用供应量挑战高房价

文/肖勇

    中国现在的房价是由什么决定的？众说纷纭。前不久出席一个论坛，业界资源人士的看法趋向于两点：一是政策导向，二是供求关系。 

    潘石屹先生日前也认为，政策决定房价走势。知名财经评论家叶檀甚至认为刚性需求决定房价是“屁话”，她举的例子是2008年楼市调整，房价大跌售楼处门可罗雀，那时的刚需跑到哪儿去了？！

    本人也赞同政策导向（主要是财政金融政策）决定论。但政策是国家定的，难以预测。倒是在供求关系上，整个行业仍大有文章可做。

    这里就提高供求量开出三剂药方：一是扩大供地量；二是提高容积率；三是限定户型。可能大家觉得没什么新意，不妨听我算算账。

    扩大土地供应量的可能性有多大？土地不是越来越少吗？其实，闲置的土地还有大把，开发商囤地未开的也不少。更重要的是，如果从市场的观点来看，土地有的是。冯仑就说，土地是无限的，只要有钱买。地价超过房价，把房子拆了就有地。他认为，所谓“处女地”（生地）确实很紧张，但“非处女地”到处都是。事实上开发商运营的大部分是“非处女地”。

    有人会说，拆迁成本会不会太高？这就引出了第二个问题——提高容积率。拆平房，建6层楼房；拆6层楼房，建30层楼房……分摊到每套新房，成本并不算高。

    我一直在呼吁，地少人多的中国应当走香港居住模式，大型住区（屋村）多由高层和超高层住宅（少则30-40层，最高70层）组成，轨道交通连结。社区人口密集，但公共空间及绿地等总面积并不低，配套齐全，品质更胜过容积率较低的兵营般的多层住宅区（在香港，多层住宅被视为“建筑垃圾”）。

    在香港，城市中心、大型屋村高容积率，但放眼整个大香港，建筑密度并不高，开发有度，青山绿海辉映。反而我在中国北方，见到太多的火柴盒式的多层小高层住区，间距不大，绿地不多，实在是太浪费土地。

    就整个中国大陆来说，都有一个提高容积率，向空中发展的问题。所谓“新农村建设”应当是“新市馆建设”，鼓励农民放弃宅基地，进城集中居住，而且尽可能向大中城市集中，而不是村村点火，户户冒烟，或者是小城镇遍地开花，非常不经济。如果中国农村的容积率大大提高，不仅18亿亩耕地的红线全保住，而且还会增加耕地面积。同时，也能提供一部分土地资源用于城市建设（包括房地产开发）。

    至于限定户型的措施，一度受到猛烈攻击，众说纷纭。3年前出台“7090”政策时，冯仑评价说，不仅管发结婚证，而管做爱的姿势。不过，客观评价，“7090”政策虽然标准不尽科学，操作难度大，仍对扩大供应量特别是中小户型商品房的供应量起到了积极的推动作用，让一部分年轻的购房者受益。

    既然我们推行的是不完全的市场经济，社会主义市场经济一定会有调控，企业有利益就应当有义务有责任，那么限定户型也没有什么可以指责的。深圳在招拍挂时就曾要求地产商按比例配建一定数量的经济适用房和廉租房。

    “7090”政策较难操作，但有关方面可根据地块特点在规划审批时，限定平均户型是可以做到的。有什么难的？关键是愿不愿做。比起中国人曾经遇到的种种难题，这就是小儿科。

    在日本、香港，100平的住宅是大房子、豪宅，人家比我们富有好多倍，我们为什么就不能住紧凑型房子？

    即便以节能减排、低碳经济、可持续发展的角度来说，人类也不应该住太大的房子。

    发展舒适的宜居的紧凑型住宅是中国房地产业的一大要务。

    根据以上三剂药方，我们能不能用理想化的模型算个账：

    假定一个城市的供地量提高50%，容积率提高50%，平均户型降低而使住房套数增加30%（据一项统计，北京住宅平均户型面积为140平，如果降至110平，可建紧凑型3房，可建住房套数约增长30%，那么住房总套数增长倍数=1.5×1.5×1.3=2.93。相当于多供应了2倍的住房（套数）。

    例如北京市一年销售新房2千万平方米，按每套140平计为近15万套（平均每天约400套）；按上述公式，每年供应的住房套数为近45万套。如果有这样的供应量，房价还能暴涨不停吗？就算全国各地的人们来北京买房，也够市场忙一阵子。

    挑战高房价，大家开药房。我来凑热闹，还请多包涵。

    预告：明日请关注肖勇博客周第三篇——炒房，是危险的游戏。   

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