大城市单块住宅用地出让禁超300亩
在房价“不畏”金融危机强劲逆势上涨之际,“地王”成为国土资源部的重点布控对象。12日，国土资源部印发了《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限：小城市(镇)7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷(约300亩）。
对住宅用地出让面积进行限制，将会较好地抑制“地王”现象，同时也可抬高个别开发商的囤地成本。
为制约囤地行为
从表象上看，“囤地”看来是房地产开发企业攫取暴利的“手段”，各地都爆出几年前的“地王”依然闲置的情况，置国土资源部相关法规于不顾。有数据显示，1998～2008年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。
土地购置面积和土地开发面积之间的差额可谓巨大，一方面说明开发商确实有“囤地”现象，10年间闲置土地比例接近40%；另一方面，国土资源部关于治理“囤地”的相关政策得不到施行，很少有企业会因为土地闲置一年缴纳20%的闲置费，更少有闲置两年土地被无偿收回的案例。
当前巨量土地闲置与开发企业总体感觉土地供应不足已经形成了鲜明的对比，形成这个矛盾大概有三方面的原因。一是相当大部分闲置土地在国有企业手中，这些土地并非都是通过“招拍挂”方式所得，有很多历史遗留问题。二是很多闲置土地并非净地，由于政府拆迁未完成等造成后续开发无法进行，这属于“被囤地”。三是结构问题，大开发商如央企和上市房企，由于资金实力雄厚，在土地市场上明显占有优势，能够保持一定的土地储备量，也就是媒体比较关注的“囤地”。从这个角度看，恐怕单纯指责开发商“囤地”攫取暴利还不充分，必须要考虑政府土地出让节奏、国有企业土地闲置等其他问题。
由于我国人多地少的国情，再加上近年来城市化的快速推进，土地市场总体表现为供不应求的状态。但这种供不应求却又是相对的，东部和西部、一线城市和二三线城市土地市场的供求关系是不同的。土地财政模式下，地价越高，地方政府的获益越大。在这一激励机制下，地方政府利用对土地一级市场的天然垄断，通过控制土地供应来调控市场。各地成立的土地储备中心实际上就是一个巨大的土地囤积中心，在这个市场上，不但有企业或主动、或被动地“囤地”，政府的“囤地”行为也不能忽视。
在目前体制下，政府对土地一级市场垄断的情况不会改变，但这并不是说土地市场的顽疾就无药可救。打通土地市场的流通渠道是治疗顽疾的可行之路。首先，削弱土地出让与地方财政之间的激励关系。通过税制改革平衡地方政府事权和财权的对应关系，不再逼迫地方政府通过卖地来解决资金困局。
其次，激活国有企业闲置土地的流通与转让。政府应对国有企业自有土地的规模和使用状况进行专项调研，确定闲置规模后，出台相关的激励措施，如在国有土地“招拍挂”之外允许国企将自有土地进行协议转让，获取收益。这种政策可以设定期限，使得这部分闲置土地快速流通，进入实际市场。
再次，建立土地二级市场。我国有比较完整的一级土地市场，但二级市场并不健全，土地转让只能通过项目公司股权转让方式进行，不利于闲置土地的快速流通。应尽快建立国有土地使用权交易市场，可以有效打破政府对土地出让的绝对垄断性。开发商不但能从政府手中拿到土地使用权，在公开市场上，也能获得其他企业转让的土地使用权。这种市场机制确立后，将有利于土地市场的稳定，“囤地”现象也将获得有效制约。
国土部督察地王 推新版土地出让合同防闲置
新版本的土地出让合同,成为央地联手布控“地王”的一个重要工具。
新版本的土地出让合同中,要求开发商在签订土地出让合同时,要写上竣工日期等要约,如果开发商闲置土地不开发,政府不但可以依约收回,更可以将开发商诉诸法律。国土部这次似乎已下定决心,通过新土地出让合同的条款,控制“地方”们的囤地行为。比如,最近,国土部再度发出《关于集约用地的通知》,其中对原来国务院处理闲置用地的众多政策中的执行配套措施进行了规定。例如,重新界定了2年期限问题;对闲置1年不满2年的,按照土地出让价款征收20%的土地闲置费;同时对闲置房地产用地,准备征收增值地价。
疯狂囤地 银行说不
全国房企今年融资4000亿元 主要依靠囤地截至11月6日,全国61家房企融资总额约为4000亿元人民币,其中,银行授信额度约为2400亿元人民币报告称,根据公开信息,前15名房企融资总额就超过了3000亿,约占同期整个中国房企融资总额的80%。其中,万科今年实现银行授信500亿元、增发集资金112亿元,融资总额为612亿元人民币,位居榜首。绿地、金地、SOHO中国、方兴地产分列2至5位。
开发商在不断推高地价过程中的风险与其获得的溢价收益完全不成比例，风险被稀释在了资本市场和购房者身上。发展商的“圈地运动”在资本市场被解读为利好，而购房者在通胀预期之下也热衷于买高档住宅投资保值，大量资金就这样循环为开发商“输血”。开发商肆无忌惮囤地就是因为银行信贷和资本市场“撑腰”，资产泡沫虽不断膨胀，但开发商自身承担的风险却越来越小，风险全部转嫁给了股民和银行。
据央行规定，土地储备贷款采取抵押方式应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70％，期限不超过两年。一般商业银行在对开发商采取抵押方式获取土地储备贷款上，贷款抵押率都很低，最高也不过50%，而且均采取总对总授信（银行信贷总部对开发商总部直接进行贷款，并不接受各项目分公司的土地储备抵押贷款），但“也有例外的情况”，所谓例外，便是那些手握天量开工面积与土地储备的大开发商。举例：如果一个开发商手中握有销售价值100亿元的开工面积，那么在接下来拿地的时候最多便可以获得50亿元的贷款。按照70%的比例换算，这个开发商便可以在土地市场拿下70亿元的土地。而20亿元左右的自筹资金，则可以由前一个项目销售来获得，而开发商这20亿元的销售收入均来自购房者，购房者的钱又有很大一部分来自银行，这样算下来，整个房地产领域内，银行的资金要占80%以上，这就是为什么在2008年楼市低迷时，开发商们敢称“要死肯定是银行先死，开发商后死”。这样的情况银行当然不愿长期允许其存在。
综上所述，囤地成本增加了，资金供给不积极，地王自然将沉沉寂。当然，其中还是有一个变量，值得注意：就是“手段”的执行力度，会不会因趋利而变的“温柔”？顺便提一句，董藩先生的“地王正常论”眼下看来无论如何也显得不合时宜。
关注：银监会授意收紧房贷 银行酝酿中止7折利率
房地产行业的巨大泡沫让与这个行业息息相关的银行业已经整体起了戒备，而撑起房地产业逆经济形势火爆繁荣的房贷政策也在悄然酝酿大的变化。12日，一大型商业银行信贷部门负责人告诉记者，银监会已要求各大银行适当收紧房地产行业信贷政策，其中包括现行的房贷利率优惠政策。
银监会要求收紧房贷优惠
虽然央行和银监会尚未正式下文要求各家银行取消现行的房贷利率7折政策，但据了解，银监会已向各大银行传达了即将收紧信贷政策的信息。
去年10月，央行推出了优惠政策，将商业性个人房贷利率的下限扩大为贷款基准利率0.7倍(即7折)。根据该政策，首套房贷首付最低要求两成，购买首套普通自住房的可享受房贷利率7折优惠。而这一政策一直以来也是整个房地产行业在2009年逆经济危机大潮而一枝独秀、火爆繁荣的主要支撑力。
“目前房价实在太高了，泡沫的膨胀本来已让各大银行人人自危，已在各自酝酿收紧房贷政策，收到银监会的暗示，各家银行业纷纷酝酿逐步取消目前执行的首套房贷利率7折的政策。”上述信贷部门负责人告诉记者。
银行酝酿调整优惠利率
近日，有关各大银行正在逐步取消房贷7折利率政策的传闻甚嚣尘上，而据记者了解，各大银行确实已在酝酿取消目前的7折优惠利率政策。
在北京市场，建行已先行一步。11月11日，建行对外表示，该行对首套房贷政策进行了细化和差别化调整，不是所有客户都能获得7折利率优惠。建行总行已要求全国各分行统一执行。据悉，建行的新标准是只有首付四成以上，才能享受到7折利率，如果首付两成，利率只能打8.5折。
利于抑制房地产泡沫
如果首套房贷利率7折的优惠政策全面取消，整个房地产市场必然大受影响。
今年以来，各大银行均巨量放贷，其中工行、建行等更是疯狂抢夺市场，如今临近年底，各银行差不多已超额完成了信贷任务，剩余的贷款额度转向紧张。“而在这个时候，建行、中行等国有银行因对房地产行业的贷款比重很大，严控风险更是首当其冲。”京展担保相关负责人认为。
进入7月，北京各大银行相继收紧二套房贷，而现在轮到了首套房贷。华夏银行一信贷部门负责人告诉记者，继续严控首套房贷优惠政策，有利于控制房地产行业泡沫。
小帖士：购买军产房如何规避买卖或转让合同无效
购买者往往认为军产房屋价格相对便宜而愿意购买，事实上在购买军产房的过程中，要明晰所有权与使用权方面的问题。
军产房向地方购买者转让所有权
据辽宁祥远律师事务所主任侯建文介绍，依据《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第（一）款的规定：不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让的，房地产的转移变更由总后勤部审批。也就是说，军产房向地方转让，依军事法规和军事规章的规定，应经过总后勤部审批同意。军产房买卖之前经过总后勤部审批同意或争议起诉到法院前经过总后勤部追认的，法院应认定为有权处分，军产房买卖合同有效，否则应按无权处分认定处理。
买卖军产房居住权或永久使用权
事实上，现实生活中涉及的军产房买卖往往是出售军产房使用权或居住权，以由出售军产房一方向地方购房者出具营房居住证的变通方式进行。对此，侯建文律师认为买卖军产房居住权或永久使用权的说法的法律性质实质是房屋所有权的买卖，如无总后勤部审批，有关买卖或转让合同也是无效的。
首先，《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第（一）款的规定：不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让的，房地产的转移变更由总后勤部审批。该条例中的房地产转让包括了所谓的永久使用权的转让，也就是说，即使以永久使用权的名义向地方转让房地产，也必须经过总后勤部的审批。其次，从法律的角度讲，除了地方国有福利分房中的房屋允许转让使用权（其实质是房屋租赁权的有偿转让）外，其他房屋买卖中并没有房屋使用权买卖这个法律概念。再次，军产房的买卖合同也是合同，即依据合同法关于买卖合同的规定，作为军产房的卖方的主要义务是交付房屋并移转房屋的所有权，虽然有的军产房买卖合同中规定只办理军产住房证，但这样的规定并不能排除军产房的卖方依合同法应承担的卖方的法定义务，即转让军产房所有权的义务。
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