洪维：国政四条是房市“拐点”的风向标（地产评论）

                                  洪维

    自9日以来不到一周的时间里，高层第三次对房地产发出警示信号。12月9日，国家发改委主任张平表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，要抑制投机性购房。12月9日，国务院会议提出：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。12月14日，国务院常务会议决定：加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

    2006年，中央政府曾首次出台5年内转让二手房征收营业税政策，但结果显示其并未真正发挥抑制楼市投机的效力，由于卖房者拥有更大的溢价优势，5.5%的营业税往往被转嫁到购房者群体上。直至2007年9月二套房贷政策出台，连续上涨多年的楼市才开始出现拐点。

    2007年9月27日，在全国楼价持续飙升的现状下，人民银行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，首付比例和利率水平随套数增加。全国楼价应声下跌，被称作“9.27房贷新政”。 

    今年年初以来，广州乃至全国的楼价持续飙升。广州1月份的成交均价每平方米在8000多元，而刚刚过去的11月份，已经上升到万元以上。另据上海永庆房屋统计，近4年上海市区(外环以内)一手住宅均价涨幅达88.5%，2006年上海市区一手房成交均价为1.22万元，2009年(截止到10月)均价攀升至2.3万元，不到4年的时间里涨了近一倍。北京的房价涨势同样不亚于广州和上海。

    前11个月的数据来看，在连涨数月的基础上，部分城市房价涨幅已经突破两位数。11月份，有4个城市的新建住宅销售价格同比涨幅超过10%，分别为广州14.7%、深圳12.6%、金华11.8%、银川10.4%。北京的这一数据为8.0%，上海为7.4%。虽然统计数据显示京沪两地并非是国内房价上涨最快的地方，但上述两地的一些民众去购房时，依然可以发现不少半年内即上涨50%的楼盘。

    地方政府已经行动起来。据《解放日报》报道，上海市市长韩正9日会见香港中华总商会代表团时表示，“经济发展的同时一定要解决好民生问题，上海市民最关注的民生问题是住房。当前上海的房价太高了，近期更是出现了快速上涨的现象。房价太高，最终损害这座城市里普通百姓的利益。” 理智的开发商，万科董事长王石近日接受《华尔街日报》采访谈及楼市泡沫时也表示，当前除了北京、上海、杭州、广州、深圳等一线城市，其他城市的地价和房价上升的速度并不是很快。从整体来讲，还没有上升到房地产泡沫，但北京、上海、杭州等地的价格非常令人担忧。

    12月14日的国务院常务会议及发改委，由表及里，层层递进深入，宏观渐渐具体，不仅起到起到“风向标”的作用，更是政策进入“下拐”的信号，将有可能成为另一个对楼市影响较大的“9.27房贷政策”，“12.14”也有可能成为房地产市场发展中的重要的日期，房市即将进入“拐点”。