前一轮房价疯涨时，关于房价与地价的关系引起了热议，后来房地产出现低迷，媒体开始关注如何救市的问题，如今，地价又节节攀升，一方面“地王”频出，楼面地价一次次刷新，另一方面地产商大势囤地，单个开发商的储备用地总量又一次次被刷新，于是，业界开始大讨论地价疯涨的原因，缉拿“囤地”与“地王”的真正“元凶”已成为政府当前最为棘手的头等大事。

    为什么企业会囤地？为什么企业会舍得花大钱拿地王？这似乎是不辩自明的问题，板子只能打在开发商身上。然而，就是因为地价从来都是只涨不跌（也许会有短期的、局部的跌幅），大家都预期将来也会一涨再涨，土地会不断增值，现期拿的“地王”会被后来的高房价消化，即使自己开发不完，转给别人也有收益。笔者认为，造成开发商肆无忌惮地“囤地”与不惜代价地拿“地王”的真正“元凶”不是开发商自己，而是政府本身，理由有三：

    一是政府垄断土地资源，无论是集体土地，还是国有土地，真正的掌控者是各级政府；

    二是政府在土地市场中的角色既是庄家，也是裁判，更是游戏规则的制定者，开发商只能被动参与，供与不供，供多供少，多大价钱供，都是政府说了算，地价虽已高不可攀，你不拿别人就拿，自家已经地多为患了，你不拿也不行，担心政府以后不供或少供了，或者价格高得更离谱了。

    三是各级政府的土地财政意识在相当长的时期内不会改变。土地出让金收益普遍占到各地地方财政收入的近一半，与房地产相关的各类税费更是占到所有类税费的半数以上，政府自然希望地卖得越多越好，地价卖得越高越好，“囤地”和“地王”就自然而然。平心而论，政府也是处心积虑，来钱快的烟厂、酒厂、甚至倒卖军火不能随便批，政府就得靠卖地养家糊口，靠卖地改善民生，现在许多城市的建设用地指标都严重超支、透支，一个50万城区人口、50平方公里建城区面积的中小城市，打着加速城市化的幌子，短期内规划成超百万人、百平方公里建城区的大城市的例子比比皆是，编造出BT、BOT、财政担保、以地置换等五花八门的融资方式满世界找钱，再编出铺天盖地的RBD、CBD等新城概念满世界忽悠开发商。每一届政府都希望开发商多拿地，多囤地，不顾市场需求，希望多出现地王，美其名曰“城市运营”，实际是政府炒地，目的只有一个，多卖地，卖高价地，多挣钱，快挣钱。如果按每届政府五年执政期、土地使用权70年计算，相当于每一届政府透支了后13届政府的财政。

    政府垄断土地资源及现行的市场交易规则决定了必然导致“囤地”与“地王”， 而且“囤地”与“地王”的真正“元凶”只能是政府本身。

(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240)