周末参加了新浪名博的一个品鉴会，有幸参观了过两年房价涨幅最大的楼盘尚海湾，也有提前目睹世博工地全国施工的盛况。

品鉴会上，新浪乐居提出了一系例课题给名博们回答，这些问题我们在一批高端项目时刚好有所研究，但由于时间关系没能在会上抢答。现将一些情况做简单解释：

上海豪宅与外地豪宅有怎么不同？

实际上我们在做一系例豪宅项目时，做过相关原研。这个不同，可能没法从简单的产品设计、用材、社区管理、配套上做简单的回答。但是可以从产业发展水平和财富聚集上做相关解释。

首先财富聚集带来上海、北京、深圳房价的高企，还有一些省份最优的城市也是如此。全国乃至全世界的富豪向一些国际化程度较高，城市终合管理水平较高的城市转移，这就导至上海房价最高，然后是深圳、北京和一些省份里最优的城市。

第二点是房地产业的发展水平，这决定了单个楼盘的素质也决定了整个城市居住水平，同时还有市区可供应土地的稀缺性，这些产业发展的综合因素，也决定了房价的高低。所以上海房价会是最高的，但比香港等国际大城市还有很大差距的原因。

豪宅营销？

豪宅和各种顶级奢侈品一样，采用的都是营造氛围带动销售的方法，至于如何去营造一种高贵的氛围，方法非常多。我们常用的是，与各种顶级商场、品牌、银行的VIP还有各商会、领事馆等合作，举办丰富多采的高端派对活动。

简单点说，就是通过各种活动，把能买的起项目的人群聚集到一起，这其中通过讲坐和资料的方式，留给客人项目信息。另一边，通过媒体、业内等渠道，将项目的高贵气质广为传播。这可以营造目标客户都了解且想拥有的高端项目，这时候在定价方面再能给予客户一定的价值感，那么就自然能够热销。

最近的市场情况？

上半年在各种刺激政策和巨额贷款带动下，成交量节节攀升，但到8月以后前期积压的购买力释放殆尽，天量贷款也受到一定控制。楼市在8月低至10月上半月这段时间内逐步降温。

但在10月下半月，三季度GDP公布之后，市场又重新上升。因为，三季度的良好数据使得市场对经济得新复恢高增涨充满信心，国外对中国经济增涨的质疑也消减。使得大量海外华侨及想投资内地楼市的人，年次看着房价上涨不敢进入，在三季报后提高了信心，冲进中国楼市。

从国内来看，四季度之后GDP可能重回10%以上，一些特价已经在上涨，过年前后由于消费的上升可能会加重，通胀从担心几呼变成现实。加上创业板出来后，会有一大批企业和新富豪要花钱，市场热度再度上升。这就带动了楼市的再度回暖，自10月下半月以来，又有很多楼盘排队和以新高价开盘。

尚海湾带来的房价感想：

  07年不到3万开盘的项目，如今均价已涨到9万，尚海湾的成就，让我想去之前朋友一直问我的一个问题：“未来楼市投资的潜力在那”？

当然有一半那天在尚海湾现场已经做过回答。那就是，07年一些香港开发商的项目已经卖到7-9万，在他们的带动下，那时3-4万的国内开发商的高档楼盘品质和价格也都快速跟上，今年都涨到了7-9万这个水平。尚海滩、外滩九里无不是如此。从这个角度看，香港开发商们的项目停止了很长时间没涨，在国内开发商追上之后，他们必然会有新一轮的爆发，下一轮他们的新盘肯定会在10万左右甚至以上。

另外，就是优质的二手房楼盘。那些和前几年3-4万在售楼盘品质差不多的优质项目，有可能在目前这些国内开发商的7-9万项目变成二手房后，跟着从3-4万涨到5-8万，品质更优的次新楼盘可能还会更高。