泡沫再起，拐点未到

近两周，主流媒体开始议论楼市泡沫问题。羊城晚报报道，有专家学者认为楼市泡沫的灾难性后果可能甚于日本。我的看法是，楼市泡沫已起，但拐点未到。

楼市有泡沫毋庸置疑

从统计数据看，广州无论房价收入比、租金收入比还是供楼收入比都已经爆嗮表，国际上关于楼市泡沫的基本特征全部符合。从资产价格横向比较看，国内A股上证指数在3000点附近，只及2007年高峰的一半，但国内楼价（以广州为例）已经跨越2007年巅峰，广州的新地王以及翻售地王亦破尽2007年楼市疯狂时期创下的纪录。相较之下，市民的收入与2007年相比又如何呢，大家心中有数，如果仍说楼市没有泡沫，就如掩耳盗铃。

楼价升势应未尽

从感性的角度看，现时楼市是一个投资或投机的市场，投资市场的一些运行规律同样适用于楼市。现在仍有那么多声音（包括主流媒体）警告楼市或已见顶，即社会对楼市走势未形成共识，比照其他投资市场（如股市）的规律，楼价很大可能会沿着原来的轨迹运行——继续向上。

从理性的角度分析，今年楼市上升实际是2007年楼市升势的延续，楼市的走势是政策作用的结果。当年楼市就如狂牛，楼价升势凌厉，大多数人认为泡沫严重，“9.27”信贷新政击中楼市要害，才将这头狂牛制服，硬生生将升势扭转。去年底今年初，为抗击百年一遇的金融海啸，保就业，保增长，管理层实施适度宽松的货币政策，四大商业银行犹如四大政策性银行搏命开大水喉射水，针对楼市的信贷政策亦发生重大改变，甚至比“9.27”新政前更宽松—— 普通商品住房项目的最低资本金比例从35%降为20% ； 商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％；对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。可以说，当年绑住狂牛的绳索已经大部分解开。而且，今年银监会重申、强调严格执行“第二套房贷政策”的声音听到大家耳都起茧，弦外之音就是有人不严格执行“第二套房贷政策”，否则无须一再重申、强调。出奇的是，居然有人够胆这么长时间当银监会没到。可以断言，楼市信贷政策一天未变，楼价走势难以改变。

从市场的角度分析，当楼市向下时，其底部在哪要视乎普通市民的承受能力；当楼市向上时，其顶部在哪要视乎中高收入阶层的承受能力。除此之外，开发商的资金宽紧情况对楼价亦有重要影响。当前，楼价升幅比较大的是豪宅，普通住宅升势已趋缓。豪宅的玩法与普通住宅是不同的，豪宅是一种投资品，其价格走势会受其他投资品种影响。2007年股市大升，产生财富效应，投资者获利后杀入楼市，刺激楼价上升，后来股市下跌，楼价随后也下跌，当时股市是走在楼市之前。现在A股上证指数只及2007年一半，楼价已炒上天棚，随着创业板开板，财富效应继续有来，豪宅价格仍有潜力。另外，今年开发商赚到盘满钵满，钱多到无处使，争抢各地地王，要他们减价售楼，只会是一厢情愿。总之，现阶段楼市是富人之间的游戏，怎样演变不妨拭目以待。