买房能抗通胀吗？

　　由于今年巨额信贷资金投放市场，引发各界通胀预期，实际上今年房价上涨1000多元，10月份中国70个大中城市房价同比上涨3.9% ，今年10月，重庆商品房价格同比上涨3.4%、环比上涨1.2%，涨幅均创下今年以来新高，按照公布的数据计算，重庆市十月商品房价格达到3951元/平方米，比九月上涨了717元。开发商打出了很多广告：“买房抗通胀”。

　　买房能抗通胀吗 ？

　　这是给买房人参考的，综合各方观点，分析如下：

　　1、历史经验表明，房地产在很大程度上能够对冲通货膨胀的风险。美国、加拿大等国在上世纪70年代处于严重的高通胀时期，房地产的年均收益率与通胀率呈现高度相关性。通胀的结果是货币贬值，而房子实质性起到保值的作用，所以购买房子可以达到保值的目的。

　　以我国为例，房价涨幅跑赢物价指数也是不争的事实。数据显示，2000年-2008年，我国CPI增幅依次为：0.4%、0.7%、-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%、4.8%、5.9%，而全国房价指数增幅依次为：1.1%、2.2%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%。对比结果很显然：每年的房价涨幅都大于CPI增幅。房子在通货膨胀周期内，还可以有租金收益，该收益可以与房产所在城市的总体生活开支水平基本相适应，这也是房产的优势所在。

　　2、通胀一定会来吗？从国外到国内，目前所有的通胀预期都基于一个事实，那就是量化宽松货币政策下，全球流动性充裕，以石油为首的大宗商品和资产价格大幅飙升，未来必将通过价格链传导到上游的物价上去，形成通胀。而持续的物价上涨不仅与货币发行量有关，更多取决于需求的增长。目前世界经济尚未摆脱衰退的阴影，起稳回升的的基础还不够牢固。也就是说，目前只是一种资产性通胀，是国际投机行为炒作的结果，并不是实体经济需求的真实体现，是否能够演变为真正的整体性通胀还要看价格能否传导到上游。

　　3、假使通胀来临，房价必定会涨吗？ 为应对金融危机，今年1至9月份，我国信贷增长超过8万亿元，创下历史天量。如果通胀来临，那么宽松的货币投放势必会有所收紧，加息预期增加。而一旦信贷收窄，银根收缩，对房地产市场的影响是最直接的，房价上涨行情必定无法维持，房价下跌会是必然。另一方面，如果房地产业增长速度过快、商品房价格上涨过高，超出居民承受能力，国家不排除会对房地产业的信贷融资、产品销售进行政策调整，引导其合理健康发展。如果未来保障性住房、廉租房等大规模推出，土地供应进一步加大，都会起到抑制房价的作用。早有专家指出，明年将可能会有通胀出现，但通胀是在房地产泡沫之后引起的通胀，所以通胀并不意味着房价会上升。

　　 目前房价已经处于相对高位，未来走势并不明确。而不明确往往是投资最大的敌人。基于中国地少人多的现实，经济的稳定长期增长和加速工业化、城市化的进程，长期来说，房产是比较保值的，特别是中心城市的房价将处于大体稳定，适度上扬的状态中。但如果买房仅仅为了抵抗预期要到来的通胀，那么对消费者来说，还是要持一个理性谨慎的态度，结果可能很难尽如人意。

　　现代经济学认为，货币刺激是熨平经济周期颇为有效的工具。虽然关于货币政策为何有效不乏理论支持，但是这背后有一个肮脏的小秘密，即这种作用是通过资产市场价格上升来实现的。通过做大风险资产估价，导致了更多的债务需求，又进一步转化为需求增长。也就是说，货币政策通过制造资产泡沫来生效。这类刺激产生的结果将很难扭转。如果想完全逆转，需要家庭、企业和政府部门共同减少债务，恢复到刺激政策实施之前的水平。

　　4、当前我国楼市已显露回调迹象，房价则有些高处不胜寒，现在买房，买的是房地产的通胀，而不是防通胀。

　　房地产发展周期和经济增长周期并非完全同步，以对CPI的上涨预期判断房价上涨周期不可行。 房地产业是带动现阶段经济增长的主导产业，因此房地产业增长周期和经济增长周期基本同步。但是，由于房地产业是一个既涉及生产又关系居民消费的行业，如果房地产业增长速度过快、商品房价格上涨过高，超出居民承受能力，国家会对房地产业的信贷融资、产品销售进行政策调整，引导其合理健康发展。因此，在某些特定时期房价上涨周期和CPI上涨周期不尽一致。

　　目前我国处于前几年商品房价格连续快速上涨、房价过高超出大多数居民的购买能力的时期，房价大幅上涨的背后也存在投机行为，国家希望通过政策干预平抑和适当降低商品价格。如果政策见效，房价应该是走低的，因而目前对于房价的走势不是上涨预期，而应是下降的预期。对于CPI和PPI来说，预期则是相反的。

　　未来楼市存在出现新调整的可能性，如果在目前房价已经处于高位时买入一两年后才能入住的期房，并不是抵御通货膨胀且实现资产保值增值的好办法。因为一套期房从购买到入住再到取得房产证并上市交易，少说要一两年时间，而在这期间，政府可能已经通过对通胀的治理将楼市的泡沫挤掉，房价重新回到了一个相对合理的水平。这样，高位买入房产者不仅没能保值增值，还出现了资产缩水。

　　5、买房抑制通胀将会推动更大的房地产泡沫，一旦泡沫破裂，高位买房人将成为最大的受害者。

　　为防通胀而买房已经成为推动本轮楼市走出火暴行情的重要因素，然而现实的情况是通胀并未出现，而且预期在今年内甚至更长的时间内也不会出现，至少不会出现恶性通胀。但是，房价却在半年内上涨了30-40%，一系列数据表明中国的房地产，特别是大城市的房地产已经陷入了疯狂的泡沫之中，许多城市的房价已经刷新了2007年的高度。

　　一些中心城市地房价在过去8年中上涨了600%～1000%。现在的房价已经涨到了超出绝大多数人1年、3年、5年前的想像，即存在严重的超预期上涨，房价收入比大大高于国际公认水平。中心城市诸多地段的房租收益率低于3%，租房比买房所缴纳的利息要便宜得多，租房低收益和买房高支出的巨大反差，充分说明买房市场的畸形发展不可持续。经济尚未走出低谷，失业增多、薪酬下降的威胁仍然存在，有限的收入难以支撑快速上涨的房价。

　　因此，在目前房价已经创出新高、房地产存在严重泡沫的情况下，继续买房将会造成更大的房地产泡沫，一旦泡沫破裂，高位买房人将成为最大的受害者。

　　6、房子保值功能值得怀疑。今年以来，在宽松的货币政策下，前8月新增信贷超过8万亿元，远超去年全年和今年预定的5万亿目标。实际上，今年一季度货币供应与信贷数据甫一出笼，便引起经济学家们的关注与担忧，再经过媒体放大效应后，从4月开始，投资者便开始向楼市进军，且愈演愈烈，投机客也有所跟进，7月以来更是形成了豪宅抢购潮。

　　根据有关研究，M1、股市、楼市、消费品，四者之间依次呈领先关系。近期的实证是：M1去年四季度触底后快速回升，股市是从今年初反弹的，房价是由今年3月止跌上涨的，而CPI到8月仍是同比下降。

　　2000年以来，我国楼市走了一轮波澜壮阔的大行情，房价持续快速上涨，这是由我国1998年取消福利分房、经济高速成长、城市快速推进等多种利好因素共同作用的。这种情况在一国房地产发展史上，只能特定的存在，不可能长久如此。

　　目前我国城镇住房私有率约为84%，如果加上农村则约为92%，这可能是全球最高的。就算考虑到目前城镇存量房中占比最大的是房改以前的老公房，需要升级换代，但我国居民的传统是“居者有其屋”为荣，投资投机风气远超欧美国家，多年后势必出现很多空置房，必然降低房子的保值功能。

　　7、房租增幅远滞后于房价，当前我国楼市已显露回调迹象，投资房产有风险。杨红旭认为，2004年～2008年，我国租金涨幅维持在2%上下，但房价增幅却高达6%-10%。如果拉开时间跨度来看，近12年我国房产复合租金回报只有5.05%，明显低于法国近9年的6.00%，英国近26年的7.90%、澳大利亚近22年的9.50%。

　　不过长期来看，根据国际经验，购房抵御通胀的功效还是很明显的。算上房屋增值和租金双重收益，再把通胀因素考虑进去，香港近18年私人住宅的年均复合回报率为6.65%，澳大利亚近22年写字楼的年均复合回报率为7.5%，英国近26年零售物业的年均复合回报率为9.9%。

　　各种物业的投资回报率有所不同，1998年-2007年，我国写字楼与商业用房实际年均复合投资回报率大致相同，在10%左右，高出住宅1.5个百分点。从结构来看，其中，住宅年均复合增值率为4.51%，明显高于商业用房及写字楼，但其租金回报率却要比写字楼及商业用房低许多，这使得住宅投资回报率反而低于写字楼及商业用房。由此证明，短期来看，投资住宅回报率更高，长期而言，投资商办物业更划算。

　　值得关注的是，任何投资都有机会成本。一个简单的问题是，同样一笔钱，你若投资股票，回报率是高于还是低于投资房产？长期而言，投资股市和投资楼市的回报率差别不大，房产保值、增值的稳定性优于股票，而股票的流动性更佳、交易成本低于楼市，仅从投资角度分析，二者并无本质的区别。

　　如果不考虑中长期情况，只想今年购房、明年或后年就卖出，以此来抵抗预期要到来的通胀，那么，结果不一定会尽如人意。因为当前我国楼市已显露回调迹象，自7月开始，全国商品房成交量持续下滑，开发商期盼的“金九”已成为镜中花。至于房价，则有些高处不胜寒，目前已有楼盘开始小幅降价促销，第四季度打折楼盘必然越来越多。

　　8、楼市新态势：成交量下滑态势蔓延房价出现松动。成交量的持续下滑和政策的微调令近段时间以来一直牛气冲天的部分城市房价开始出现松动。

　　21世纪不动产市场分析师孟奇说，随着一些新的政策的出台，业主心态也随之发生了变化，不断追高房价的现象已经鲜有发生。相比前段时间的绝不松口，近来部分诚意出售的业主开始接受小幅的议价空间，使房价开始趋向于理性和稳定。不过，也有部分业主并不急着出售并且看好后市，更不愿意降价出售，而此前淡出人们视野的特价房、打折房、大礼包等优惠活动又开始出现。

　　由于受二套房贷收紧以及前期成交价格上涨过快的双重影响，二手住宅市场7月以来开始降温，一线城市除北京外，上海、广州、深圳三个城市二手住宅挂牌价格涨幅在7月上旬达到峰值后开始放缓，部分城市有所回落。中原地产监测数据显示，截至8月中旬，上海、广州和深圳的二手住宅挂牌价格涨幅均有不同程度的放缓。其中，深圳放缓的速度相对最快，相对于最高的涨幅几乎缩减了一半