房地产在深圳经济“保十”中的角色
(在深圳经济学会“深圳应对金融海啸一周年高峰论坛”的发言稿）
为了应对金融海啸，保持我国经济持续增长，国家采取了一系列的刺激经济措施。其中，关注范围最为广泛同时影响范围最为广泛的是两个领域：一个是股市，一个是楼市。我这里主要谈谈楼市，也就是房地产，原因有两个：一是我一直比较关注房地产，对房地产比较了解；二是个人觉得房地产不仅仅对“保十”贡献很大（全国是“保十”），而且与民生休戚相关。
从抗击金融海啸的政策来看，主要从鼓励投资、刺激消费和促进出口这三驾马车出发的。房地产与投资、消费都密切相关，与出口基本无关。我们先说说其再投资方面的作用。房地产是一个比较特殊的行业，其在城市固定资产投资中的比重很高，在深圳一般都要占到三分之一以上，在内地其他一些城市高的达到一半以上。从2008年来看，我市全年的投资增长率为9.1%，看起来还可以，但是如果分月来看的，上半年的五月份之前个别月份出现了负增长，1-4月份累计仅仅增长了0.3%。下半年的调控起到了作用。如果剔除以地铁为代表的基建投资增长，全年的固定地产投资增长率基本为零。其中主要原因就是房地产投资年度是负增长，为-4.5%。即使到今年，房地产的投资还在负增长，第一季度是下降了23.4%，上半年下降了17.9%，1-8月份下降了8.6%。可能从这一串数字来看，房地产在投资方面对“保十”的作用不仅不大，甚至可以说还在拖后腿。但是我们必须意识到两点：一是我们看到今年房地产投资下降幅度在加速收窄，估计年底就能实现转正；二是特别要注意房地产投资建设期长，对政策相应速度要慢于其他类型的固定地产投资。从土地市场来看，今年已经回暖，明年房地产的投资一定能实现正的增长，为深圳经济增长做出更大的贡献。
房地产在消费领域的作用在短期内展现的更为明显、更为快捷。2008年全年房地产销售面积只有417万平方米，比2007年下降了四分之一（24.77%），相当于2006年的一半（下降了44.85%）。如果我们从月度来看，2008年1-10月份深圳一手房月成交量平均为30万平方米左右，而在有关下调利率、首期、免营业税等政策的刺激下，11月和12月份成交量迅速翻倍，达到60万平方米每月。从2009年来看，1-10月份已成交新房609.7万平方米。如果从去年10月底计算救市一周年深圳成交新房面积730万平方米，而上一年度同期的成交量只有350万平方米。也就是说，在抗击海啸这一年里，房地产的新房成交量翻倍还有余。估算下来，销售额多出了500-600亿元，至少贡献GDP200-300亿元，拉动GDP3-4个点。如果对比汽车消费就可以看出房地产的力量：深圳一年汽车销量在15万量不到的水平，销售总额在200-300亿元之间。在购置税优惠政策刺激下，汽车销售额最多只能增加60-100亿元，只有房地产的六分之一左右。可以看出，在消费端，房地产起到了非常重要的作用。
当然，我们也要看到依赖房地产拉动经济的负面性。与成交量翻倍的同时，深圳的房价还接近翻倍（与最低点比）。今年的9月份，深圳的成交房价月均值首次超过2万元（20940元），10月份继续保持在2万元以上（20234元），超过了我们调控房价前的最高水平——2007年7月的1.7万元每平方米。此前我们所期望的“量增价稳”的局面未能出现，而是“量价齐飞”。为什么会出现这样的情况？毫无疑问是大量的投资需求带动了房价的上涨。房地产越来越丧失了其基本属性——居住性质的耐用消费品，而蜕变成为富人规避风险、追逐暴利的投资品。对房地产这一财富占用的多寡不仅仅是贫富差距拉大的结果，反过来又成为拉大贫富差距的工具。经常有人以“人多地少，人口密集”为理由解释“为什么要租房子住”或“不可能人人有房”。其实这个理由非常牵强。以深圳为例，2.4亿平方米的住宅，常住人口人均30平方米，超过了新加坡。以三口之家而言，户均应该在90平方米左右。可见房子本身的供给量是足够的。为什么还是有那么多人没有自己的房子？关键问题在住房的分配制度上，一部分占有了太多。如果像新加坡一样，鼓励每家每户拥有第一套房，打击那些占有多套房子的家庭，我们的住房资源就可以分配的更均。房价飞涨、一部分屯有大量住房造就资源分配不公、引发了社会矛盾是高房价带来的第一个负面作用。一个叫《蜗居》的电视剧之所以热播，就是反映了我们目前这个房价高企的时代人们生活的焦虑，甚至不惜牺牲尊严、人格来获取住房的状态。我们在刺激经济时是否要考虑到这一点。其次，增加了我们城市更新改造的难度。经济不好，人口流失、租金下降、出租率下降，是我们城市改造更新的机会。去年很多旧工业区、城中村都向政府提出改造的愿望，但是随着房价上涨，改造的愿望下降了，改造的成本上升了。最近政府发布了《深圳市城市更新办法》，想要从更新中获得土地资源，个人认为在目前市场环境下难度增加了。
总而言之，房地产成为了政府“保增长”所依赖的法宝，实际上也发挥了重要的作用。但同时我们也要关注刺激政策的负面作用，如何寻找一个在经济增长与夹心层的生存之间找到一个更平衡的点是我们政府所需要思考的问题。
(在深圳经济学会“深圳应对金融海啸一周年高峰论坛”的发言稿）
为了应对金融海啸，保持我国经济持续增长，国家采取了一系列的刺激经济措施。其中，关注范围最为广泛同时影响范围最为广泛的是两个领域：一个是股市，一个是楼市。我这里主要谈谈楼市，也就是房地产，原因有两个：一是我一直比较关注房地产，对房地产比较了解；二是个人觉得房地产不仅仅对“保十”贡献很大（全国是“保十”），而且与民生休戚相关。
从抗击金融海啸的政策来看，主要从鼓励投资、刺激消费和促进出口这三驾马车出发的。房地产与投资、消费都密切相关，与出口基本无关。我们先说说其再投资方面的作用。房地产是一个比较特殊的行业，其在城市固定资产投资中的比重很高，在深圳一般都要占到三分之一以上，在内地其他一些城市高的达到一半以上。从2008年来看，我市全年的投资增长率为9.1%，看起来还可以，但是如果分月来看的，上半年的五月份之前个别月份出现了负增长，1-4月份累计仅仅增长了0.3%。下半年的调控起到了作用。如果剔除以地铁为代表的基建投资增长，全年的固定地产投资增长率基本为零。其中主要原因就是房地产投资年度是负增长，为-4.5%。即使到今年，房地产的投资还在负增长，第一季度是下降了23.4%，上半年下降了17.9%，1-8月份下降了8.6%。可能从这一串数字来看，房地产在投资方面对“保十”的作用不仅不大，甚至可以说还在拖后腿。但是我们必须意识到两点：一是我们看到今年房地产投资下降幅度在加速收窄，估计年底就能实现转正；二是特别要注意房地产投资建设期长，对政策相应速度要慢于其他类型的固定地产投资。从土地市场来看，今年已经回暖，明年房地产的投资一定能实现正的增长，为深圳经济增长做出更大的贡献。
房地产在消费领域的作用在短期内展现的更为明显、更为快捷。2008年全年房地产销售面积只有417万平方米，比2007年下降了四分之一（24.77%），相当于2006年的一半（下降了44.85%）。如果我们从月度来看，2008年1-10月份深圳一手房月成交量平均为30万平方米左右，而在有关下调利率、首期、免营业税等政策的刺激下，11月和12月份成交量迅速翻倍，达到60万平方米每月。从2009年来看，1-10月份已成交新房609.7万平方米。如果从去年10月底计算救市一周年深圳成交新房面积730万平方米，而上一年度同期的成交量只有350万平方米。也就是说，在抗击海啸这一年里，房地产的新房成交量翻倍还有余。估算下来，销售额多出了500-600亿元，至少贡献GDP200-300亿元，拉动GDP3-4个点。如果对比汽车消费就可以看出房地产的力量：深圳一年汽车销量在15万量不到的水平，销售总额在200-300亿元之间。在购置税优惠政策刺激下，汽车销售额最多只能增加60-100亿元，只有房地产的六分之一左右。可以看出，在消费端，房地产起到了非常重要的作用。
当然，我们也要看到依赖房地产拉动经济的负面性。与成交量翻倍的同时，深圳的房价还接近翻倍（与最低点比）。今年的9月份，深圳的成交房价月均值首次超过2万元（20940元），10月份继续保持在2万元以上（20234元），超过了我们调控房价前的最高水平——2007年7月的1.7万元每平方米。此前我们所期望的“量增价稳”的局面未能出现，而是“量价齐飞”。为什么会出现这样的情况？毫无疑问是大量的投资需求带动了房价的上涨。房地产越来越丧失了其基本属性——居住性质的耐用消费品，而蜕变成为富人规避风险、追逐暴利的投资品。对房地产这一财富占用的多寡不仅仅是贫富差距拉大的结果，反过来又成为拉大贫富差距的工具。经常有人以“人多地少，人口密集”为理由解释“为什么要租房子住”或“不可能人人有房”。其实这个理由非常牵强。以深圳为例，2.4亿平方米的住宅，常住人口人均30平方米，超过了新加坡。以三口之家而言，户均应该在90平方米左右。可见房子本身的供给量是足够的。为什么还是有那么多人没有自己的房子？关键问题在住房的分配制度上，一部分占有了太多。如果像新加坡一样，鼓励每家每户拥有第一套房，打击那些占有多套房子的家庭，我们的住房资源就可以分配的更均。房价飞涨、一部分屯有大量住房造就资源分配不公、引发了社会矛盾是高房价带来的第一个负面作用。一个叫《蜗居》的电视剧之所以热播，就是反映了我们目前这个房价高企的时代人们生活的焦虑，甚至不惜牺牲尊严、人格来获取住房的状态。我们在刺激经济时是否要考虑到这一点。其次，增加了我们城市更新改造的难度。经济不好，人口流失、租金下降、出租率下降，是我们城市改造更新的机会。去年很多旧工业区、城中村都向政府提出改造的愿望，但是随着房价上涨，改造的愿望下降了，改造的成本上升了。最近政府发布了《深圳市城市更新办法》，想要从更新中获得土地资源，个人认为在目前市场环境下难度增加了。
总而言之，房地产成为了政府“保增长”所依赖的法宝，实际上也发挥了重要的作用。但同时我们也要关注刺激政策的负面作用，如何寻找一个在经济增长与夹心层的生存之间找到一个更平衡的点是我们政府所需要思考的问题。
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