王国维老先生的三重境界被广为流传，成为经典，是为人治学的深刻理解。今日撰文，谈谈对房地产策划的境界的理解。

我认为房地产策划也需要经过三重境界，方成大师。当然，不是每个人都能成为大师级策划专家，每一种境界自有其用处和妙处。

第一重境界：四平八稳操盘手

对一个房地产楼盘的策划，从前期市场研究探寻核心问题之所在，研究消费群体、市场需求、楼盘定位直至作出广告体系，swot分析、卖点渲染、开盘执行、活动营销、体验营销以及销售过程中面临的去化阻力的重点攻击等等。完成这样一个层面上的策划，已经具备了一个楼盘销售阶段策划的能力，这样的策划经理人具有了独当一面的能力，我认为已经进入房地产策划的第一重境界了。

如果还不到这个层面，那应该还算是初学者，还谈不上境界之说。

这一个层面的策划，在房地产市场逐渐成熟之后，已经与传统上神乎其神的策划概念不很匹配了，由于大的创新和创意的缺乏，这一层面的策划人也应该被称作操盘手。

第二重境界：产业研究定乾坤

从一个项目开发的土地阶段入手，至少是从规划方案确定之前介入，需要在土地性质、土地地理条件、市场背景、开发商实力、规划条件和政府导向等多方面考虑，要深入研究的问题有：

1、产品类型或者产品组合的问题

这个阶段的产品定位问题具有核心意义，与一个产品规划完成了才进行的市场定位、产品或者客户群定位具有天壤之别。这个阶段的产品定位能够直接影响项目投资的成败。

这个问题有些项目很简单，规划条件和市场条件很苛刻，约束都开发商没有发挥的余地。而有些项目条件宽松，在不同产品类型、不同业态规划上就要充分考虑。

在前期曾撰写博文专门探讨过定位的问题，详情见搜房博文：定位是前期策划的核心。

http://blog.soufun.com/20400453/1963685/articledetail.htm

2、投资可行性研究

为开发商服务，老板最关心的是这个项目能够赚多少钱。因此，无论是在开发公司任职还是作为顾问为开发商服务，除了告诉开发商老板应该怎么做以外，更重要的是对项目的可行性从经济分析入手给出一个基本的结论。

建议策划人学习一下专业的房地产可行性研究，国内有类似的书籍，开发类、工程类人员学习的比较多，但是往往局限在报批手续上，实际上这是一门很好的实用学科。

从国外引进的可以读读CCIM。

3、规划细节

经过研究，项目可行并基本确定了产品组合后，就要深入的研究产品规划的细节，这个过程中策划人主要是在于规划设计师的配合过程中通过市场导向引导产品设计。

除了常规的设计规范、基本的客户需求、一些优秀产品的参考以外，引进并按照国家推广的先进标准也是重要的途径。住宅产品建议要求设计院按照国家住宅性能认定标准设计，商业类产品更重要的是按照业态、业种的要求进行规划。

达到这个层面的境界的策划人，已经具备了为开发商提供较全面顾问的能力，属于房地产策划界的高端专业人才了。

第三重境界：品牌战略成就大师

在中国的房地产界，我比较欣赏或者说是崇拜的企业是万科，策划大师是王志纲。

做企业，做成品牌是至高的境界了。

企业如万科者，到一个新城市振臂一呼“我是万科”，则购房者趋之若鹜，品牌的力量着实可怕。

王志纲把一个策划人的个人品牌做到了极致，其工作室已经不仅仅是企业界的顾问机构，众多地方政府也以其为智囊。

做企业、做策划人到了这个份上，万里无一！

作为从业者，我认为我们应该学习的是在这个行业建立自己的个人品牌：职业操守、专业能力的广泛认可。

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