------0708年度优秀住宅小区评选活动随想

      上月中旬，两年一度的武汉市优秀住宅小区评选落下了帷幕，总体而言，此次获奖的项目在各个方面均比上一届有了长足的进步，基本反映出了武汉房地产行业在过去两年里所达到的新的水平与高度。为了让这些优秀的作品的成功之处能够产生积极的示范效应，也为了让评选过程中发现的问题和不足能够引起广泛的关注，更重要的，是将这些作品放在全国先进水平的对比坐标之下，分析和推导出今后将会演进的趋势和潮流，按照评选奖项所涉及的四个主要方面对参评项目作出一番梳理，是很有必要的。以下结合个人对于武昌片项目的观感，谈一些粗略思考。

 

一 规划设计方面：

亮点：

*突破传统规划手法，许多项目中的组团概念淡化到几乎看不到，道路系统的分级也不甚明显，取而代之的，是按照地块资源特点、开发分期要求和适销产品组合等市场内在因素来规划布局，在汉口天地项目中甚至出现了建筑形态混搭的现象。

*与前些年普遍盛行的“密度大、平均层数低、建筑尽量向外围道路挤”的作法不同，“疏、高、退”渐渐成为开发商的自觉行为，多层、小高层退潮，许多2.0左右容积率项目中规划28~32层高层，以高配低凸显出空间开阔、天际线变化丰富的特色。

*交通系统在规划布局的重要性上升，超过景观，如大华公园世家等项目已经在尝试内部空间看不到地面车流；车位配比50%以上成最基本要求，部分项目车位配比突破1：1。

*规划设计与市场研究深度对接，部分项目开始批量生产个性化产品，如万科魅力之城的产品诉求和目标客户群均非常清晰，有效实现定点打击。

缺憾：

*绝大多数项目都把规划研究的重点放在用地范围内，而与城市空间的协调和融合做的普遍不够，公益性、实用性配套设施滞后的痼疾依旧。

*小区内部空间氛围比较单一冷漠，缺少场所精神，缺少人文空间。

*由于道路交通和停车规划考虑不足，挤占内部道路作为停车场的例子屡见不鲜。

趋势：

*来自市场方面的要求会更加深入的渗透到规划布局之中；““疏、高、退”成产品竞争利器之一。

*高比例停车位的需求使得道路交通规划成为项目成败的关键之一；

*集中式、非公益形式的大型豪华会所的做法不再吸引眼球，而高层住宅底层架空会成标配并有可能导入开放型公共活动空间。

*花园抬高、地下空间利用会更加充分，地上地下一体化规划。

 

       青杨六和    地下室导入自然采光通风并配置三类垃圾箱

 

二 单体建筑设计方面

亮点：

* 受70-90政策影响，户型面积趋向紧凑实用，大而不当的现象基本杜绝，追求面积适当功能全。有个别项目尝试以模糊住宅、跨界公寓、百变空间等突破传统居住形态。

* 部分项目开始摒弃飘窗，现代风格和art-deco风格并行，欧风式微。注重外立面细部处理，如百瑞景、万科魅力之城等项目的外立面均有专项立面设计、甚至出排砖图来避免半砖。

*有独立空间的单元门厅已成标配；楼电梯间等公共空间已很少出现暗室现象；多个项目的地下车库都导入了自然采光通风。

缺憾：

*小户型套型设计未能出现精彩之笔。绝大多数项目都把90平米以下的小户型“创新”重点放在所谓“偷面积”、“送花园平台倒飘窗”上，期望踩着政策的盲点甚至灰色地带迎合购房者的“占便宜”心理。

*模仿甚至全盘照抄外地项目的现象比较普遍，结合本地自然条件、生活习惯、文化特色的规划建筑设计难得一见，比如武汉地区夏天采用遮阳措施就是很有效的造型与节能双优的选择，却很少有项目在这方面有所思考。

*使用功能隐患和工程质量瑕疵随处可见的粗放型设计产品还是占绝对多数。部分开发商一味重视含钢量、低成本、高得房率，忽视精细化设计可能带来的综合性价比提升；缺少打造百年建筑、全寿命经典的气魄和有效投入。

趋势：

*内部空间可灵活分隔、变换的小户型即将出现，如支撑体住宅、单外廊住宅、未来功能可变换住宅、住户参与设计等国外中小户型设计建造的成熟模式极有可能成为下一阶段小户型设计的升级版。

*短板、点板平面具有综合优势；现代造型风格重回主导；日照要求更加严格。

*优质优价的精细建筑设计会赢得市场的肯定，与精装修交房标准的设计施工的无缝对接将提上台面。

 

          万科魅力之城  精细设计过的现代风格立造型                            

 

三 新技术应用和节能方面

亮点：

*所有项目均采取了包括外墙保温体系在内的节能措施，外窗性能也有显著提高。

*部分项目尝试实施了雨水收集或中水处理系统；青杨六合小区垃圾分类采用了绿色标准的三类：有机物垃圾、可回收垃圾、有毒有害垃圾。

*运用改型镀锌落水管、复合铝管等新型给排水管材有效解决防渗漏、降噪音的问题。

*少数中高端项目在大户型中考虑了地热采暖可能性并在建筑设计中采取降板10cm的预留措施；百步亭现代城采取了地源热泵技术辅助解决空调问题。

 缺憾：

*多数项目执行现行节能设计、施工规范不够全面。如架空层、地面、外墙剪力墙等部位是节能设计的薄弱之处，很容易被忽略。部分外墙外保温贴面构造存在安全与渗漏隐患。

*普遍重视运用新材料等购房者看得见的成果，相对轻视新技术、新工艺等无形成果。

*精装修交房标准所占比重仍旧偏小，除开集中兴建的公寓式小户型，单元式住宅产品中采用精装修交房标准的微乎其微。

趋势：

*结构自保温是最有效、最持久的节能体系，厚墙、复合墙体系等将会首先在高端产品中试行并得到逐步推广。全方位节能的概念将会影响房地产开发的全过程。

*精装修交房标准的实施面会持续扩大；3A住宅、绿色建筑、智能化/数字化住区等先进设计建造体系将引领时代潮流。

*随着施工建造水平和材料部品工业化标准化的提高，出现以技术工人为主而不是农民工为主建造住宅，这将使住宅品质发生根本性的改变。

 

             百瑞景  新型管材与外墙内保温系统

    

四 环境景观方面

亮点：

* 景观与建筑的结合比较自然协调，多数项目摒弃超大中心大花园的做法转向均质、个性化、尺度宜人的全项目整体景观；

* 植物丰实度普遍提高，乡土树种复受青睐，普遍重视武汉特有的四季分明的季相景观配置。绿地地形有起伏或堆坡造景，既富有自然气息，还可用来遮挡底层视线干扰；

* 重视地缘生态价值，许多项目都采取了保留基地内植被、地形特点以及有特殊含义建筑物的方式来塑造环境的内在品质。

缺憾：

* 不切合实际的照搬外地环艺做法，造成部分景观变成包袱。如由于多方面的原因，一些中小项目的水景、室外游泳池处于运停两难的境地；有的项目在主入口处的重点景观植栽出现水土不服、南橘北枳、屡种屡枯的尴尬。

* 景观设计普遍看重短期的视觉冲击力和标新立异的风格，而对于景观自身必须具备的安全、环保、持久、易维护等着力不够，比如部分有人车通过的石材和木质地面铺装在几年以后都出现了开裂或腐坏，室外装饰铁件被锈蚀，几何造型植被荒芜、缺损、变形等。

趋势：

*环境与景观应当与建筑成为一个有机的系统，同时从地面生长出来。因此，在规划设计阶段和建筑设计阶段就同步切入环境与景观的概念，并形成建筑---环境的互动共生关系，是未来的优选方式。现行的先建筑、后景观，建筑空地插景观的做法将会发生根本改变。

*景观将向自然和生态的本原回归，呈现多层次、立体化、有实效的特点；另一方面，随着城市景观和绿化环境的改善，全民公共素质的提高，小区内部的景观将会与外面的城市道路景观系统有机地联系起来，从而体现项目对于整个城市环境的社会责任。

 

         大华公园世家    堆坡造景与底层住户视线遮挡