房价趋势研判：短期难有改变，明年要看政策

楼市从九月份的僵持、国庆节的低迷到节后的突然再度发力，引发了置业者和业内人士的关注。深圳某电视台也曾以此作为议题，进行了一系列的访谈，但并未取得一致看法，未来深圳楼市的走向变得更为扑朔迷离。

自年初以来，楼市一直呈现单向上涨的势头。而在这一上涨的初期，由于无法看清上涨的本质和可持续性，媒体更多的解读为“小阳春”，认为其仅仅是楼市下跌过程中的一个反弹而非反转。在观察到大量的投资者入市和豪宅的热销之后，笔者在5月份时提出了“通胀预期推动楼市回暖进入第二阶段”的观点。可以认为，五月份或更早一些楼市开始进入了投资主导、规避通胀的阶段（在此之前，以自住为主的需求是市场主导力量）。而与形成呼应的，我国CPI负值逐月收窄，信贷量快速增长，政府对鼓励房地产发展的一再表态。这再一次证明，投资者是嗅觉最灵敏，其对政府政策的把握是准确的。如果“通胀预期是房价上涨的主动力”这一判断是准确的话，我们就不难判断2009年最后两个月楼市的走向了。通胀预有没有变？没有变，甚至更可以说进一步强化了。比如本周一，央行副行长、国家外汇管理局局长樊纲公开表示，四季度CPI将转正。今年以来信贷呈现天量，理论上担心通胀。在房价上涨的动力没有改变甚至强化的背景下，房价进一步上涨的可能性仍旧存在。当然，凡事都有一个平衡点，随着房价的逐步攀升，房地产的预期投资收益下降、风险增加，入市的动力自然也会逐步衰减，于是就进入了所谓的僵持阶段。国庆节后的楼市再度爆发证明，深圳楼市尚未进入僵持期。如果僵持期都没有到，在内外环境没有大变的背景下又怎么会风雨突变、毫无征兆地进入所谓的暴跌期呢？那些预测深圳房价马上要下跌的人士，很显然缺乏有关市场运动规律的基本常识。

基于此，笔者认为，2009年余下的两个月深圳楼市的趋势应该是很明朗的：继续上涨，逐步进入僵持阶段。之所以会进入僵持阶段，是因为很快就到到达一个政策的临界点——我们刺激楼市的部分政策的有效期是年底。按揭利率七折、营业税减免等国十三条制定的优惠政策将要到期，国家层面对其是继续执行还很不明朗，这是左右明年楼市走向非常关键的因素。尽管有关部门还没有表态，但如果进行一些梳理，我们还是可以做一些基本的判断。自九月份以来，经济学界呼吁政府关注通胀恶果的声音越拉越多。而且，从国外来看，多国政府也开始关注这一问题。最近一段时间，以色列和澳大利亚央行先后加息，标志着各国货币当局吸收过剩游资以对抗通胀的新一轮战斗正逐渐拉开帷幕。在我们前面所引用的樊纲的讲话中，也官方地表达了央行的态度——“管理通胀预期肯定是政策重点考虑的内容”。10月27日，银监会召集各个城市商业银行董事长开会，警示城商行信贷大幅增长的风险。从方方面面的信息来看，2010年即使不成为通胀控制年，也至少也会是中性政策年。但最需要担忧的是，如果政府仍旧认为经济回暖的基础不够扎实，还需要保持积极的财政政策和宽松的货币政策，并把房地产看作回暖的基石，必将导致通胀的预期得到进一步强化，从而刺激更多的内外资金流入楼市，推动房价的进一步攀升。决策层其实只要根据一个基本的事实就可以判断当前的楼市有没有泡沫：眼下的房价已经全面超过2007年最高峰时的房价（那时政府对于房地产泡沫是深度担忧），而这一切是发生在百年一遇（对于炒房者，似乎可以改为百年难遇）的全球金融海啸之后、经济尚未全面恢复之前。

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