生财有道:盖房卖不如炒地皮暴利

　　  古人说:生财有道。因此，财富的取得或获得，绝对是有门路可走的。在中国市场经济开放前，邓小平同志南下巡视时说：“不管是黑猫或者是白猫，抓到老鼠就是好猫”。变换说：“不管是获得的利润是合法收入或者是非法收入，获得收入就是好本事”。2009年，市场上流行一句这样的话：“盖房卖不如炒地皮暴利”，成为许多开发商心照不宣的行业潜规则“秘密”，开发商只倒土地从不盖房，如今成了一个生财有道和发家致富的好渠道。

　　

　　九月全国爆发50个地王，十月继续爆发30个地王。目前，全国各个城市一线房地产市场几乎都在疯狂的拍卖土地，国企上演一幕幕惊心动魄抢夺“地王”的游戏，民企在“疑惑到诱惑再到遗憾最后到出手”，几乎是经过了九死一生的自我拷问和反省，才参与土地拍卖，犹如“倾家荡产”也要与国企“抢地王”周旋到底，决不认输。

　　  来自中国指数研究院数据信息中心的监测显示，10月全国60个重点城市住宅用地交易量进一步扩大，已经呈现连续9个月的环比增长。10 月全国60 个重点城市共成交土地800宗，环比增加22%，同比增加225%；成交土地面积4432万平方米，环比增加52%，同比增加292%。其中，住宅用地（包括纯住宅用地及含有住宅性质的综合性用地）成交337宗，环比增加11%，同比增加500%；成交土地面积2319万平方米，环比增加25%，同比增加700%。

　　  成交宗数排在前三的城市分别是杭州70宗、宁波69宗、天津54宗。与此同时，10月多个城市出现供地高峰。60 个重点城市共推出土地982宗，环比增加8%，同比增加94%；推出土地面积5348万平方米，环比增加24%，同比增加169%。其中，推出住宅类用地386宗，环比增加9%，同比增加174%；推出土地面积2954万平方米，环比增加24%，同比增加264%。

　　  而从价格来看，本周来自中原地产研究中心的监测显示，由于今年“地王”涌现，土地市场异常活跃，前三季度重点城市获得的土地出让金收入已超越2007年。如上海高达652亿元，紧随其后的北京达571亿元，天津也一举突破400亿元，广州和深圳则低于100亿元。央地联手布控“地王”,直指一线城市,虽然，国土部调研地王闲置，北京四地王定竣工大限，却是缓慢如牛。例如，迪士尼板块再现天价地王将对沪房价震荡性影响。因此地王推高房价似乎公平却不合理，能否变个玩法。

　　  例如，2009年10月，中国民生银行地产金融事业部近期发布的《中国地产金融蓝皮书》，这上面说，截止到今年9月底，北京楼市的库存房已经跌破了10万套的警戒线，只够5个月的销量，而就在今年年初，北京的存量房还够卖两年的。

　　  在北京城区最黄金的地段，仍然有些本该建住宅楼的地块，一空就是好几年，现在还闲着，有差不多三分之一房地产开发商都宁愿炒地，也不愿意动一锹土，大大加剧了土地市场的价格泡沫，而这些地价最后都会转化到房价上，苦了买房的人。难怪这北京的房价总是跌不下来。其实，你想想，土地资源的确是有限的，用一块少一块，尤其是市中心更是寸土寸金。没地建房子了，房价当然就会越来越高。

　　  例如，这个是房地产行业人士都非常熟悉的，并且还是媒介报道过的新闻，李嘉诚的儿子李泽楷他旗下的房地产公司拿走，当时这块地整个的拍卖价达到5.1亿，这块地的规划面积才4.6万平方米，折算完之后当时成家的楼面地价就达到1.2655万块钱每平方米，而当时这个周边最好的楼盘最贵的楼盘才卖到1.6万左右。按照土地出让合同的约定，这块地的开工日期为2006年9月20日，为赶在奥运会前完工，项目约定的竣工日期为2008年3月31日。然而这个土地出让合同的约定最终变成了一纸空文，直到今天这里仍然只是一个大坑。

　　  按照国家相关规定，对于超过合同约定动工开发日期一年未动工开发的，可征收土地出让金20％以下下的土地闲置费；闲置两年以上不开发的土地，政府可无偿收回开发商的土地使用权。SOHO中国有限公司董事长潘石屹说，中国有一批房地产开发商公司是从来不盖房子的，就是倒土地的，从来不盖房子的。例如，2009年11月5日，因为非法倒卖土地，上海市地产富豪被判14年并处罚金3亿元。

　　  其实，炒地皮就是典型的囤地的一种行为。近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡，你囤积的土地多了，建房子的地就会少，建房子的地少的话市场上面房子的供应量就会少，在中国城市化的进程经济增长速度又非常快。不盖房比盖房更赚钱，难怪潘石屹说得如此斩钉截铁，这么多房地产开发商都宁愿炒地，也不愿意动一锹土，他们这钱也赚的太轻松了。他们赚钱倒是轻松，不过，这样一来，大大加剧了土地市场的价格泡沫。而这些地价最后都会转化到房价上，苦了我们这些买房的人。

　　  前几天笔者参加一个论坛,有位广州市场研究机构人员说:“广州大部分开发商都没房子卖，我们代理的楼盘也没有什么房子销售了，在开发商前十个月资金足的情况下，广州房价依然保持着上涨的趋势。”房价过高是一个不争的事实，一些开发商炒地哄抬房价，不仅让普通百姓买不起房，中等收入群体也感觉十分吃力。在高房价的挤压下，越来越多的家庭为了一套房子耗尽了一生的财富，甚至透支几代人的积蓄，这已经成为社会不可承受之重。

　　  据广州某研究结构近年来的统计数据显示,通过各种政府及开发企业之官方透露土地数据显示,目前广州十区、以及增城和南海金沙洲,仍有42平方公里的土地掌握在发展商手中。发展商手握“重地”却口喊“地荒”,其实是挟“土地”以令“房价”。截至今年上半年,发展商所掌握的土地储备量共约42平方公里,以每年的住宅成交量1000万平方米来计算,则可供应住宅1.05亿平方米,足可供应广州销售10年。其实，广州开发商量迟迟不建或不开工，就是在在等待入市时机的到来：“一等政策的松绑,二等区域市场的成熟,三等市场成熟后的利润更大化,四等区域市场各方面的市政建设、市政配套完善。”

　　  新供土地价格一跃成为“地王”,囤积的土地自然就溢价,这就对存量土地闲置“待价而沽”形成了反向激励:闲置越久,溢价越多。而谁拥有了更多土地,则其资产增值的利益越多。发展商经过上市融资和这几年房价高涨下的巨额利润积累,实力已今非昔比,放多少可以被消化多少。因此,大型地产集团的胃口几乎难以用有限的土地来填满。扩大土地供应并不能降房价,尤其关键的是,如何逼出发展商手中囤积的42平方公里土地,将其变成有效的市场供应,这才是解决居高不下的房价的关键所在。

　　  可想而知，“地荒论”之背后,真相是发展商仍手握“重地”,大量土地储备在手。“地荒论”之表象,各大发展商及港资企业纷纷加入抢地的戮战,几乎每次政府推出地块,土地拍卖市场上举牌此起彼伏,力创“新地王”,随后是房价涨声一片,涨成一片汪洋。

　　在房地产投资圈内，有这样一种说法：建房子的没开发房子的利润高，开发房子的没有投资房子的回报率高，而投资房产的，又赶不上炒地皮的来得暴利。从成本构成分析，土地是房价的重要组成部分，而且地价的变动幅度远较比税费、建安等其它成本大。况且，近几年全国地价上涨度总体上明显大于房价，从这点上看，地价是推高房价的重要因素。

　　  实际上，囤地待涨这招儿，早被港派地产商玩得烂熟。上世纪九十年代，在地方政府的热情邀请下，诸多香港地产巨头进入内地，尤其是集聚于京沪穗深等一线城市，拿了许多市中心的黄金地块，但持地多年不开发的，绝非少数。当然，这其中也有1997年金融危机的负面影响，以及地方政府在动拆迁上的滞后。不管如何，低价拿地、耐心待涨，是港商们赚钱的一大法宝。比如，全国最贵公寓汤臣一品、全国最高建筑上海环球金融中心等，开发商皆是1994-1995年间即获得了土地，十年后方才落成。

　　  纵容炒地皮是一种渎职,这种观点笔者非常的赞同。今年以来，国土资源部已下发几个相关通知，但愿能在打击囤地上真正“硬起来”。税务部门也不能有税不征，2007年初就喊着要按四级累进制征收土地增值税，直把开发商吓出一身冷汗——谁知虚惊一场，至今都没落实。

　　

　　  土地转让产生暴利，房地产开发同样也存在暴利，对于开发商来讲，追逐最高利润是其本能，因此那一个环节利润最高，肯定就选择在这个环节出手。从这一点来看，土地环节的利润一定大于开发利润，否则这三分之一的开发商就不会选择断臂求财。一是地方政府完全垄断土地供应，导致土地价格随着时间推移不断上涨；二是由于对开发商囤地现象缺乏严格的监管措施、甚至是有法不依、执法不严的情况，给开发企业通过倒卖土地创造了最好的交易环境；三是土地价格的不断上涨，带动了房价的高速上涨，虽然成本并不是决定房价的绝对因素，但地价上涨导致民众产生强烈的房价上涨预期，因此地价带动房价上涨是不争的事实。对于这种观点，笔者认同。

　　

　　  1/3地产商囤地待涨学者称缺的是法律执行力。这种观点是对的。炒地和囤地而引发的土地闲置现象后果很严重。一方面，很多大城市新增土地供应非常紧张，比如上海目前已经快把2020年的建设用地指标用完；房产市场供不应求，从而不断推高房价。据测算，一方面，2005年以来，即使是成交低迷的2008年，全国每年的商品住宅竣工量都小于销售量。而另一方面，近十年来，全国开发商购而未开的建设用地，却高达13亿平方米左右。

　　

　　  自8月以来，国土资源部就多次下发清查闲置土地的相关通知。9月26日，国务院发布《关于集约用地的通知》，该通知针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。2008年出台的《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求，对闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法——同样是至今没见影踪。城镇土地的国有属性，造成了地方政府在土地供应环节的垄断地位，同时国家的监管不力，造成了行业乱相丛生。很大程度上可以说，这一切皆根结于土地。囤地行为不除，楼市实难清净。