视角:十二月 谁是下一个“地王”制造者？
亚运城保利 大学城城建再现“国企制造地王”模范？
十月,广州土地市场最顶级“土地宴盛”，今年11月前，大学城推出四块土地，被城建连创天价，十二月，再推五块大城土地。并且，号称“史上最大地块”和“史上最大开价地块”亚运土地块，终于被“露出水面”，震荡整个珠三角，甚至是全国。
“亚运城地块”出让公告一出，即刻在房地产行业“炸了锅”，让房产媒介与地产同行及开发商瞬间“震惊与骚动”而不安，爆发“全城议论”之轰动。亚运城地块“三项”数据经济指标（占地面积“86万M2”，总建筑面积“438万M2”，出让底价“165亿元”），创广州土地拍卖市场“三使”先河如此地块“天文数字”，足够证明亚运城地块整体挂牌受媒介热议与报道的“资本”。尤其地块的面积和价格之“庞大又重量级”和开创几项记录之“亮点”及吸引眼球之“杀伤力”。
2009年11月11日(正当是光棍节)广州国土房管局发出公告，《亚运城今起整体挂牌出让底价165亿》，并定于12月22日15时整体公开挂牌出让广州市番禺区亚运城项目用地国有建设用地使用权（含8000多套已建成的房子）。亚运城今起整体挂牌出让,包括亚运会赛时已建成的除场馆以外的设施以及14块未开发用地,亚运城住宅预计明年一季度向公众发售总建筑面积达到438万平方米,其中赛时已建成物业约106.65万平方米。起拍价是3700元/平方米。其中，已经建好的8000套房，房价将以1万元/平方米销售市场。
根据业内传闻，目前已经有五六家大开发商已有意向，其中有保利地产和富力地产及万科等具有实力雄厚的国营和民企。由于本次地价的总价高，参与竞买的开发商对于利润的控制和成本的控制会比较小心，不过，亚运会地块在土地利用和项目价值及环境上，比较有优势。笔者认为，保利拿“亚运城”项目最合适。保利开发经验与经济实力及身份背景“无人可比”。保利是改造和建房的“专业户”可确保顺利开发。
而大学城具有“美丽”小岛屿与“学园”人文及生态“后花园”的丰富资源。一方面，商业配套项目的落定和地铁交通方便性，及住宅土地资源的稀缺性。另外一方面，房价上涨空间的巨大性和利润空间及投资价值的不预测性。2009年，大学城，已是国企民企“土地必争之地”，方园大学时光售价在一万元以上每平方米，更让开发商上演抢夺大学城土地推波助澜，如今成为第二“广州珠江新城CBD土地”的抢夺战场。特别是广州城建在2009年，一口气连续拿下大学城四块土地，全部被城建地产收归囊中，并且创下“天价”的“地王”价格。因此，2009年,拿地最生猛“一哥”之称当属广州城建集团所有。
这次城建地产会否再一口气吞下五住宅地块？随着今年楼市回暖，广州土地市场也异常火爆，先前推出的四幅大学城地块也成为众多开发商觊觎的“香饽饽”，而城建凭借雄厚的资金实力，多次力挫群雄，一举将四大地块吞入囊中，其中，7月份出让的大学城DS1601地块以3.55亿受封大学城总价地王，而上个月刚刚拍出的大学城DS1703地块则以7671元/平加冕大学城单价地王。
两次大学城地块出让，都刷新地王纪录，成为真正意义上的“黄金地段”。大学城地块的热销也增加了房管局推地的底气，2008全年才推出三幅地块，而2009年共计推出9幅。数据显示，大学城中心区共计22幅住宅用地，9块分布在北区，13块位于南区。
2009年5月开始到年底，随着市场不断的调整和政策的利好，及房价上涨和销售没压力，开发商拿地热情高潮，在开发商没资金压力的情况下。广州政府利用市场热销和房展会，住宅用地供应增多，却仍然难以起到抑制楼价的作用。2009年10月22日，广州国土资源局再挂牌出让五幅大学城住宅用地，大学城地块占地面积共6.6208万平方米，建筑面积共20.6569万平方米，楼面地价为4000元/平方米。可以说，是历年来大学城供地最大规模的一次。与2009年9月出让的两幅大学城地块地价底价相同。随着开发商抢地的热情和竞争激烈，2009年，大学城地价不断上升，分别两次拍出“地王”，新“地王”DS1703地块地价高达7671元/平方米。
而这次推出的大学城用地地块更加方正，显然比此前城建地产拿下的两个“地王”要好。并且新推出地块比大学城“地王”还要理想，到时，开发商激烈的竞争，大学城用地可能还将拍出高价新“地王”。笔者认为，本次土地拍卖的楼面地价至少在7000元以上-8000元/平方米，如果是竞争不是很激烈的话，7500元/平方米成交是主流价。参加本次土地拍卖的开发商会是上次9月20号大部分开发商，以及增加一些开发商，而城建拿下5块土地的可能性最大。