孙飞：中国房地产金融的路径优化和模式创新
图为国巨创业投资集团总裁、中国企业海外发展中心主任、首席经济学家孙飞
点击查看更多房产新闻图片
【主持人】：今天我们还特别邀请到了中国企业海外发展中心主任、首席经济学家孙飞博士为我们做主题发言。
孙飞：各位朋友晚上好，很高兴跟大家分享一下中国房地产的路径优化和模式创新。可以这么说，实际上虽然中国的房地产的冬天还处于一个比较寒冷的当中，但是中国房地产金融的春天快来了，为什么？这是因为我们国务院金融九条，国务院金融30条透露很多信息，第一中国的房地产基金会推出，另外一个就是私募股权基金办法也快出台了，这个也是国务院金融30条专门谈到这个问题。这个股权投资基金办法，实际上就是私募的。那么我们房地产除了公募的基金以外，还可以做私募的房地产投资基金。还有就是并购贷款，我们工商银行已经推出一笔并购贷款，这个给了首创。我们房地产的并购也可以尝试并购贷款。这是告诉大家一个信息。
还有就是民间融资，当然不光房地产业，其他的也可以用。因此我认为虽然由于美国次贷危机和全球金融危机对我们中国造成不利的影响，但是中国房地产金融创新的宏观经济背景，我认为是向好的。我在宏观研究方面做的比较多，2008点中国国民经济增长可能在9.5%左右，而2009年，大家也不要太悲观了，包括海外投行的媒体，说中国经济不行，这是很错误的。中国的经济一定会保持持续高速增长，并且中国今年的经济不会低于8%，为什么？当然首先国务院为了应对金融危机对中国的影响，出台了4万亿的经济刺激方案，包括下调利率、存款准备金率、减税、适度宽松的货币政策、积极的财政政策等等，还有一点，是我们中国全球最大的市场，中国13亿人口，吃、穿、住、用、行这就是最大的市场，住方面就涉及到房地产、商业地产。另外农村实行土地流转改革，那么未来中国的经济增长点也在农业的一次革命，生产力的释放。虽然有7亿农民购买力不足，但是在未来的时间内，就是要提高农民的购买力。
第二个就是城市化，中国目前城市化只有40%几。未来中国要达到70%的城市化率，这意味着中国房地产要有20年的增长空间。我可以告诉大家，中国的经济在未来的20年会保持在全球一个领先的位置，处于8%以上的一个增长。这是由于中国的特殊国情所决定的。
今天讲的核心，就是中国房地产金融创新的组合模式和路径优化。我提出一个模式，就是信托加银行，加证券化，加资本市场，加PE，是地产融资的主流模式，这跟国务院金融9条、金融30条很符合。首先我要讲银行仍然是我们地产融资的一个主渠道，这个是由于中国的特殊金融环境所决定的。目前中国金融业总资产62万亿人民币，信托业是1.3万亿、证券公司仅有1万人民币，另外我们房地产95%以上的金融资金来自于商业银行。在未来10到20年，商业银行应该是中国房地产的主渠道。第二点，信托地产中创新的主流模式。REITS本身就是房地产的一种。首先具备财产隔离功能，同时信托公司是功能最齐全的金融百货公司，他可以做资产业务，它可以发基金管理公司、承销证券，另外信托公司还可以做货币资产业务。信托公司最重要的一个功能，就是其他金融机构所不具备的，信托公司可以做直接投资，信托公司在2007年3月1号前，它自有资本可以投资，但是在2007年3月1号修改了以后，自有资本只可以投资金融业和房地产业。比如说联想集团有10个亿资金，可以委托公司投资于某个房地产做信托投资。这不是因为信托体现了道德基本原则，而是它的灵活性。为什么信托是中国地产创新的主流呢？比如说北京国际信托，在2005年推出苹果社区(论坛相册户型样板间视频1视频2)，它既帮苹果社区筹集资金，又帮苹果社区卖房子。
还有我在2003年推出了中国第一例，北京金融国际股权投资计划，当时公司注册资本只有3000万，我8000万进去，它的公司资本是1.1个亿了。因为REITS本身就是信托。比如在座的每个人都有万科的2000万股，你们每个人在万科是2000万，很小的股东，我们可以让王石(王石博客)辞去董事长职务，孙飞担任董事长。我提出一个证券化，我最后讲。我还讲一个资本市场，实际上中国目前作为一个房地产融资来讲，可以发债券，可以发企业债，我们还可以上市，在A股上市困难，我们可以到香港上市，如果在香港上市不行，就到美国上市。我们利用资本市场来融资。还有就是PE，PE就是私募股权投资基金。这个投资到房地产的私募股权投资，境外比较多，境内的私募股权投资基金，很多有这个项目，但是都没有做。我们现在要做PE的话，有三种模式，一种创投模式，一种有限合伙模式，还有一个就是信托模式。这个是可以的。但是告诉大家最大的一个利好是什么？就是国务院刚刚出台的意见里面，股权投资基金办法出台了。融合咨询中心可以发一个商业地产私募股权投资基金，这个是可以做的。
那么REITS，我认为REITS是中国未来房地产的一个方向。我今天重点给大家讲一下这个。CNBS是商业房地产贷款支持证券，这个不细讲了。大连万达在2006连发行了1.45亿美元的CNBS，它是私募的，比REITS容易的多。这个相对而言，比这个REITS容易一些。还有一些就是RNBS，这个就是个人住房贷款抵押证券化。还有就是CDO，就是抵押债务债券，这个在美国，80年问世以后，90年茁壮成长，但是由于美国次贷危机，这个比美国的次级债信用等级还低。那么什么是REITS？REITS是房地产投资信托基金。在国际上，REITS大部分是公募的，上市流通的，而我一再呼吁的REITS，希望它是公募的，上市流通的，它主要目的是通过分红的形式和投资者分红。刚才讲了信托，所有的基金，无论是证券基金，还是产业基金都叫信托。中国REITS的出台，现在是万事俱备，只欠东风。融科的REITS，他们完全具备。当然媒体采访我说，我说REITS资产包在10个亿以上，由于现在连续降息，在5%以上就可以了。发REITS，第一利率要比银行高几个百分点，这容易发行成功。其次资产包要大一点。我认为融科资讯中心已经具备了基本条件。其实在中国大陆，很多资产包具备了条件，深圳交易所、上海交易所也完全具备这个条件。中国只欠政策东风，特别是我刚才讲的税收问题没有解决。现在是央行牵头，不管是央行牵头，还是证监会牵头，包括外管局，都要参与，你要定一个规程，一个手册。为什么外管局要进来？比如说国外买REITS怎么办？REITS，它实际上就是分拆了，把原来的房地产业务分拆成四种，房地产开发、房地产投资、房地产基金管理、房地产物业管理，一共六赢嘛。
我们REITS在全球的状况，全球现在的REITS，大概是在六千亿美金左右，最大的是美国，澳大利亚是4000多亿美金，其他都在发展过程中。包括香港，我认为它未来会超越新加坡。现在台湾也发展不错，台湾在REITS上也进行很多革新，现在全球的REITS市场，差不多有14.4%的REITS基金可以投资开发性物业，REITS也不是仅仅投资于一些持有型物业，也可以投资开发型物业，全球是15%左右。台湾正在修改法案，允许REITS投资20%的比例。为什么我极力推出REITS？我们香港推出第一支理会基金REITS，当时发行的时候，超额几千被认购，我说在中国大陆以公募的形式发行REITS，少则几十个亿，多则几百个亿，甚至上千亿。这也是我极力推崇的。
作为REITS来讲，发展动力是什么？第一就是新的REITS陆续上市，另外，已经上市的REITS，它可以继续推进REITS上市。还有就是REITS为什么在世界上得以高速度的发展？比如说在新加坡，REITS本身无须缴纳企业所得税。第二允许公积金存款投资REITS，太开放了。散户投资者，无论国内国外都无须缴纳个人所得税，另外机构投资只交4%的所得税。另外REITS负债率，现在新加坡提高到70%，就是说你发行REITS，你募集了100亿，你还可以去吸收商业银行贷款70亿。可以说我们发行REITS的原因和目的，首先它改变了业务模式，它兑现了资产价值，因此我们要发REITS。比如说新加坡的是工业地产，它在2002年11月19号上市的，当时的信托单价是1块钱，到了2005年6月30号，它的信托单价达到2块钱，市值达到26个亿。首先它体现了不同的业务价值，它可以以同样的资本金做高级的业务量。另外它还要成立基金管理公司，同时它如果有了200亿以后，他选择项目可以控制风险，几百个项目可以从容来选择。我们要发REITS，重要的成功要素，首先是法律法规、税务，这方面正是我们中国大陆所欠缺的。在海外已经都成熟了，我们这个很欠缺。但是作为开发商来讲，不是托收套现，要分享合理的投资风险与回报。另外就是缺乏房地产的综合性和复合型人才。我们需要既懂房地产，又懂金融的复合型人才。作为我们REITS要成功，最重要的一点，其实刚才我已经讲了，我先把大的原则讲了，第一要有产权的相对完整性，第二要有经营的相对完整性，具体要稳定的，可预测的收益回报。比如说融科是8%到10%的收益，这个是可以。这个回报在当前市场也是很好的。REITS也是稳定股票市场的一个最有效的稳定剂。如果从股票市场稳定角度来说也应该发REITS。另外REITS也需要一个增长潜能，你每年也增长的预期。还有就是发公募，要做信息披露，你要高透明度，另外REITS最重要的一点就是要流通，如果是私募的话，就没有什么意义了，因为房地产信托在中国大陆已经有了。
目前大家发REITS，在座的各位有一些挑战，就是物业控制权被吸收掉了。另外你要接受监管，另外就是时机的把握上，在股票市场低迷的时候，在连续加息的情况下，都不适合发REITS。我现在大概讲一下我们中国本土房地产信托和国际REITS的比较，大家也不陌生，中国本土已经有房地产信托了。首先投资载体区别是，受托人都是信托公司，信托公司既是受托人，又是管理人，而国际REITS要成立独立的基金管理公司，由于中国基金管理公司缺陷流动性，它需要1到3年才可以买卖。中国本土房地产是私募的，国际是公募的。
最后概括一下，REITS是标准化可流通的房地产金融产品，一般从上市或从非上市公司收购资产包，一般严格研制出售的，较大部分收益来源于房地产租金收益、房地产抵押利息、能够在证券交易所流通，而国内的房地产信托计划，是由合同限制的，集合的，非标准化的房地产金融产品，一般不涉及收购房地产金融资产包的行为，没有二级市场，不能交易流通。可以这么说，中国本土房地产信托概念是比较宽泛的，可以是REITS，也可以是贷款信托，有限购买权信托，财产权信托，而REITS是房地产信托一种最高级形态。
可以这么说，我们如果要展望的话，国际REITS的市场发展比较迅速，潜力巨大，特别是在中国，由于中国是巨大的国家，13亿人口，很大的商业地产市场、写字楼市场、工业地产、酒店，因此REITS对中国房地产发展具有深远的影响。当前中国房地产金融的产品是有别于REITS的。随着我们国务院宏观调控货币政策、税收政策、土地政策深化，作为我们国民经济支柱产业房地产、金融业，外资机构大量融入，首先信托公司会发挥它的制度优势，同时外资金融机构提供一些更加多元化的金融服务。我想信托加银行，加证券化，加资本市场，加PE这种符组合模式，一定会在中国得到深化，虽然中国房地产业在深冬里面，但是大家应该坚信，中国房地产业的春天马上来临了。
融科顶级写字楼引领中关村商务市场
图为活动现场嘉宾合影
按照马斯洛的理论，要研究跑步，就要研究跑得最快的人，即"领跑者"。因为"最好的"代表着趋势与方向，起着风向标的作用。2008年年末，国务院确认通过REITs以拓宽融资渠道，REITs渐行渐近之际，商务地产市场如何把握之一契机。
2009年1月13日，在中国大饭店宴会厅，中关村商务中心区的顶级写字楼融科资讯中心、著名经济学家、国际知名代理机构，颠峰对话揭示牛年商务地产先行经济，地产中国网将对此活动进行现场播报。
到场嘉宾：
中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云
高纬环球总经理张良军
中国企业海外发展中心主任首席经济学家孙飞
嘉宾观点：
蔡云：金融危机中，商业地产行业将上下求索，展露投资潜力。
王翔：融科为中国硅谷--中关村高科技产业提供更高的服务平台。
张良军：无论从供应和需求市场的表现看，顶级写字楼的春天将提前到来。
孙飞：Reits是商务地产市场的一大利器，在金融危机下，更多的持有型物业将有更宽广的发展市场。
据了解,与金融危机下其他写字楼状况不同,作为中关村商务地产市场的标杆项目,融科资讯中心先期开发的A 座和C座出租率保持在90％以上,成功地吸引了包括Intel、AMD、法国电信、日本电信、SONY等全球知名跨国公司及联想控股、中国航信等一批中资领袖企业的入住,营造出中关村高端商务市场氛围。
“融科一直坚持着一种信念,就是为更多国际型企业不断创造更高的平台。以建造世界级高科技龙头企业的国际型高档办公生态园区为己任。A 座和C座的成功开发就是对这一信念最好的诠释。”融科资讯中心总经理王翔强调。在此次活动中,融科资讯中心宣布,2009年,融科将推出更具震撼力的中关村新地标——融科科资讯中心B座。即将投入建造的B座,总建筑面积为11万平方米,比邻北四环,定位为国际顶级写字楼,其标准和配置将超过已入住的A座和C座。届时,将拉升园区产品品质,完善产品结构,借此势能,融科资讯中心将产生更强的市场凝聚力,成为北京高科技园区的领导者。
按照马斯洛的理论,要研究跑步,就要研究跑得最快的人,即“领跑者”。因为“最好的”代表着趋势与方向,起着风向标的作用。媲美国贸的中关村名片——融科资讯中心,秉承着联想一贯的求实进取精神,以满足“客户”为需求导向、以“绿色”为核心,最终打造成京城西部的国际顶级品质园区,实现融科商务产品的核心竞争力——三个国际化,即国际化的产品,国际化的客户,国际化的服务。
融科资讯中心将高品质的商务产品与高科技产业紧密结合,不仅树立起中关村商务地产的标杆,更引领着区域新经济的发展前景。
历时20多年的发展,中关村俨然成为中国的硅谷。1988年8月中关村作为第一个国家级高新技术产业开发区宣布成立。目前中关村海淀园高新技术企业已达2万多家,亿元以上企业突破500家,中关村海淀园被评为跨国公司最佳投资开发区。
由于配置资源的优质性和土地的稀缺性,中关村核心区商务经济的发展势头强劲。活动现场,高纬环球总经理张良军表示,眼下,中关村正处于升级为“世界的中关村”这一新的发展契机。有迹象显示,中关村将作为全球IT企业的研发中心,大型外资企业在中关村扩张的趋势明显,中关村IT产业发展方兴未艾,生物医药在产业化方面有待升级,现有的金融服务型机构远远无法满足中关村未来的发展需求。此外,目前中关村甲级写字楼市场2.9％的空置率,位居京城各主要商圈最低,折射出区域强劲的需求潜力。他认为,中关村进一步国际化的过程,将进一步增加高品质甲级写字楼的市场需求。
市场的可持续发展需要各方面的支持,2008年年末,国务院确认通过REITs以拓宽融资渠道,中国企业海外发展中心主任、首席经济学家孙飞表示,房地产信托投资基金是未来房地产直接融资的主要渠道,它属于一种公募方式,融资能力强,对于保持房地产业的可持续发展和股市都有好处,更多商业地产项目能够通过REITS提高开发能力,增加市场内自持型物业比例,统一管理,有利保障楼宇品质和市场竞争力。
2008年宏观经济环境充满了变数,但对于中关村的高端商务市场并未产生过多的影响,融科资讯中心保持着生机勃勃的发展态势,众多的优质客户非但没有退租,反而出现逆市扩租的现象,中关村顶级写字楼的优势彰显无疑。
展望2009年,是品牌地产公司整合重塑的关键时刻,凭借良好的口碑和高品质的产品,融科资讯中心必能雄霸中关村,开启区域高端商务经济新市场。
--
著名金融投资家、经济学家孙飞博士和知名财经作家赵文锴联合创作，著名经济学家、中国银行业协会专职副会长杨再平博士作序推荐，金融投资界、经济学界诸多权威人士联合推荐的《金融风暴启示录》一书已由新世界出版社出版！
著名经济学家孙飞及国内国际知名专家学者招收博士生--请推荐优秀人士！详见孙飞博士金融信托研究院:
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008f7a.html
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008wnh.html
美国万通投资银行提供直接投资、免费上市：http://www.worldcapitalmarket.com/
著名金融信托专家孙飞博士接受人民网视频专访:
中小企业融资机遇与挑战并存
http://tv.people.com.cn/GB/14644/6914323.html
E-MAIL：[email protected]
祝万事如意！
中
国
东 中 西 部 区 域 发 展
国
中
美
美
电话：010-85911700
E-MAIL：[email protected]或[email protected]
国巨创业投资集团：http://guojuvc.com
中国企业海外发展中心：http://www.ceodc.org/
全国干部培训网：http://www.chinape.org/
孙飞个人主页：http://house.focus.cn/~sunfei
孙飞博士金融信托研究院：http://blog.sina.com.cn/m/sunfei
著名经济学家、投资银行家孙飞招收博士生--请推荐优秀人士！详见孙飞博士金融信托研究院：http://blog.sina.com.cn/m/sunfei或发EMAIL：[email protected]咨询