——许子枋：2010年物业投资方向高端思考

    通货膨胀之狼来了，喊了半年，促使今年房价好好火了一把。这让没有抓住机会的投资者懊悔不迭。其实，在喊狼来了的过程中，只是开发商做的一个精妙的局，鼓起的是开发商的荷包，瘪下去的是投资者的口袋。投资者蚁群般跟风导致的过度需求，让开发商在售楼部的磨砂玻璃后暗暗地咬紧牙关不让笑声传出来。
    现在，通货膨胀之狼好像真的要来了，全球之流动性扩张所带来了通货膨胀效应开始显现了，澳大利亚政府开始加息了，舆论认为这是通货膨胀显效的苗头，并有可能传染全球。

   上海，作为世界的上海，在中国一直以来是相当敏感的。上海的民众在物业投资方面也是非常敏感的。对于普罗民众，抵御通货膨胀的法宝，似乎除了投资物业别无选择。也许新一轮的物业投资潮又要让人血脉贲张了，房地产将再次聚焦民众充血的眼球。
    虽然，中国，市场经济很多年了，投资者好像成了上帝了，但在房地产领域，投资者却总是觉得有一种神秘的力量将自己推上架，承受着开发商从眼镜上沿投射下来的似笑非笑的眼光。2009年因为通货膨胀预期已经让房价透支了未来，难道2010年房价还会继续狂奔吗？
    在这场追高博弈中，投资者似乎注定就是输家，唯一可做的好像是不要做击鼓传花游戏中的鼓声停下来时的接花者。当然，这样说，未免稍嫌悲观，但是在中国传统文化影响下的对不动产的过度需求将继续驱赶房价高昂前行，作为每一个投资者个体，只能在这种并不平等的亢奋博弈中去竭力维护并增值自己的资产。
    因此，基于这个市场与文化大背景，假设我们手头也还有些闲钱，我们来看2010我们应该选择那类物业才能获得更高的投资增值回报？
    地产观察者许子枋认为，首选应该是商业物业。我这里所说的商业物业包括的范围比较大。主要包括：零售业地产、工业地产、医疗地产、学校地产等大的类别。而我们通常所说的购物中心、商业街、独立商铺等均属于零售地产的范畴。
    也许有投资者会说，你这个人罗嗦了这么多，就给出一个这么平常的结论。只要在网上一查，就有成百上千的文章来得出这个结论。但我说，如果你仔细看那些文章，就会发现基本千文一面，而且多从微观和常识层面来谈的，诸如一铺养三代，买铺增值快，之类，这些其实并不能揭示明年投资的真谛。而本文绝对是从独立的、高端的、绝非人云亦云的角度来剖析这个问题的，也许有一定参考价值。

    为什么2010年选择投资商业物业优于住宅物业？理由有三：
    一、招致强烈民怨的住宅价格必行之不远。
    目前的高房价已招致民怨，但实际上这个高房价是住宅房价的一个概念偷换。未来一个时期，尤其是如果通货膨胀开始伤及普通民众正常生活水平时，政府必然要大力调控住宅房价。中国政府的执政理念是执政为民，为维护国家的稳定，在关系到民生的问题上决不会含糊。一旦通货膨胀有恶性化苗头，房价有严重泡沫化苗头，将受到政府的严控。况且中国政府的廉租房政策将长期平抑房价。未来政府会下大力气建保障性住房，建廉租房，这些房子的上市将从市场的手段上平抑房价。因此过度泡沫化的住宅房价会受到反向挤压。同时政府为确保经济复苏虽然会大力发展房地产但同时也将严控住宅房价，通过政策调控使住宅房价处于一个类行政化的市场管制范围，因此住宅价格暴涨的空间会受限。而商业地产属于不那么直接关联普通民众生活水平的一种物业类型，其价格会多受市场因素影响而以一种较快的速度走高，因此更具有投资价值。
    二、大资金追逐商业地产将推动商业物业价格走高。
    外资一直以来是偏好商业物业的，大额资金也是偏好商业物业的。最近，保险资金开闸可以进入楼市，据估计，在2010年，至少近2000亿元保险资金允许进入不动产领域，而且其主要投资对象锁定为商业物业。因此大资金在未来几年推动商业物业价格快速上行的可能性很大，基于此，商业物业更具有投资价值。
    三、发展内需对商业物业的强需求将推动商业物业价格走高
    未来几年，在贸易保护主义愈演愈烈的情况下，出口或许将再次面临极度压力，随着经济复苏过程中的贸易摩擦，激发内需是政府必须要做的功课，内需也是支持经济持续增长的基石，在这种情况下，激发内需必将导致对商业物业的需求强增长，因此商业物业在此过程中因需求强增长，从而导致求大于供，进而推动商业物业价格快速上行，基于此，商业物业更具有投资价值。[文章来源：卖楼吧 www.mailouba.com—许子枋房地产咨询专栏]。

   （本文为个人观点，并非任何劝诱或投资建议。）