外紧内松的房地产政策无法改变楼市趋势

近半年以来，全国一线城市房价一路飙升，引发了市场的恐慌。而与此同时，整个市场却是面临政策和中央政府态度的真空期——没有任何政策、没有领导对房价问题表态。民众是翘首以待，期盼12月份的中央经济工作会议能给当前火爆的房地产市场一个“说法”，不管是进入也好退出也好有个心理准备。

在12月7日中央经济工作会议结束后传递出来的信号是政府仍将维持“积极的财政政策”和“适度宽松的货币政策”, 但报告中没有提及房价问题。很有延续性的是12月9号国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施时披露了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。”，算是结束了营业税的优惠。12月14日召开的国务院常务工作会议，研究完善促进房地产市场健康发展俄政策措施。会议提到了“一些城市出现了房价上涨过快”等问题，提出“抑制投资投机性购房”，并“增加普通商品房供应，适当增加中低价位、中小套型商品房和公共租赁房的用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量的前提下，加快普通商品房建设”。住建部于近日给部分地方建设部门下发了“关于进一步促进公共租赁房建设的指导意见”。总体给人感觉是中央政府最近非常重视房地产，并有密集的政策出台，房地产似乎面临压力。而对于那些期望房价能下降的人士来说，似乎又看到了希望。然而，我们不得不提醒各位，如果归纳这些政策下来，只能用“外紧内松”来形容，这样的政策组合难以对房价趋势产生影响。

如果说我们在2007年以前还不知道什么政策能够决定性地改变楼市走向和遏制房价上涨的话，我们现在不应该再糊涂：能够把房价打下来的政策既不是增加供应量，也不是加推公共租赁房，更不是营业税，而是首付比例。原因很简单，房价暴涨的推动力来自投资或投机需求（其实两者就根本没有办法区分，后面不加区分统称为投资需求），而投资需求特别依赖于对财务杠杆的利用——首付两成的按揭政策使得其获得五倍的放大效应。我们看看当前提出应对房价上涨过快的三条主要措施：一、重征营业税；二、增加公共租赁房建设；三、加强市场监管。对于差价计税的营业税，早已被阴阳合同轻轻化解，名存实亡。增加公共租赁房，更是无法解决房价问题。买商品房的，能符合申请公共租赁房条件的很少，两个市场基本没有重叠部分。值得思考的，在房价上涨的同时租金却没有明显的上涨，市场听到的是“买不起房”而不是“租不起房”。加强市场监管，防止开发商屯房屯地的说法和做法已经被多次证明没有效果。利益驱动下开发商捂盘惜售本身就是商业行为且难以监控，期望这一条有效的结果必然是失望。

但是，政府手中最有效的杀手锏——提高首付比例却没有提出来。为什么呢？答案就在于地方政府对房地产的依赖，尤其在金融危机之后。这种依赖来自两个方面：一个是完成中央政府对地方政府的GDP增长目标的考核需要房地产；一个是地方财政收入目标需要房地产。以深圳为例，2008年1-10月份深圳一手房月成交量平均为30万平方米左右，而在有关下调利率、首期、免营业税等政策的刺激下，11月和12月份成交量迅速翻倍，达到60万平方米每月。从2009年来看，1-10月份已成交新房609.7万平方米。如果从去年10月底计算救市一周年深圳成交新房面积730万平方米，而上一年度同期的成交量只有350万平方米。也就是说，在抗击海啸这一年里，房地产的新房成交量翻倍还有余。保守估算下来，销售额多出了500-600亿元，至少贡献GDP200-300亿元，拉动GDP3-4个点。如果对比汽车消费就可以看出房地产的力量：深圳一年汽车销量在15万量不到的水平，销售总额在200-300亿元之间。在购置税优惠政策刺激下，汽车销售额最多只能增加60-100亿元，只有房地产的六分之一左右。可以看到，房地产拉动GDP增长的贡献相当大，可能是所有行业中最大，而同时又是政府最容易左右的（且不会引起国际贸易争端）。从财政收入来看，卖地收入已经成为地方政府税收外的第二财政来源。房地产最终产品价格的上涨，毫无疑问会拉动土地价格的上涨。要想获得更多的卖地收入，就难以对高房价说不。所以我们看到，在房价飙升、中央政府出台调控政策的同时，地方政府往往抛出“特区内不再审批出让土地”之类的话，造成“地荒”景象。

甚至我们发现，房地产还是吸收货币流动性过剩、缓解CPI上涨的利器。房价上涨，就可以吸纳更多的资金流入楼市转变为实物资产，从而防止其流入日常消费品领域推动CPI上涨引发恶性通货膨胀（毕竟房地产价格不会在CPI中体现）。这样推理下来，甚至中央政府也是不愿意打压房价而导致资金从房地产流入消费领域。当然，房价上涨给银行体系会带来风险，这也是中央政府考虑的一个问题。所以总体来看中央政府对房价问题更中立一些。

据说，取消营业税的优惠已经是中央政府和地方政府谈判的结果。如果再取消其他救市政策，地方政府就以无法完成GDP指标来要挟中央政府。在GDP和房价之间，在就业与居住之间，在生存与发展之间，政府毫无疑问要选择前者。毕竟，房价上涨过快殃及的主要就是中收入人群（他们是消费房地产的最终人群），买不起房还是租得起房的，有一份稳定的工作，不会给和谐社会造成危害。

所以，政府实行的是“外紧内松”的调控策略，表明了现阶段中央政府和地方政府达成了一致——继续支持房地产发展，由此可以判断目前的政策组合无法改变楼市前的走势。

所以，改革开放前三十年是农民最吃亏，因为有地，只要能活得下去就不怕给他负担；后来农民活不下去进城打工了，不种地了，政府给免税免学杂费了；现在是中产阶层最吃亏，因为有一份相对稳定的工作，只要能活下去就不怕增加其负担