前段时间去日照拜访老领导，见过两个开发商老板，聊起策划。一个老板认为策划应该把他3000元/平米的住宅项目二期，通过策划、重新定位和重新包装，至少销售4000元/平米。他觉得现在日照很多滞销的房子，如果有高水平的策划，去代理下来就可以有很高的利润。该老总问我有什么招数，我无言以对。

记得03、04年期间日照有大量的商业项目，包括写字楼和商业街等。当时我就不看好很多项目，写字楼是基本没有市场的，深圳来的策划人把南方那一套拿来忽悠没有经验的三级市场的消费者，结果实实在在的开演了一场投资概念的骗局，至今官司不断，这与传销又有什么区别？当时很多摊位式的商业项目，我就预言其难有作为，现在有些空置，有些开发商从客户手中强行回购，整体给了大的商业企业。

我始终认为，房地产行业是一个综合性的产业，策划不是万能的。

我们可以看到，行业领头羊的万科房产，其营销策划的很多工作是外包的，其核心竞争力更多的是资源整合能力、产品开发能力、物业服务等，特别是住宅产品的开发让大部分设计院都自叹不如！

在市场不成熟的区域，通过概念的策划、炒作，寻找政策缝隙，可以取得意想不到的效果。但在大部分区域，消费者已经比较成熟，通过“忽悠”式的策划已经不能起到决定性的作用了。

我更倡导开发企业、顾问企业要从房地产开发的整个产业链入手来研究房地产产业，投资的分析（可以学习CCIM）、可行性研究、产品研究、市场研究、专题策划等等。当然代理公司还是要强化策划、销售方面的专业力量，在销售环节取得好的业绩。

    策划的目标还是要取得好的销售业绩，为销售服务。对策划代理企业来说，找出项目营销问题之所在，在规划环节解决核心问题，适度的包装、销售环节的执行力等等，在各个环节全程的策划才是制胜之道。