地产精英解析东莞“超越”深圳缘由（主）
本报记者 黄志军
据市统计局提供的数据显示，今年上半年东莞房地产开发投资113.63亿元，同比增长44.1%，在珠三角9市中，总量排第四位，增速排第六位。上半年东莞商品房销售面积241.37万㎡，同比增长24.9%，在珠三角9市中，总量和增速均排第二位。上半年东莞商品房销售额125.99亿元，同比增长35.9%，在珠三角9市中，总量排第四位，增速排第二位。
对于今年上半年东莞商品房赶超深圳的原因，业内看法不一。对今年下半年乃至未来东莞楼市走向和奥运后楼市走向业内更是众说纷纭。为此，记者采访了几位东莞地产精英，记录下他们看法与分析。
现状分析
辨证看待东莞楼市
东莞市星彦地产顾问有限公司副总经理 周会川
从哲学层面来分析，事物往往处于共性与个性的相互对立与发展的关系体中，这组数据的背后表明两点：一是东莞的房地产市场的刚性需求，尤其自住需求是增长明显的，房地产市场前景是好的，这是共性的表现；二是目前的市场处于非常的困难期，市场表现异 常艰难，消费者观望，开发商超低价促销，这是个性阶段，两者之间应该辨证的看。
“今年上半年东莞房地产开发投资113.63亿元，同比增长44.1%，而商品房屋销售面积241.37万㎡，同比增长24.9%，”这说明东莞上半年的市场，在投资客几乎为零，相当比例的购买力还处在严重的观望状态下，有这样的数据表现，说明市场的刚性需求比较旺盛，东莞的置业需求人群的增大，置业人群的层次丰富，新莞人群体的不断扩大，体现在人对这个城市的的归属感在日益的增强。在东莞提出双转型后，城市化水平不断提高，产业升级、人口结构优化等等都给东莞的未来发展带来利好。
但不可忽略上半年东莞市场的个性现象，如个盘价格走低、品牌带头冲货、低价出货导致的市场恐慌等等， 虽然，今年7月由于高端楼盘的大量成交，使得成交价格有所上涨，也给楼市带来些许“暖意”，并且在8月8日住宅成交量首创355套，但成交量的背后是开发商付出了较为沉重的代价。
普通住宅支撑在5500元/㎡附近
东莞中原研究部经理 车德锐
从前7个月东莞楼市的表现来看，3月、5月、7月的三次价格下探，有效刺激需求释放，量能明显放大，普通住宅价格在5500元/㎡附近受到支撑；从开发成本而言，建筑钢材、税收、利息、人工、营销推广成本都在大幅增加，对房价起到较强的支撑。
上半年的楼市促销中，很多素质较低的产品被开发商拿出来低价促销，一定程度上拉动了销售，但资源较好的产品还没有调价的考虑；下半年这些产品逼于销售任务压力会集中上市，有价值和资源的产品对整体价格水平有较强的支撑作用；全年通胀压力大，物价居高不下以及人民币持续升值，均对房价有较强的支撑作用。
我们再看东莞楼市，2008年前7个月，从主力楼盘领跌，到各大楼盘全面普跌，东莞楼市快速地完成了第一轮调整。这一波调整行情里东莞住房均价已经从去年底的峰值跌去了20%，大部分楼盘跌幅超过20-30%，逐步逼近发展商的底线。
深圳受国家宏观调控影响大
本元全策地产顾问机构总经理 赵石
统计资料显示，上半年东莞商品房销售面积241.37万㎡，同比增长24.9%；今年上半年，深圳市商品房销售面积170万㎡，与1998年上半年相似。东莞上半年商品房销售面积超越深圳的主要原因是因为深圳受国家宏观调控影响大。具体表现在以下两点：一是城市化进程加快，深圳可供房地产开发的土地越来越少，楼市供应量有限。尽管深圳行政面积近2000平方公里，但深圳关内面积只有300平方公里左右，目前土地基本被开发完，几乎无地可供房地产开发。这也导致了深圳楼价一直居高不下（目前深圳关内普通住宅均价在12000元/㎡左右）。二是轨道交通利好，市民普遍看好楼市前景。按照深圳政府最新规划，2011年深圳的轨道交通和地铁都会全面覆盖全市，这个利好使深圳的物业价值被广泛看好，去年底以来深圳关内的楼价也一直在10000元/㎡以上。
此外，8月10日，深圳市国土资源和房产管理局公布的《2008年1～7月深圳房地产市场分析报告》披露，受部分高档楼盘入市的影响，今年6月、7月深圳房价略有回升，深圳今年的住宅空置率也大幅攀升。住宅空置率攀升在一定程度上也影响了深圳楼市的整体交易量。
基于以上原因，深圳楼价尽管也降价，但目前均价还是远比东莞高，比如目前深圳龙岗普通住宅均价为7000元/㎡，宝安则为10000元/㎡。加上去年年底以来，国家宏观调控不断深入，深圳市民的观望情绪加剧，导致的结果就是导致今年上半年深圳市商品房成交量下滑，最后被东莞超过。
从另一个方面分析，也可以看出东莞楼市的刚性需求还是比较大的。因为东莞楼市存在“价格洼地”，不少新开楼盘的价格促销也在一定程度上拉升了东莞楼市的成交量，最终也导致了东莞商品房销售面积超过深圳的局面。
赶超深圳是必然的
地产资深分析人士 宇鹏
今年上半年东莞商品房赶超深圳是必然的，可以从城市化进程和城市结构两方面来分析。
首先，两个城市处于不同的发展阶段——深圳已经过了高速发展期，东莞还是开始步入高速发展期。对于房地产行业的发展而言，深圳已经过了高速发展期，东莞开始步入高速发展期。
东莞这个现象可以看作是东莞大城崛起的前奏，三五年后，城市面貌将焕然一新，房地产行业的高速发展，带来的将是东莞城市面貌的全面变化。
后市预测
奥运后东莞楼市预期乐观
东莞中原研究部经理 车德锐
对于奥运后的楼市，很多人并不是很乐观。而本人态度非常明确，奥运后全国大多数城市的楼市的确不容乐观，但对于东莞楼市而言，情况预期乐观。
先说全国楼市的大势，全国房价在高位滞涨后面临着较大的回调压力。有经济发展需要，也有社会民生的需要，更有来自市场自身的调整压力。目前全国大部分大中城市仍在缩量上涨，但涨势趋缓。量在价先，缩量上涨，市场交投持续低迷，而价格仍旧呈现上涨态势，资金推动型的楼市上涨动力逐步衰竭，价格回调那只是时间问题。
从全国来看，东莞楼市或者珠三角的一些城市扮演着领跌的角色，由于全国大部分城市的楼市已经呈现缩量滞涨态势，接下来全面普跌的局面可能性很大，预期发生在下半年的9、10月。受全国普跌局面的影响，东莞楼市在经历过上半年普跌后，下半年将进入补跌行情，前期没有降价的楼盘开始降价，降幅较小成交不理想的开始大动作杀跌。但由于上半年整体市场已经经历快速深幅调整，预期下半年的调整幅度逐步收窄，当房价不断向卖方底线下探时，买方入市意愿逐步回升，市场在补跌中风险作最后的释放，东莞楼市快人一步领跌全国楼市，也会先全国其他市场一步，逐步趋向平稳。
最后，对于2009年的东莞楼市，我个人认为有两点值得注意，一是东莞轻轨的立项动工，二是广东工资倍增计划的实施；如果这两个事情一旦进一步明确落实到位，预期东莞楼市经历过近两年的调整后将触底回升。但值得注意的是，经历过牛熊轮回的东莞楼市在下一轮的周期中将进一步趋向成熟，逐步进入平稳、健康、规范的发展阶段。
下半年东莞楼市还是值得期待的
东莞市星彦地产顾问有限公司副总经理 周会川
由于上半年整体市场已经经历快速深幅调整，预期下半年的调整幅度逐步收窄，东莞下半年的楼市，在经历市场缩量下跌调整后，房价将逐步趋向平稳，买卖双方的博弈将使得奥运后预期市场局面将逐步展开。当然，中国楼市将在相当长的一段时间里，仍处在全面调控的轨道，但就东莞目前的状况，不排除 “金九银十”的小黄金高潮的到来，给楼市带来暖意。首先，奥运结束之后，累积的供应和需求都必须找个缺口释放，而长达7天的国庆黄金长假，更使意向客户人气激增，一方面，开发商大量推盘，市场可选房源充足，一方面，开发商迫于资金链缺口的压力，推出大量的让利促销活动。进入2008年年底，由于开发商回笼资金的需要以及年终目标的达成，各种促进成交的营销手段不断，成交量相对会比较高。
总体来说，下半年东莞楼市还是有很多值得期待的。相信东莞房地产市场将沿着正规良好的方向发展。
东莞市场回暖比周边城市快
本元全策地产顾问机构总经理 赵石
东莞楼市目前仍处于调整期，受奥运影响不大。预计今年下半年东莞楼价会稳定一段时间，不会出现大的起伏。东莞楼市调整期会延续到2008年年底，但市场回暖会比周边城市快！
对于普通工薪阶层来说，目前东莞很多楼盘都是4000多元/㎡的起价，可以说价格比较实惠；加上市场供货量又大，市民选择的余地也大。另外，东莞不少楼盘在推盘时都有促销的优惠折扣，现在正是入市良机。
未来几年，东莞楼市的自住市场仍被看好，投资客将受到一定的限制，自住需求依然是占东莞楼市的主导地位。
下半年房价总体走势趋稳
合富辉煌东莞市场研究部主管 李兴旺
东莞楼市经历2008年上半年调整，房价回调“主体工程”基本完成，不少楼盘下调幅度达到了三成，东莞房价下调空间相当有限，下半年房价总体走势趋稳。
由于市场仍未走出低迷，观望未完全消散，供应量持续增大，开发商资金回笼压力仍然存在，下半年东莞楼市小幅下行震荡现象仍将存在，楼市成交量将环比上半年有较大的提升。
预计四季度交易量小幅反弹
E屋不动产总经理 杨俏
经历近半年的市场调整，下半年乃至未来东莞房地产市场更及时地回归理性，在降价潮挤出泡沫后市场刚性需求逐步得到有效激发。预计奥运后第四季度商品房交易量有小幅反弹，成交量创新高的可能，前期隐藏的部分刚性需求会释放出来，因而成交量会有所反弹，成交价格也会产生些许变数。
奥运对东莞楼市只有局部影响
联华国际品牌管理部总经理 黄建辉
奥运对东莞楼市的影响，更多是情感上的，对市场的影响，只能说是局部的，非常低微。
房地产市场是个地域性特征非常明显的市场，将东莞地产市场与奥运捆绑，相对而言有点牵强。奥运对东莞楼市有无影响?答案自然是有的，会有部分楼盘推出以奥运为主题的促销活动，也可能会出现在奥运期间看楼人减少的情形，但这都只是局部的，真正影响到东莞楼市的，将是整个的中国经济影响，受美国次贷危机的影响，越南几乎陷入崩溃状态，中国出台政策防止过热，减缓经济的升速，无疑提高了安全系数。
在这种前提下，要预测东莞楼市的回暖，应是在软着陆之后的一段时间内，2009年后，或者会有回暖迹象，总体而言，东莞楼市前景还是值得看好的。
时势造英雄
地产资深分析人士 宇鹏
对于未来东莞楼市走向和奥运后楼市走向，本人的观点是：大变时代的到来，时势造英雄！
未来是美好的，现阶段是很痛苦的，谁个能活到明天太阳的出现，谁个就是英雄！
东莞楼市和深圳楼市最大区别在客户群体的不同，最后就导致了消费力的不同了。
按照市统计局数据，今年上半年东莞房地产开发投资113.63亿元，这个成绩值得鼓舞。也就是说，即使东莞的开发商在成本价格的基础上打7折，楼市还是有巨大潜力的。经过市场洗礼，东莞楼市最后死掉的，都是没有竞争力的一些中小开发商，对整个房地产市场不会有太大的影响；相反对消费者还有利，一些诚信经营的品牌开发商最终会赢得市场的青睐。
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