亚运城项目(首期8000套的)房价如何确定,一万元/平方米,谁会去购买?
目前在销售的四个楼盘价格是4500元/平方米-8200元/平方米,其中保利公馆2010楼盘价格最高达到9200元/平方米左右,不过平均房价是在6800元-8200元/平方米,并且都是小户型,大户型基本上没有推,由于亚运城未形成购买和市场热点及投资区域,并且周围生活和交通及配套极不方便,本地人购买力有限制,房价又太高,透支了需求,提高了购买门槛;还有部分自建房的农民,导致大户型去化和销售速度缓慢。
所以,购买那里的房子客户基本上是广州客和部分本地人及外地的客户,他们喜欢小户型,不仅因为面积小,首付低,总价低,主要是好出手和转让,并且可以享受到优惠政策等方面。
而大学城项目的土地出让金首期付款是70亿,但是,8000套不可能在一年或者是半年之内全部推向市场,或者是销售出去,这样开发商就会有资金的压力和回收流动资金的困难,因此,开发商初期8000套的价格肯定不会是1万元以上/平方米,为了尽快回本,解决资金上的风险,价格基本上是8500元/平方米-9000元/平方米,否则销售和回收资金肯定受到阻挡,或者是没人去购买,或者是小户型被抢购后,大户型就无人问津的局面。
有政协委员曾这样向副市长许瑞生提问:“亚运城整体打包拍卖,预计价格不会少于每平方米1万元,会不会形成价格垄断?”当时许瑞生解释说,“如果太分散,许多房地产商进来,控制局面反而是个问题。”
其实,如果不是整体出让,政府面临着“要做开发商”的困惑。由于亚运城的地块价值利用和建筑的房价所销售的价格不一样,可能会导致开发商不感兴趣,会流拍。还不如让一家垄断好,政府并不想快点收回资金。
有人认为,卖现房即可赚回首期?按照出让公告,如果按底价进行计算,拿地开发商必须在拍地三天内筹集66亿元资金,一年后再筹集99亿元资金用于支付亚运村出让金。其实,亚运城交给开发商时已经有8000套住宅(80.34万平方米)可以投入使用,开发商亚运会前后如能顺利出手,则可回收80亿元,从而迅速套回首期支付给政府的首付款。再以土地合同抵押给银行获得第二期开发资金,并按此滚动开发余下的14块土地,最终完成余下的384.88万平方米的开发量,继续按1万元/平方米计可收回400亿元左右。
其实,8000套在一年内是不可能销售出去的,并且1万元/平方米的价格基本上到顶了。
165亿元如何出台?尽管亚运城12月22日那天的出让是会公开的,但165亿元的底价是怎么定出来的大家也是猜测不断。有关部门早前曾就该地块与城建、保利、万科等开发商接触过,当时的转让价在100亿元以内,但随着亚运村建设的推进,其转让价也开始上涨;这期间,有开发商曾经报出120亿元的购买价,但最终没谈成,如今终于开出165亿元的起拍价。
还有业内人士透露,出于亚运安保需求,市民届时买房可能不能看样板房,2010年6月份开始开发商也不能进行现场销售。对于亚运城出让的神秘从开发商的“封口”也可见一斑。
有学者认为,如果亚运城项目分拆出让,这些开发成本和地价政府就能一次性收取,现在则要分两年时间付。亚运城整体出让,且进行分期付款,使拿地开发商能玩“空手套白狼”的把戏:用66亿元“预付款”获得带8000套住宅的总建筑面积达438万平方米的地块,短期内有望收回80亿元,最后总收入达500亿元左右,还可以政府标价的165亿土地储备资产去股市上融资套现,显然成功者是一个“空手套白狼”的资产大玩家。
其实,整体出让,政府收回资金慢。分期付款,能玩空手套白狼。这个不是政府考虑的主要因素。
虽然,亚运城出让合同规定,亚运城总地价分三期付,首期付总地价的40%,在12月25日前付清;第二期和第三期分别为总地价的30%,分别在2010年12月10日和2011年12月10日付清。按亚运城整体出让底价165亿元计算,开发商拿下地块首先要付66亿元。
广州亚运城自2007年11月26日启动建设,由运动员村、媒体村、技术官员村、媒体中心、体育馆、后勤服务区、亚运公园七大部分组成,共22个子项目,计划2010年6月30日竣工。目前,亚运城各子项工程已经完成工程量七成,进入绿化和装修工程阶段。对于广州用两年半的时间建成占地273.7万平方米、投资129.2亿元的亚运城。
有人提出,工程急于上马,会不会带来问题?由于市民对亚运城的关注度不亚于大学城,担心工程急于上马,“会不会带来问题?
大学城用了19个月“速成”,这个规模庞大的大学城用内行人的眼光来看,建设匆忙,留下了太多“后遗症”。担心亚运城变成第二个‘大学城’。大学城的外围交通和配套服务到现在还不能令人满意。对于亚运城将引入太阳能系统供应热水,她认为广州日照不足,阴天时还要烧水,造成浪费。
省人大代表张洁雯曾作为国家羽毛球队选手参加过两次亚运会,她也表示最关心就是房子质量的问题。