楼市观察：把地王和不动工开发商统统干掉 

　　  这么多土地入市能否抑制房价上涨?笔者认为，巨量“土地入市”不能抑制目前房价疯狂上涨趋势，拿“土地供应”降房价纯粹是对牛弹琴，市场缺少的不是土地供应，而市场有效房源需求。放巨大土地不过是完成推地目标和换现金支援亚运城举办，不是抑制房价上涨过快和投资需求旺盛及增加市场有效需求，只要把地王和不动工的开发商统统干掉,房价就下降了。

　　  第一，虽然广州加大了商品房类居住用地供应，并且在保障房及经济适用房开发建设方面也是增加，另外是大规模进行城中村或旧城改造，增加土地供应，同时允许安置房可以上市销售，但是，由于产生的真实有效市场房源供应特别小，由于开发商采取捂盘销售，控制了产品上市时间和供应量。

　　  第二，地价的大幅度上升，却未能在调控房价上占有优势。政府每出让一批，开发商就高价收购一批。诞生的“地王”，开发商用来建造偏向少数富有阶层的高档住宅或储而不开发，与政府设想通过增加土地供应，建造中低价位住宅从而调控房价的初衷背道而驰。受房地产市场低迷影响，2008年广州土地供应计划也是一改再改。原计划广州每年供应土地5平方公里，后弹性调整为2.5-4平方公里，年底前则又下调为1.8平方公里，导致供应跟不上。

　　  第三，在2007年-2009年虽然加大了商品房土地供应规模，甚至加快保障房建设，但是，开发商拿地不开发或者延迟开发，或者是干脆不动工，是造成今年广州商品房的供不应求，楼价快速上涨的最大黑手。一些不法开发商的囤地行为严重影响了楼市的供求平衡，这是房价突然暴涨的直接原因。一直以来，囤地圈地是一些开发商难以纠正的痼疾，他们动辄花费十亿百亿拿地，导致新地王蜂拥而出，但是却拿而不开，买而不建，从而扰乱了土地市场的正常秩序，最终通过破坏供求关系的链条助推了房价的暴涨。

　　  第四,客观而言，在目前房地产实际情势下，仅靠增加土地供应是不能有效降低房价的。这是因为：首先，造成此轮房价上涨的具体原因主要有：政府的救市行为、大量投放货币、新一轮通胀、“地王”频现等推高房价上涨预期；地价上涨、房价上涨预期，影响开发商的定价策略，维持高房价甚至不断提价销售。其次，众所周知的是，房地产开发从拿地到建成楼房上市销售，其间需要一个时间周期，即便一切按照正常流程无任何耽搁地运作，一般也至少需要1-3年。这样来看，即使现在增加土地供应，等其形成房屋供应上市来平抑房价，也要等待1-3年或更长时间以后。本文作者陈真诚分析认为，对目前的房价而言，增加土地供应，是远水救不了近火，是效果不大的。

　　  第五,土地市场还在持续着火爆场面，上海、北京、杭州、广州等地的土地市场，相继推出区位良好优质地块，结果依然是价格再创新高，不断刷新纪录，地王频出。而现实的高地价持续上涨，客观上也还在不断推高房价预期。另外,地方政府在土地市场上扮演的是地产商人角色。基于目前的土地储备制度、招拍挂出让制度等所存在的问题没能解决短期内的房价预期依然持续向上，地价依然还可能将继续上涨。在目前，按照现行的政府推地模式、政府卖地的真实动机和房价预期来看，政府高价推地越多，房价预期可能被推得越高。

　　  另外，看广州2006年-2009年市场供地数据（注：数据除给广州日报记者张忠安外，其他人如需要转载或者引要用必须联系笔者和注明出处及笔者姓名）：

　　  根据笔者调查和研究分析及统计，2006年广州一级土地市场总计出让38宗地块，用地面积达233.48万平方米，总建筑面积534.74万平方米，出让金额144.19亿元（2006年广州市经营性用地计划出让82幅地块，总用地面积850.933万平方米。其中，住宅用地43幅，用地面积707.616万平方米，占计划出让地块总面积的83.16%。）

　　  2007年广州十区一级土地市场共完成54宗商住用地出让，总用地面积达到293.67万平方米，规划建筑面积531.45万平方米，广州的商品住宅用地供应量高达4.69平方公里。（2007年广州市住宅类用地计划供应量为5.01平方公里，去年3月的“广七条”将这一数字提高到5.07平方公里，其中全市十区公开出让商品住宅用地4.3平方公里，建筑面积1058万平方米。）

　　  2008年广州共出让住宅用地20宗，总成交面积302万,为1.69平方公里,占年度计划1.8平方公里的八成左右，其中约10块土地是底价成交，不少地块成交楼面地价每平方米只有1,000多元。

　　  2009年达到1200万平方米左右（广州今年不仅商品住宅土地供应量已大大超过计划今年光商品住宅土地的供应量已经多达4.6平方公里，基本与2007年持平）

　　  2009年广州市商品房存量：目前广州的可售单位尚有28900多套，未售套数更达近60000套之多。但是，有人发数据上基本上才30000套。

　　  再看广州到2009年广州开发商所掌握的土地储备量数据（注：数据除给广州日报记者张忠安外，其他人如需要转载或者引要用必须联系笔者和注明出处及笔者姓名）：

　　  根据笔者调查和研究分析及统计，截至2009年开发商所掌握的土地储备量大约45平方公里,以每年的住宅成交量800万平方米来计算,则可供应住宅大约2亿多平方米,足可供应广州销售15年-20年。另外，2009年-2010年广州将建设政府保障性住房约408万平方米。

　　  还有广州市列入改造计划的城中村总量达到了138个之多。其中光正在推进的猎德村、杨箕村、林和村、同和村、琶洲村的拆迁建筑面积便达到了1461.63万平方米。例如，广州市2008年1月15日动工的猎德村安置房，占地面积约14万平方米，总建筑面积约92万平方米，其中地下室约23万平方米。区域内建有37栋高层住宅(包括2栋41层，1栋40层)，大约共有6000套货量。

　　  根据笔者调查和研究分析及统计，回收闲置土地：2009年广州市累计收回各类闲置土地已超过27平方公里。2009年11月25日广州市国土房管局在官方网站公布了对22幅地的催促动工函，这22幅地总计用地面积83万平方米，大部分是2007年出让，至今已超过两年期限而尚未动工。没收回闲置土地：24个地王（24个项目到目前为止未拿预售证，多数甚至未见动工，涉及可建筑面积232.4万平方米）

　　  笔者对于开发商疯狂拿地原因分析:

　　  之一,开发风险远低于利润.

　　  之二,开发商资金丰富.

　　  之三,政策和经济利好,开发商对市场有信心.

　　  之四,开发商需要土地储备和上市或融资计划,或者是拿来炒地皮,或者是用来投资不.

　　  之五,目前房价处于上涨阶段.

　　  之六,银行信贷宽松和自有资金比例低,资金流动上没压力.

　　  之七,地价上涨速度目前跟不上房价上涨,因此地价相对底。

　　  之八,“地王”还是“天价地”，都是市场的客观反映。同时，房企通过“地王”的宣传炒作效应，让企业马上出名。因为,房价的价值与成本没有太明显关系。同一地段，不同时间拿的土地，出售价格都是一样的。这足以说明，房价和地价关系不是很紧密。

　　  笔者对于土地出让后对楼市影响?在资金充足和土地筹备,或上市和融资及自有资金比例小的情况下,地产巨头掀起抢地热,对广州楼市带去了不少风险，不仅会助涨区域房价，还很可能使其提早进入泡沫期。自从今年5月以来,广州居住用地交易市场依然热度不减，央企、上市房企拿地踊跃。保利、万科、城建、富力等房企各有斩获。

　　  注：数据和文章部分内容，除给广州日报记者张忠安外，其他人如需要转载或者引要用必须联系笔者和注明出处及笔者姓名谢逸枫.