几近被击破，舆论称其登陆A股时间已再度延后。
在赴香港进行境外IPO融资方面，根据香港联交所资料统计，目前有来自广东、上海、重庆、厦门四地的11家内地房地产企业计划赴香港上市。这些企业的拟融资规模超过650亿港元。其中，有8家广东房企，分别是深圳卓越（15亿美元）、佳兆业（3亿美元）、利海（至少2亿美元）、星河湾（8亿至10亿美元）、东莞中惠（6亿美元）、花样年（5亿美元）、昌盛中国（10亿港元）以及此前中断上市计划的恒大地产（103.6亿至165.76亿港元）。其他三家分别是重庆龙湖地产（10亿美元）、厦门宝龙地产（3亿美元）、阳光集团上海恒盛地产（8亿至10亿美元）。只是，由于中国房地产市场已经异变，房地产投资回报预期较前已大为降低。今年以来，继恒大地产上市计划被迫搁置之后，已有昌盛中国、宝龙地产、上海恒盛地产、星河湾地产等房地产企业已经搁置或放缓或叫停了在香港的IPO计划，上市时间遥遥无期。
这11家房企能否如期在香港成功上市融资，尚存变数，甚至可以说是前景难以乐观。
此外，在个人消费贷款方面，金融政策依然不见有松动的迹象。6月以来，上海各家商业银行正在逐个接受检查，以核实二套房贷政策执行是否有所松动。北京、上海等重点房地产区域的二套房房贷政策，在执行方面已经有了进一步收紧的趋势。虽然，由上海市房地产交易中心牵头，联合上海市住房置业担保公司、建设银行、工商银行、中国银行、农业银行这四家银行，以及上海市房地产交易资金管理有限公司和衡联投资、凯弈投资和信义房产三家房产中介，对二手房交易实行全过程监管和服务。通过这套系统，二手房交易模式已由原来上家必须付清银行贷款才能卖房变为了二手房卖方不再需要还清贷款就可过户。但这种有松动二套房房贷政策之嫌、与央行此前叫停的转按揭政策冲突的“二手房带抵押交易”，在上海试行20天之后已经被突然暂停，甚至不排除彻底叫停的可能。这些说明，二套房房贷政策依然难以松动。
从目前种种迹象来看，在今年下半年，无论是通过银行融资，还是通过资本市场融资，房地产开发商的融资环境依然难有较大的改变。不少开发商，将可能面对比上半年更为严峻的资金链压力问题。当然，相比大多数融资渠道多、自有资金状况相对要富有的大开发商而言，将有更多中小开发商进一步闹“钱慌”，其日子将更难过。
抛盘、卖地、退地、出让股权，开发商纷纷做空市场
事实上，应对已经异变的房地产市场，应对资金链吃紧的问题，为求自保，一些闹“钱慌”的开发商已经开始卖地或出让股权，纷纷做空市场。
2008年5月14日，万科将其所持有经营东莞“地王”的东莞市万科置地有限公司50%股权转让。其后，在上海房地产界，万科欲转让上海土地传闻四起。这些，一度引起舆论轩然大波。
事实上，今年上半年，除万科外，更有一些昔日拍得“地王”的开发商
纷纷退地自保，而不惜承受以被扣罚数千万元乃至上亿元人民币土地出让金或保证金的高昂代价。继“福州地王”退地之后，上海志成企业发展有限公司承担或将损失达到1.1亿元的土地出让金定金的风险，退订其于2007年9月以超出底价3.14亿元2.5倍的11.04亿元（折合楼板价约1.64万元/平方米）拿到的“普陀地王”（即普陀长风生态商务区4号东南地块）。再后，在南京，因为去年11月16日拿地的开发商没有按时缴纳土地出让金，南京江宁文华街附近的两幅住宅地块，在不到8个月后的7月，已经被国土部门依法收回，开发商可能被没收5490万元。
此外，目前各地正盛行着房地产开发商抛盘、卖地或出让股权的风潮。
6月底，借道北京产权交易所，中国华润总公司挂牌5700万元转让所持重庆置尚房地产开发有限公司40%的全部股权，北京华瑞无线通信设备安装有限公司、北京通信服务公司、北京电信投资有限公司和北京电信实业集团四家股东准备转让所持一家中型国有控股企业北京市电信房地产股权，国家发改委宏观经济研究院也拟以仅997.95万元的挂牌价格转让其持有100%股权的中等规模的国有独资公司中国华联房地产开发公司的85%产权。
上海产权联合交易所挂牌信息显示，位于宝山顾村的新天地荻泾项目，将以6.54亿元整体转让。项目中包括18万平方米尚未进入销售渠道的土地，以及在建项目。还有，佳成商厦、耀江国际广场和松江开元地中海商业广场3个项目，也先后被整盘叫卖。位于外滩街道183街坊地块项目兴力浦大厦、九江路酒店工程项目、凤阳路601号项目静安豪生大酒店，也在向外抛售。
7月1日，深振业发布公告转让特皓、建业公司股权，以获取相应的资金支持解决公司自身资金需求问题。
7月11日，新鸿基地产发布公告称，将2007年底取得的成都“攀成钢”商住发展项目60%股权原价转让给恒基地产和九龙仓。2007年12月17日，新鸿基以约31亿元价格（以底价1200万元/亩成交）取得该幅土地，至今尚未开工，新鸿基已为该项目垫支了约23亿元，现该项目以原价转让。
事实上，今年上半年，在全国各地，还有更多的房地产开发商，基于资金链的压力等原因，已经或正在或正准备抛售项目，或转让土地，或出让股权。这些开发商纷纷做空市场的行为，正形成一股风潮，对中国房地产市场正形成持续冲击，使得房地产预期进一步受到打击。
根据目前的房地产实际情势来看，随着时间的往后推进，今年下半年，还将有更多的开发商苦于资金压力而抛售项目或转卖土地或出让股权。分析其原因，一方面是因为房地产市场将从卖方市场进一步异变为买方市场，消费者很可能将加深观望，不降价销售将变得更加困难，而一些高地价项目在不能卖出高价的同时却经营成本大增，赢利预期降低，甚至可能因经营不善而亏本。另一方面是开发商存在资金不足的原因。这个原因，可能会是更为主要的原因。事实上，由于目前的宏观经济形势依然严峻，决策层必然出重拳打击通货膨胀，使得从紧的金融政策难有较大的松动，房地产金融形势将继续严峻。
同时，我们也还需要认识到的是，开发商纷纷抛盘、卖地、退地、出让股权，说明不少开发商在纷纷看空、做空未来市场。“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，市场应该对这种来自开发商内部的看空、做空未来市场引起高度重视。因为，在下半年，这种来自开发商内部的看空、做空未来市场，则可能进一步传导而影响到消费者的市场心理，使得消费者进一步观望，从而使得房地产的销售形势更趋严峻，使得更多的开发商可能遭遇资金链断裂危机。
通胀强化金融从紧预期，市场将加速洗牌
7月17日上午10时，国家统计局在2008北京国际新闻中心如期公布了今年上半年的国民经济数据。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长李晓超在今年上半年国民经济运行情况新闻发布会上介绍称，今年上半年,中国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨7.9%。其中，城市上涨7.6%，农村上涨8.6%。6月份居民消费价格(CPI)同比上涨7.1%。李晓超还指出，当前中国面临通货膨胀和就业两个较大问题，这就需要在经济增长与控制物价之间选择一个平衡点。根据目前中国的社会经济实际情况和国际经济形势来看，摆在决策层面前的首要任务之一，无疑是及时有效地打击通货膨胀。基于此，“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，决策层可能将主要通过采取必要的减税、提高出口退税及其他财政性措施等财税办法，以防止经济下滑，而不会因为为防止经济出现可能的下滑而大幅度松动金融政策。这就是说，打击通货膨胀仍然是中央政府最重要的工作目标之一，从紧的金融政策将继续从紧。而且，为打击通货膨胀，不排除决策层将使出不对称式加息等更强硬措施的可能。
因此，根据目前的房地产实际情势来分析，在下半年，在货币政策继续从紧的预期下，在从严的土地政策下，消费者已经形成一致看跌房价的观望无疑将继续。这样，房地产销售形势依然难以乐观，房价还可能将继续下降探底，开发商希望通过加快销售以回笼资金解决资金缺口的难度将加大。开发商普遍遭遇到的资金压力问题，依然难有改观，甚至还可能更严峻化。同业之间的竞争将可能进一步升级，房地产或将进一步加速洗牌。
或可预期的是，在从今年下半年开始的一段时间里，因过度囤地、扩张导致资金链出现问题，一些闹“钱荒”的开发商“大佬”（主要是2008年前大量买地囤地的大中开发商）可能将卖地或削减项目而“瘦身”，或拓展其他产业领域变成混业经营而“变性”。有些开发商甚至不排除破产倒闭的可能。同时，更有一大批开发商“小个”（主要是资金实力、市场营销实力相对要弱的中小开发商，尤其是一些项目公司），则将因竞争加剧、行业洗牌而被淘汰出局，退出房地产开发领域。其中，当以项目公司为甚。届时，将有一大批项目公司的“字号”，在做完项目之后就“消失”。有的项目甚至还没做完，项目公司的“字号”就因项目被收购而“消失”。这些，将可能成为此轮房地产调整中表现得最血腥的场景。当然，具体到每个城市会有多少数量或有多高的比例，则因不同市场而不同。这是因为，大量的中小开发商，主要是区域性的开发商，尚未实现跨区域开发经营。如《广州日报》报道称，在这轮调整中，广州约有九成以上的中小开发商可能会被淘汰。至于其原因，表面看是因为一些开发商的资金链出了问题，而往纵深看则是由于房地产市场在政策、市场等因素作用下的发生了异变，由于之前的高房价透支了未来需求和价格空间而导致消费者观望。尤其是，从今年下半年开始，在开发商资金链继续吃紧的情况下，全国性即将降临的阶段性供大于求的严酷局势，则将使房地产同业竞争进一步升级，加剧市场洗牌。
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