肖勇：年轻人十年能买房 要有好的制度保障
前几天，参加了辽宁卫视《瞭望评辨天下》的节目录制，我和辽宁卫视主持人牟宗勇、中国城市经济学会副会长刘维新、中原地产华北区总经理李文杰以及清华大学研究生于雪一起讨论了关于“十年买房,你相信吗”的话题，以下是现场实录：
《瞭望评辨天下》2009年11月16日完成台本
——十年买房，你相信吗？
节目导视：
重庆市长公开表态，年轻人努力十年就能住上称心房子。这是美好愿望，还是郑重承诺？扫黑之后，重庆是否真能掀起地产风暴？《瞭望评辨天下》本期邀您讨论十年买房，你相信吗？
牟宗勇（辽宁电视台评论员）：
各位好，这里是新华社《瞭望周刊》和辽宁电视台共同主办的时事评论栏目《瞭望评辨天下》。
本期的《瞭望东方周刊》有一篇文章，题目叫做《楼市十年论战：谁忽悠了谁》。这篇文章列举了从1998年房改开始到现在，从来没有停止过的关于房价的各种争论。争论从未停止过，但结果只有一个，那就是房价一直在涨，于是这几乎让我们丧失了继续讨论房价问题的勇气和信心。但毕竟这一次有所不同，这一次引起人们对房价新的关注的原因在于重庆市长的一段表态，而重庆刚刚在扫黑除恶的问题上取得了引人瞩目的战果。那么人们在猜，在控制房价的问题上重庆会不会也有雷霆手段呢？
（播放短片）
解说：
2009年11月6日，重庆市长王鸿举接受多家媒体采访，在谈及宜居重庆建设时，他再次强调，要让老百姓有房子住。其中，特别指出要让年轻人经过自己的努力十年内能买到称心的住宅，重庆将投入大笔资金。而早在今年9月，重庆市副市长黄奇帆也明确表示，在重庆年收入6万元左右双职工家庭，平均6.5年就可以买一套90平方米的住房。
两位市长的讲话相互引证，说明重庆控制房价的目标绝非个人意见，它已经成为政府意志。
牟宗勇：
先来认识我们今天的评论员，中国城市经济学会副会长刘维新先生
刘维新（中国城市经济学会副会长）：
大家好。
牟宗勇：
中原地产华北区总经理李文杰先生。
李文杰（中原地产华北区总经理）：
大家好。
牟宗勇：
房龙网创始人CEO肖勇先生。
肖勇（房龙网创始人）：
大家好。
牟宗勇：
清华大学研究生于雪同学。
于雪（清华大学研究生）：
大家好。
李文杰：
大家站在不同的立场上，怎么看重庆市长的这个表态。我请各位评论员提供高见。
刘维新：
重庆市长做这个表态，他是有依据的，是一种有信心的表现。我分析有三个条件，第一个，政治社会环境比较好，特别是重庆通过打黑除恶以后，增强人们的信心。第二个根据现在的资源和房价趋势，完全可以做到。第三个，在一般个情况下，中等以上的收入十年内应该买套房子。
李文杰：
做表态容易，但是真正地实施起来，据我了解可能并不容易，因为我们在过去的十年里面，保障性住房欠债比较多。在社会整个的价格飞涨价的情况，我们既要兼顾保障，又要兼顾发展和效率，我觉得这是一个不容易解决的难题。
肖勇：
我还是比较赞同重庆市长这样一个表态。但是我不知道我们这些年轻人会不会觉得十年太长了，因为我们一个大学本科生23岁毕业，十年就是33岁，应该他在新婚的时候要住上新房。
于雪：
梦想总是美丽的，但如果要让梦想成真，我觉得努力的不仅仅是我们年轻人。
牟宗勇：
刚才听了大家的讨论，我发现我们的分歧意见就出来了。刘老师应该觉得这个挺好，而且可以实现。但是李总、于雪同学可能就觉得，其实这个东西说来容易，做来难。
刘维新：
我觉得这个问题怎么看？因为作为一个市长，对他地区人民应该有个许诺，增强人们对这个地区的信任。另外，如果说没有重庆的除黑打恶这是做不到的。因为官商勾结，你就没法控制房价，制约了官商勾结，对提升人们对重庆的信心有作用。
牟宗勇：
李总，刘老师说房价高低跟打黑除恶关系密切，你们这个行业跟黑社会有某种内在联系吗？
李文杰：
我和刘老师有不同的观点，我认为是因为保障性住房建设不足，政府的财政投入不足才带来很多的百姓对住房问题有一些抱怨。保障性住房在我们现在的统计中，在一个市场中的比重应该平均占到40%到50%，也就大概有一半的百姓的住房应该是由政府提供保障的。
牟宗勇：
我们现在有多少？
李文杰：
现在大概达到30%。
刘维新：
而且我们在经济适用房运作当中问题很多，从体制机制到运作模式都存在问题，不彻底改革是不行。我举个例子，北京的望京和回龙观，有人做调查，它现在卖出去的经济适用房出租率达到40%以上，这就说明，你盖的经济适用房居住的不是中低收入者，是富人。那这个政策和运作背道而驰。
牟宗勇：
如果达到李总讲的保障性住房占到40%，商品房占60%，这个二元结构您认为是合理的吗？
刘维新：
不行，二元结构应该是至少保障系统，包括经济适用房、廉租房这一块儿要占到55%以上，商品房不能超过50%。
牟宗勇：
保障住房要占绝对多数。
刘维新：
对。
牟宗勇：
肖总给点数据吧？
肖勇：
没有进行这方面的专题研究，但我觉得市长做出这样的承诺，要有一些措施。他有什么办法能够稳定房价，我们不敢说要下降，就使它更能稳定，让更多人能买得起房。从他说年轻来看，从各城市情况来看，年轻人大概不在保障性范围，年轻人是个夹心层，因为从数字来看，比他们境况更差的还有。
李文杰：
其实我觉得，如果重庆市长公开表态，年轻人努力十年，应该买到称心住房，不单单是表态，如果落在纸上的话，他敢不敢和现在的年轻人签一份十年的一个合同，我觉得这是最实在的。如果说重庆市长真的是有这个决心，他不妨试一试给大家签一个合同。在香港是这样的，你买香港的所谓公屋和居屋也是低收入人或者是夹心阶层的住房，他根据自己的情况填写登记表，他知道登记表确认的时间，我在未来可能五年我一定有房。现在的问题是，如果我努力十年，是不是政府一定保我一套房，你敢不敢白纸黑字写上，我觉得这个不单单是口头的。
牟宗勇：
香港我交上表之后，白纸黑字写我几年可以拿到房？
李文杰：
它是排队，比如说他是这样的，你排到了一千号，它每年推出三千套房，一定能拿到。
牟宗勇：
它每年推出的房子的总数有一个普遍的标准吗？
李文杰：
它是根据申请人数的比例来决定的。申请的少，它可能推得少一点，申请得多，它就多一些。按照排队的方法，让大家知道，我可预见的几年之后我可以有房。
刘维新：
我觉得不是合同问题，不从机制上建立来，你签这个合同谁也不敢签。他做四年市长，我给你签合同，那最后不等于一句空话吗？
于雪：
我觉得我们需要的是政府切切实实能够给我们制定一些，就像刚才肖老师说的，能够制定一些让我们相信的，让我们信任的，切切实实可行的措施，让我们真正能够买得起房，而不是每天都是，你说明天你会住到房，但是明天在哪里？
李文杰：
我觉得是人人都住得起房，并人人都买得起房。
牟宗勇：
应该有多少人买得起房是比较合理的？
李文杰：
我们国家住房自有率相当高的，有统计数字说，大概在80%，也就是100套住房里面，有80套房子全属居住人的，在一般的西方发达国家的平均住房自有率可能是在50%到60%左右。
于雪：
但是很简单的一个道理，我租房是我每年给出的钱跟月供其实是一样的，但是这个房子始终到最后都不是我的，我觉得这个账好像小孩都会算哪头合适。
刘维新：
现在关键是我们国家当前这个租赁市场很不正规。
肖勇：
我感觉，可能年轻人要靠市场化，市场化政府肯定要有一定的措施，比如我们认为现在的供应量应该增加，就是土地供应量应该增大，应该提倡郊区化，应该提倡中小户型。中国内地的房地产开发模式，应该走香港模式，高密度，提高容积率。这样可以通过户型的增加，紧凑型户型的增加，大大增加供应量。另外，还得鼓励年轻人梯度置业，就是从买小户型开始，就是香港模式。
牟宗勇：
我现在想请各位对这个环节讨论做一个小结，大家的观点是什么，通过讨论之后有没有调整？
本节小结：
刘维新：
我觉得任何地方不能让青年失去信心，对这个地区失去信心很重要，没有信心这个地区就完了，大家都会脱离。这点我认为王市长这个说法是有道理的，但是不能放空炮。
李文杰：
我认为如果说保障性住房的比例过高，这是社会的一个倒退。因为我们国家在2000年前房改已经注定了说我们过去的分房机制实际上是存在一定的问题。我认为是要兼顾民生，但是不可以说兼顾的比例过高，如果比例过高，我认为会对整个市场，包括开发企业，包括一部分中高收入的人，他们是会失去积极性。
肖勇：
我总体上也赞成这样的观点，就是最终还是要靠市场化解决。另外，市长要有一些具体的措施。
于雪：
其实我觉得对于学生来说，到底是要买商品房还是经济适用房，其实并不重要，我们关心的是我们只要有套房就行了。也就是说其实我们要求不高，所以你别让我们等得太久，等到花儿都谢了。
牟宗勇：
观众朋友对这个问题有什么见解，可以登陆我们在新浪视频的官方网页，来发表您的见解来留言，我们休息一下马上回来。
牟宗勇：
各位好，这里是《瞭望评辨天下》，我们今天讨论的题目是“十年买房，你相信吗？”说到这个问题，我们也不妨也来听听重庆相关方面的意见。
张远（电话采访：重庆市规划局总规划师）：
实际上现在重庆的住房条件和过去相比得到了非常明显的一个改善，我们现在人均住房面积去年大概二十七八个平方米了，我们的目标是达到三十，我们每年的建房总量我们应该是比较高的，去年大概有四千二，前年是四千九百万平米，其中有三分之二都是居住。然后这样的标准，量大这是一个方面，再一个是我们在住房层面上，我们和有些城市相比，他们的经济使用房比例是比较低的，而我们的经济适用房比例还是比较合适。在土地供应层面上，我们是能够确保我们的城市人口在2020年以前的增长的，没有任何问题。
牟宗勇：
我们谢谢张总师。各位的高见，怎么评价重庆方面的意见？就是现在关心的是掌控楼市的，影响房价走势的到底是谁？是供求关系、消费者还是暴利的开发商，还是供地的政府？我请各位逐一做答。
刘维新：
炒股就是赌，房地产市场也成了一个“赌市”，这是很危险的。所以说，我认为现在就是说明你政府对房地产市场调节控制力度不到位，就是说，你该征的税没征，该控制的地方没控制。
李文杰：
土地供应从我们十年的房地产市场化来看是影响房价的一个主要因素，特别是在2002年的土地招拍挂制度之后，实际上土地一直呈现一个供不应求。
肖勇：
我的理解就是供求完成是主导，但政策起的作用是最大。现在马上把首付提到五成，或者是利率提高，提高到三成、四成一线，房子跌掉百分之二三四，随便跌，个别房子跌到五成也有可能。
于雪：
专家所说的这种住房的刚性需求，仍然是会随着我们一代一代年轻人逐步走入社会，是一个不可避免，必须要逐步增加的一个需求。所以我觉得现在的房产市场有点像，人家都说市场是谁腰粗谁说了算，我觉得现在可能会是我们购房者勒紧裤带，省吃俭用，把自己的腰勒得越来越细了，却是把开发商的腰喂得越来越粗了，它形成了一个恶性循环。
牟宗勇：
李总怎么看这个问题，大家觉得开发商现在社会观感还是不好。
李文杰：
实际上对房价的走势，我个人认为，其实并不是说越便宜越好，如果说重庆房价过于便宜，实际上没有人去重庆投资，如果没有去重庆投资，重庆的就业率就会减少，所以这个也是一个和GDP和就业和人口发展以及投资增长有很多密切关系的。
牟宗勇：
可是我们看到重庆的房屋供给量并不小。
李文杰：
很大。这个原因是什么呢？因为在五年前左右，重庆实施西部大开发，还有包括最近两年前，重庆所谓的西部的城乡统筹规定的吸引了大量的投资，开发商认为有利可图。但是经过了这五年左右的时间发展，绝大多数开发商我认为，赚的钱不多或者没有赚到钱。所以现在目前，实际上就我了解的，不少开发商，宁可进入到一些其它的三线城市，也就是一些经济热点城市，他可能也不一定愿意去重庆。
刘维新：
我不大赞成这种说法。应该说，房屋的价格和收入水平和区域经济和人口水平这三者必须协调，是个平衡点，如果这三者不能平衡，这就说明你房地产价格不正常。
肖勇：
我也赞成刘教授这个观点。富人在炒房，先生前天我看他登了一篇文章，我本来写了一个博客，马上要发还没发，就是“富人在抬高房价”，陈淮先生印证了我的一些观点。
牟宗勇：
像您这样的有好几套房子的富人在抬高房价。
肖勇：
我不算富人，我算改善型。
牟宗勇：
您都好几套房子您还改善？
肖勇：
从安居型到康居型，从小一点的房子到大一点的房子，我只是能这个房子。陈淮先生就说，富人买房现在在炒房是对经济没有信心的表现，他不做实验，不去办厂，不去把流动资金拿去买房，其实风险非常之大。一旦政策有点调整，或者怎么样，泡沫是肯定存在，一旦泡沫破了，他们的风险是非常大的，暴涨之后必然暴跌。
牟宗勇：
起起伏伏，现在算不算暴涨？
肖勇：
算。
牟宗勇：
这个问题我特别要听李总的意见，李总现在房价高不高？
李文杰：
我觉得高，但是它是合理的。因为它目前价格就是市场上的价格，价格没有高低之分，这个价格存在就说明它是合理的。
牟宗勇：
我问一个机密的问题，任志强一直认为这个问题是商业机密，是不可以公开的，我冒昧地问，您可以不回答。现在房价的构成比例什么情况？房地产商的利润率到底有多少？
李文杰：
这个问题我仔细地测算过，我们从行业的平均利润率上来算，现在目前整个房地产行业的平均利润率，每年我们按内部收益率来算，15%到18%左右。这个行业平均利润率并不高，实际上政府在房地产发展中拿了最大一块，土地出让金、地价款、税费，还包括一些土地增值税等等相应的一些东西。
刘维新：
我们现在把房地产业摆的位置不正确，把它摆得过高，一个国家的兴旺光靠房地产是兴旺不起来的。
肖勇：
这个是有道理的，重庆这几年的情况来看是有道理的，国家可能会出台一些政策鼓励实体经济的投资。开创业板就是一个政策，让大家赚到钱，让你创业。陈淮说富人争着买房是不对的，对国家没信心，为什么不去创业？为什么不多投资企业？炒房这个事情，任何东西，股市、房市、君子兰凡炒高的必有一跌，我相信这一点。
牟宗勇：
我觉得刚才我们这个讨论时间不长，但是非常非常重要，把所有相关的因素都罗列进来。各位认为，在各种因素当中，影响房价的发挥作用大小，从前往后排这些因素应该怎么排列？
本节小结：
刘维新：
第一应该说是政府，第二个是金融，第三个土地，是这么排的。
牟宗勇：
土地不就是政府吗？
刘维新：
政府不光是卖地这一块，它还有政策运作，我没跟你说吗？你现在清理出来这些贪官，90%都跟土地房地产有关，没有官商勾结，土地炒不了那么高。
李文杰：
核心因素还是土地因素，政府扮演的主要是一个政策，土地政策。当然还有一个叫金融，我觉得这三个因素按这个顺序，我个人认为是对的。目前左右房价走势的三个重点因素。
牟宗勇：
没您什么事？没有开发商什么事？
李文杰：
没有开发商什么事。
肖勇：
我认为政策因素占主导。在我们的自有率达到80%的情况下，供求矛盾也突出，但不是最突出的。比如像他们年轻人需要房子这个事，这个占总人口的比例不是最高的，但是因为这个政策的调控的力度，有时候放，有时候收，使房价忽高忽低，我认为这个因素应该排在第一位。
于雪：
刚才李老师那句话让我突然想起一个笑话，所以讲的笑话让大家调节一下紧张气氛。以前有个历史老师问学生说，圆明园是谁烧的，学生很无辜的说的，不是我烧的。我刚才听到李老师说不是开发商的责任，我觉得有点像这个笑话。推卸责任是要不得的，我觉得。
牟宗勇：
观众朋友对这个问题如果有您的见解、您的想法，可以我们在新浪视频的官方的网站来留言，来和我们取得联系，我们休息一下马上回来。
牟宗勇：
各位好，这里是《瞭望评辨天下》。
最近的一期《瞭望周刊》在提到今年房价的时候，用了一个词叫做“逆势飙升”，它的意思是说在整个金融危机的影响下，经济环境应该说是承担了很大的压力，可是在这种情况下，今年的房价整体上是一路走高的。
（播放短片）
解说：
2009年11月11日，国家统计局公布了今年10月份的经济数据。结果显示，当月全国70个大中城市，房屋销售价格同比上涨了3.9%，刚刚有市长表态，要平抑房价的重庆也创下了今年以来的最大涨幅，数值达到了3.4%。
不过和广州比起来，重庆的处境并不算尴尬。因为差不多整整两年前，广州市长张广宁也曾明确而公开地表示，“控制房价我的底气是很足的，你以为说说而已，我决心很大”。然而当月，广州的房价涨幅达到12.1%，稳稳地站在涨幅榜全国第一的位置上，我们绝不怀疑师长们表态时的真诚，但市场表现却一再显示，抑制房假的困难并不比市长们的决心更小。
在应对金融危机背景下，一路上扬的房地产价格会在经济企稳之后放慢脚步吗？
牟宗勇：
未来一段时间内，房价的走势是会更高，还是会有所变化，我们来听听各位评论员的意见。
李文杰：
今年影响楼市的主要是宏观政策，实际上是金融信贷政策。但是金融信贷政策不单单对楼市有影响，是对整个宏观经济都有影响，所以我个人觉得在未来相当长的一段时间之内，应该对楼市的政策总体应该保持稳定。
肖勇：
现在的高房价是钱堆出来的，要维持一个高房价，或者让它持续上涨，它要更多的钱去堆，国家没有那么多钱，从今年放的贷非常多，一个是要收回来一些，另外它的贷款的投向国家肯定会调整。我觉得适度的，包括对房地产政策适度的这种收紧是可能存在的。
于雪：
房价应该在未来走一个两极化的趋势，一方面所谓的富人住的豪宅可能会越来越贵，越来越高，但是我们普通百姓住的这种低档的住房，我希望它会降下来，反正我不想买别墅，就给我一套小房就行了。
牟宗勇：
我认为，如果中国的实体经济今年年底能够全部恢复，有可能明年就要调整。
牟宗勇：
刚才大家都谈到了说下一步的整个宏观政策会有一个微调，会相对收紧，我们现在分析一下，这个收紧的程度会有多大？它收紧之后，对整个房地产市场，对房价的影响会有多大？
牟宗勇：
我刚才讲金融财政政策，我们现在实行适度宽松的财政和金融政策，实际运作当中是非常宽松的政策。所以这点，我估计为了下一步房子泡沫和危机的话，会有一定的调整。
李文杰：
大家对政策收紧的猜测都来自于最近银行可能收紧了所谓的二套，甚至对首套的一些优惠政策也没有了。我个人认为，这个在往年的银行放贷的比例来看，今年实际上都属于正常的。因为银行绝大多数放贷的年份，我们比如四、四，一、一或者四、三、二、一这样的，按一季度、二季度、三季度，每年四季度，银行放贷都是比较紧的。反而在一季度是比较宽松的，所以我看明年的一季度，信贷的指标是一个风向标，如果说我们目前维持的信贷政策，在明年基本维持，我觉得明年楼价还会涨。
肖勇：
大体上赞同李总的意见，但是国家积极的财政政策大体上不会收。因为不能说今年保八，明年就不保，毕竟经济属于回升期，但是房地产微调的可能性又是存在的，但是国家又不希望它房子跌下来，大跌。因为大家消费意愿不强了，不买了，它对其它产业的经济，会对原来的投掉的钱的风险非常大，如果现在房子收紧跌一半，国家的风险也非常大，银行的风险，买房人的风险也非常大，它还有一个稳定的需求。所以调的空间和力度应该会比较有限，即便是有所调整，所以房价可能会有一个僵持阶段。但是大幅上涨的这种可能性，我认为不是很大了。为什么呢？两个因素，一个政策面未必会支持，哪怕它这个钱不是收得很紧。另外一个，确实有内在的，市场因素会起作用，房价高以后，大家有恐高症，购买力也够不着了。
牟宗勇：
但是恐高症、购买的压力不是一年两年了，这些年大家都在喊房价高，都觉得买不起，可是你看房价高，喊得越凶，那年的房子卖得越好。所以我理解肖总这个话，肖总讲购买力也承受不住了，这个购买力不是说我们这些原本就买不起房人的购买力，我们原来就承受不了。可能您讲这购买力是说炒房人的购买力，可能这个水库也吸得差不多了。
肖勇：
对，这个因素是存在的。2007年的最高点到深圳的时候很多人炒了房，深圳是最典型的，它是一个炒房文化，月供供不起了，它同时供十套房，月供就供不起了，就准备跳楼了。
于雪：
我个人觉得，其实我想对两个人说，或者两个群体来说。第一对政府，我觉得平抑房价得像打黑一样咱动点真格的。另外，我觉得作为我们个人来进，我倒是希望所有的大学生，其实我们不怕，或者我们不只怕房价看涨，我们更怕的是收入看跌，我觉得买房子不能靠别人施舍怜悯给你，还得靠自己来挣。
牟宗勇：
所以王市长这个话他说得很有意思，他不讲，所有人都在讲我们要控制房价，但是王市长没讲控制房价，他说你要买得起房，这里面的学问可能就比较大一点。
我们来总结今天整个讨论的观点，我们的题目是“十年买房，你相信吗？”
本节小结：
刘维新：
在正常的情况下，应该说是可能，做不到政府就要有一定的责任，因为一个大学生，或者一个研究生，已经工作了十年了，夫妻俩还没有找到一个窝，这很悲哀的。
李文杰：
如果努力十年，一个家庭十年的积蓄买房，我认为这个是比较容易实现的，在未来我们看到实际上住房的制度也不断在改革，包括政府的投入，以及法律，以及财政的保障，我认为十年我个人还是有信心的。
肖勇：
我感觉要有具体的措施，就像原来深圳做的这样，要有一个好的制度，好的保障体系，应该说还是很有希望的。这样中国的年轻人奋斗十年能买到房，在世界上也是比较幸福的年轻人。
于雪：
毛主席他老人家曾经说过要自力更生，艰苦奋斗，我觉得要想买房，我们年轻人还是得靠我们自己。
牟宗勇：
我们也再来听听场外的大学生的意见。
马梦璇（北京大学学生）：
房价逆势上升主要指的是金融危机下经济形势整体的低迷。对于重庆而言，我觉得这个事还应该包括李总提到的，因为把房价压得太低，而吸引不到开发商去投资这样一种困境。市长的这个承诺对我们年轻人可能是一种鼓舞，但是这种表态会对开发商的心理产生什么影响，会不会导致投资更加不足，然后年轻人都买得起房，但是都买不到房。
所以我认为，政府应该出台相关的政策措施，去解决这个困境，去保障这个制度的实行，至少应该从提高购买力，还有包括平抑房价，吸引投资多个方面去考虑，这样可能更实际一些。
牟宗勇：
谢谢各位大学生，观众如果对这个话题也有想法，可以登陆在新浪视频的网站来留言，来和我们取得联系。
《瞭望评辨天下》本周到这儿，下周再见。
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