一、对商业地产市场一般规律的几点认识

1、商业地产价格与租金取决于承租企业的盈利能力，因此与经济增速密切相关。

 

 

 

 

 

2、以空置率为代表的供求关系对商业地产价格与租金有显著影响。即使经济高速增长，但空置率较高的地区，商业地产售价与租金也可能长期下跌。

 

3、商业地产的净租金收益率明显低于名义租金收益率。

    税收和空置率降低了商业地产的租金收益率。主要税负有分别相当于租金收入5.5%和12%的营业税（包括城建税与教育费附加）和房产税、25%的企业所得税。

    实际租金收益率＝（0.825×名义收益率）×（1-25%）×（1-空置率）

部分城市优质写字楼净租金收益率
	名义租金收益率（%）	空置率 （%）	实际租金收益率 （%）	10年期国债回报率（%）
北京	9.93	23	4.73	3.62
上海	9.45	12.5	5.12	3.62
广州	7.73	14.6	4.08	3.62

 

    从目前北京、上海、广州优质商业地产净租金收益率来看，比长期无风险收益（10年期国债收益率）高出约1个百分点。但这是商业地产流动性差（转让时间长、税费成本高）与折旧（商业地产的土地使用权期限最长为50年，按50年直线法，每年折旧为售价的2%）必要的溢价与补偿。

 

    二、中国商业地产的投资风险

    1、空置率较高。2009年上半年，中国15大城市优质写字楼空置率明显高于同期亚太地区其他主要城市。部分地区空置率惊人。北京CBD地区，上半年世邦魏理仕与仲量联行的统计分别显示，其空置率高达33%和38.4%。而北京市政府将CBD扩大一倍的计划使其未来空置率还有上升的空间。

 

 

2、因前几年新开工面积较多，未来新增供应将保持在较高的水平。 

  

 

3、投资风险小于住宅市场。商业地产买方以企业为主，而住宅市场以居民需求为主，企业相对于居民更理性。住宅只需三成甚至更低首付，并可享受基准利率70%的优惠。商业地产首付至少50%，也无利率优惠。商业地产价格直接受制于租金水平和承租企业经营利润率。这导致目前中国一般商业地产售价低于住宅，租金却又高于住宅，租金收益率高于住宅，中国15大城市高档写字楼平均租金收益率是公寓的1.87倍。

   

 

 

三、商业地产投资机会

1、部分城市租金收益率较高的写字楼项目。租金收益率高、空置率低的部分商业地产租金回报诱人。以在香港上市的越秀房产信托基金为例。该基金拥有广州白马商务大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场和越秀新都会共5个商业地产项目。2008年末综合入住率高达98.1%，同比提高0.7个百分点，租金回收率基本达到了100%，连续三年未出现坏账。租金净收益率较高。

表　越秀房产信托基金租金净回报率
	每股净值（港元）	每股盈利（港元）	租金净收益率（%）
2006年	3.20	0.2444	7.64
2007年	3.53	0.3643	10.32
2008年	3.77	0.2186	5.80

 

2、由于国家规划（如天津滨海新区、与台湾岛隔海相望的福建海西地区），或受益于某些特殊禀赋（如一些风景名胜区），未来有较大发展空间的部分中小城市，或大城市边缘区域之商业地产项目。

 

3、海南省等适宜养老的地区的中高档养老院项目投资。中国已经进入老龄化社会，未来中国老年人数量将有较大幅度的上升，相关服务的需求巨大。地产投资加养老服务大有可为。

表　中国老年人口
	60岁以上人口数量（万人）	60岁以上人口占总人口比率（%）
2005年	14222	10.8
2010年	16649	12.3
2015年	20657	14.8
2020年	23940	16.7