1 三十年房地产政策的回顾与综述

自1978年开始，至2007年为止，按照房地产行业的波动和政策的不断完善，我国的房地产政策已经走完了三个周期。2008年开始至今，中国房地产市场则处在第四轮的政策调控周期当中。当然这并非是严格的行业界定，仅代表我个人的不成熟看法，狂人妄语，抛砖引玉。

在综述历年来的政策之前，我们先来看一张图表，是中国历年来房地产政策与房地产销售增速及房价增速之间的关系。回顾商品房发展的22年历史，每一次的市场暴涨或者回调都源于政策的收紧，或者说，22年历史中所有的“硬拐点”都是政策，而不是市场本身。由此可见，中国房地产行业政策对行业的影响是多么的直接！

1.1  1978—1991：理论突破与试点起步阶段

第一个周期是从1978年开始，到1991年，这个时期应该是我国房地产的理论突破与试点起步阶段。1978年我国理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

然而，我国的房地产从1987年才开始进入国家统计口径，所以我们现今能观测到的统计数据也只能追溯到1987年。在这个周期内，我国的房地产发展有一个比较明显的起伏。可以看到87、88年有一个较大的增长点，然后从89年增速急速回落，这个低谷一直持续到91年。影响这个周期的主要因素，从我来看主要是84年出台的政策：国家支持发展房地产业，并且发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点。刚好在85年的时候，我国的国有企业开始了独立核算，这个政策引发了一个迅速投资扩张的过程，所以房地产业在87、88年会有一个高速增长的表现。到了89年年初，通货膨胀非常严重，达到两位数，同时出现了抢购风潮，这个时候国家出台了《关于加强房地产市场管理的通知》，主要针对规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根。同年，发生了“六四风波”， 经济上、政治上都发生了紧急刹车。紧急刹车以后，中国经济进入了第一个危机阶段。这个危机阶段从89年持续到92年春天，同期房地产的发展也受了严重的压抑。

1.2  1992—1997：非理性炒作与调整推进阶段

我国的第二个房地产周期是在1992至1997年，这个周期应该是非理性炒作与调整推进阶段。

在这段时期内，我国房地产在92、93年有了一个非常高速的增长，曾有单月投资最高增幅曾高达146.9%的极端现象，这期间最主要的影响是几个政策的相继出台：首先是91年关于房地产市场建设全面起步，房改开始在全国范围内全面推行的政策；翌年，中央政府鼓励引进外资，并宣布“治理整顿”结束，同时开放房地产价格，扩大市场调控范围；下放权力，发放开发消费贷款。在这个时候，房地产发展到了一个疯狂的阶段：92-93年不到两年内，海南北海的的房地产价格就从两千涨到了一万，涨的幅度非常快。我国现在很多企业家都是从那时时候赚到第一桶金的。这个阶段，房价的涨速实在太快，同时扰乱了金融秩序，出现了一个所谓的经济过热，然后钢材、水泥的价格一路飞涨，原来的产品一销而空，而且大量的新厂出现，同时带来的还有大量的假冒伪劣产品，这些产品直接导致了大量的豆腐渣工程。

到了93年末，国家意识到了危机，为了使房地产业健康发展，出台了调控房地产，规范市场行为，调整投资结构的政策，随后在94年，正式发布了《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，并在同期调高了存款利率，年利息14%就是朱镕基总理在那个时候提上去的。在95到97年，国家陆续出台一系列抑制房地产发展的政策，包括95年颁布的《房地产管理法》、《增值税法》，其主要目的就是整顿金融秩序，开始实施安居工程，到了96年又开始推行公积金制度，继续推行安居工程，实施从紧的货币政策和财政政策。果然，从94年开始，一直到97年，我国整个行业的增长都非常缓慢。

1.3  1998—2007：相对稳定的持续发展阶段

这种局势一直持续到98年，这就是我国房地产发展的第三个周期：1998年至2007年，这是一个相对稳定持续发展阶段，当然这其中也有阶段性的起伏。

1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，国家为促进房地产的发展，颁布了《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系。这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。

随后在99年，国家又通过政策，实施积极财政政策，鼓励个人购房，免个人所得税和产易营业税；到了2000年，对住房公积金货款的个人和银行都免税。

这些金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30%、20%，有的银行甚至提出零首付。

于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业逐渐成为社会关注的焦点。央行认为局部投资增幅过大，于是在03年6月，出台121号文件：加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款，提高第二套住房的首付比例。

然而，由于认识上的局限性，当时的国务院没有能够总揽全局，全面把握房地产问题。在遭到来自房地产开发商的激烈抗议之后，国务院于2003年8月12日颁发了由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），这一与121号文件出发点完全相左的文件，被建设部部长汪光焘称之为“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”。

基于一个全新的判断，18号文将房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”，“已经成为国民经济的支柱产业”。这在房地产开发商当中，引起了一片欢呼，称“中国房地产将迎来新的春天”。更让房地产开发商们振奋的，是18号文把经济适用房由“住房供应主体”，修改成了“具有保障性质的政策性商品住房”。由此，经济适用房在各大中城市趋于消失，开发商基本上掌握了城镇房地产的全部供给，几乎全部的城镇居民被迫直接面对由房地产开发商主导的、代表经典资本嗜血理论的房地产行业。由此不久，房地产暴利与大多数人买不起房，就开始成为频频困扰中国最广大公众人群甚至中央领导的大事。

从2004年开始到2007年，虽然国家陆续从供应口不断压制房地产发展，陆续出台新旧国八条、国六条、二手房营业税政策、90/70政策、171号文（外资限炒令）、不断提高存款准备金等，但房价一路高歌猛进，为什么？因为在这期间调控的对象一直是供给方，而供给方具有强大的寻租能力，一定能够在政策的夹缝中寻找到生存空间。直到2007年9月29日，央行与银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文），政策要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍；不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷；严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。至此，高烧不退的全国房地产市场从开发到消费过程中的投机热，才开始出现了逆转的迹象。这个文件的执行，立刻引发了许多城市大面积的“退房潮”，导致包括北京、深圳等大城市房地产中介大量关闭门店，成为全国楼市投机大降温的重要信号。由此可见，当政策口瞄准了需求进行调控，便意味着供给口的博弈能力顿时大幅下降。

1.4  2008至今：在金融危机背景下挣扎的政策博弈

在359号文出台后的一年多时间里，房地产市场一直在走下坡路，情况十分冷淡，加之国内国际整体经济形势的萎靡，08年全年的销售增速竟然出现了自87年以来的第一次负增长。

359号文出台的14个月后，国家基于对宏观经济基本面的保障考虑，政策导向发生了转折，陆续出台政策救市，并与09年3月，开始降低二次购房的首付和利息。这一松动，很快便带来了房地产业的迅速回温，成交面积、成交价格、土地拍卖价格开始直线上升 ……

这一轮的周期才刚刚开始，接下来会怎么走可能才是大家更关心的问题。

2 对下一轮大势的预测

应该很多人都会关注或者研究房地产周期，希望从一些规律性的东西里面得到对企业、经济发展有利的经验，同时很多投资者和朋友问我，下一轮的房地产走势会如何，是不是马上又要拐点了？

从我们回顾的我国房地产发展30余年的经验看来，我国房地产并没有一个相对科学或者相对规律的周期，因为我国的房地产行业政府干预太强，并不是一个完全市场化的产业，所以，与其总结其市场的发展规律和客观周期，不如更加深入的揣摩和理解我国针对房地产业的政策。

如前所述，每一次的大幅度增长或者下滑，都是国家政策在主导，政策就是影响房地产周期的最大因素。目前，影响我国房地产发展的政府部门主要是银监会和发改委，银监会的态度是防范房地产发展的泡沫成为银行的坏债风险，对房地产持担忧以及收紧；而发改委则反之，他们需要完成每年经济增长的任务，首要任务是保八，在当前保八的关键阶段，不敢轻易调控房地产市场，因此希望保证“房地产市场能够稳定健康的发展”。 整体而言，由于今年前半段的红火，以及政府保八的压力，今年的房地产市场整体是安全的。

究其内理，当前房地产市场的最大风险，不是价格高，也不是成交量的回调，而是不知道政府什么时候转变态度。如果明年年初，政府不再强调保障经济的发展速度，而将重点转向经济发展的内涵及质量，那么这时候房地产市场的投资价值将降低，且资金的授信额度也将降低，那时可能又将面临着一轮新的调整。反之，如果明年的整体宏观经济政策和今年没有太大差别，则可以预见房地产市场纵使回调，亦十分有限。

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