走过2009年

就要走过2009年了，每到岁末年初，都免不了盘点一年来的收获、成绩，以及失意、不足，以利次年能够有所提高，希望规避不必要的失误，至少是要做到不在同一个地方跌倒，虽然我一直坚定地认为：所有的错误都会重犯，最多是换一个错法，最甚的是在同一地点、同一种形式再犯一次，让人吐血。

□不俗的销售业绩：不论是有心栽花还是无尽插柳，2009年能够取得辉煌的销售业绩值得高兴。虽然在5月以前大势是一片迷茫，5月之后的飙升超出几乎所有人的意料之外（本人以为，那些号称意料之中的人多属于事后诸葛亮），再加上销售额和价格持续不断地上攻，更让不少人感觉到压力，特别是持币待购者，所幸我在春节后购得了一套住房，成功地搭了这班车。

在这波大的行情中，开发商赚到了现金自是不假，政府也是得实惠者，毕竟给土地财政打了一针强心剂。

市场的容量一定是有限度的，某一时段的高潮一定是要付出代价的，2009年行情对于未来的透支是显而易见的，虽然什么时间还债并不确定。

□如期开业：尽管困难重重，尽管时间紧迫，重庆万达广场还是在大家的期待之下开业了，再加上万达集团商业管理公司持续有效的运营，一定能够让其节节高。

2009年是收获的一年。

攻略2010

房地产开发对于现金的依赖是永恒的主题，于是对于2010的所有话题都集中于销售，这是来年行动的基础。

经济形势千变万化，但做企业必须要给出判断的同时，还必须要做到：如果我判断错了，企业必须能活下来，如果判断正确了，企业必须活得更好，这是一个职业经理人的操守，冲上去的时候必须能够退下来，不能赌博。

我判断2010年会是艰难的一年，难度要远远超过2009年，在我的记忆里，2009年是疯狂的一年，是幸福的一年，2010年可就不是了。

原因之一：资金供应量不会如2009年充裕，2009年资金充裕是企业“敢于”涨价的主要原因（如果兜里没有银子，看大家还有勇气大幅涨价不？），资金充裕也是购房踊跃的原因（对冲通货膨胀是大家的目的，房地产还是一个最保险的理财工具）。

最近十天，中央政府一直在讨论抑制房价，又变成了遏制房价，虽然政府每一次调控房价都起到相反的作用，但这一次有点动真格的了，如果真的是动真格的，资金控制是必须的选择。

缺乏资金支持，企业和消费者会更理性，市场会趋于平顺。

原因之二：2009年的大量透支需要补偿。该买房、能买房的人基本上都买了，市场容量被透支得也差不多了，再有这么高的房价也给消费者带来了巨大压力。尽管房地产有对冲通货膨胀的功能，但在高位购买的风险还是巨大的。

不期待所以期待

一个副省级的老前辈曾经讲过：他没有追求、没有理想、没有抱负，所以成就了他后来的成绩，这就算无为吧。

对于2010年来讲，最好的也是不要期待，期待过高很可能就会失望过高，做现金流时通常是把销售额打8折，支出乘以1.2，那么安全系数就会更高，企业的成长虽然由于稳健速度不够快，但安全性会非常好。

2009年是幸福的，但已经过去了；2010年值得期待，日子好过要过，日子不好过也得过。

期待2010。