从卖房经历谈北京买卖房产的时机

   文  周年洋   

    我是一个被动买房者，说不上对房产投资有什么研究。2003年非典时期买了一个小房，只是因为租房住挺麻烦，老是要搬家，先买一个小房夫妻俩先住着；后来年岁大了，准备生孩子了，以后需要老人帮忙照顾，便在2005年中买了一个三室的房子。当然，对于我等工薪族来说，为了生活需要被迫买房子，不敢奢望在CBD或者三环以里买房子，住房越来越大，但是位置则从东四环外跑到东六环了。这就是我的被动买房经历。

    奥运会前夕，北京房价大涨，我的房产跟着涨价，但是能出手的只有一套小房，在2007年11月左右，中介对我们这套小房非常关心，一天一个报价。看到这样火爆的行情，我们就捂盘不卖了。但是过了不到半年，北京的房子都价跌量缩，我们那个小房从原来的17000元的高价下跌到了13000元左右，而且想出售的话，还没有接盘的买方。说真的，我们还真有点后悔。但是现在看来，那个决定还是对的，因为要是在07年底出售的话，以我那时的投资水平，难免会把资金投入股市，虽然到今天还是会有10%以上的收益，但是中间下跌50%的煎熬是躲不过去的，因为会比价你出售的房产，可能会更难受。

    房产投资的好处是可以利用银行按揭贷款，以2成首付计算的话，相当于以5倍的杠杆投资，而房产投资的杠杆风险较小，但是不利之处是，流动性差，如果要卖掉，很难等到合适的买方和时机。而股票或者期货投资就不一样，变现可以在一秒之间完成。把持有的房子出租涉及大堆麻烦，物业、中介等各种费用，最后算下来以现有房价计算的租房收益率极低。当我把投资的领域聚焦到股票上时，一直在等待卖出这个小房的时机。

    09年的4月左右，北京房价极度低迷，我发现家门口的一些中介开始关门歇业了，能留下来的都是有一定实力的房产中介。这样的情形真是让我焦急，当时的股市有很多机会，但是房价迟迟不涨，我就不能卖掉房子把钱拿进来买股票。一直到10月房价才涨到了我认同的价位，这时候，中介也不知道从哪里找到了我的资料，开始疯狂给我打电话，一天能接到二三十个电话，让我不胜其烦。等到谣传2010年不再执行税费优惠政策时，中介的电话更加疯狂，在11月初，我和一个买家成交，今天看来，可能比最高价少了15%到20%的收益。房子交易就是这样，想买到最高价很难，有时候在最高价附近有价无市，我安慰自己的说法是，总要给人留一点利润吧。

    卖房的过程还没有怎么感受到北京房产的疯狂，等我办理各项交易手续时，我才真正感到二手房交易是多么疯狂。去中介处面签时，发现那里半层的房子里都是来和银行面签的，可谓人潮汹涌，似乎更菜市场有的一比。我们10点到那，等到下午4点才开始面签，5点才完毕。

    中介帮助办理缴地税的事宜，那里的小伙子凌晨4点去排队，也只排到9点半以后的位置，要是个人想去办理过户的话，那真的会让人疯狂。办理过户时就更疯狂了，朝阳房产登记处，一个100多平米的大厅，座无虚席，到处都是人，我们从10点开始排号，一直等到下午4点才开始办理，办理总共只用了一刻钟，但我们等了整整六个小时，一天的时间就办了一件事。要知道，当时北京被甲流困扰，还有那么多人不顾危险来办理房屋过户事宜。

    我作为卖方，只是配合买方办理手续，还有中介帮忙和指导，这都让我有点招架不住了。在等待办手续的过程中，我就在回顾和总结这几年在北京经历的买卖房子经历，我得出了一个简单得不能再简单的买卖房产的经验：

    买入时机：

    1、当家门口的中介开始倒闭时，开始搜寻符合自己要求的目标房子；

    2、到朝阳区这样比较大的房产登记处体验一下，如果大厅空空荡荡，几乎没有人来办手续的时候。

    那就该出手买进了，不管是自住还是投资，这是最好的时机，似乎和股市的投资时机如出一辙。

    卖出时机：

    1、家门口开始有新中介装修进驻了，你可以到大中介处登记卖房，但价格要比时价提高一些；

    2、到链家地产这样的大中介开始疯狂给你打电话时，差不多到出手的时候了；

    3、到朝阳区房产登记处看看，满屋子的人在办理房产手续了，而为这些办手续服务的相关业务比如复印、早点都有人在附近提供了。

    那就坚决卖出了。

    这就是我的卖房经历得出的北京买卖房时机的体会，不知你会不会看完，也不知道会不会对你有用处。不过，我说过，我不是房产投资专业人士，是被动的买房者，如果你遵照我的经验投资房产，盈亏我都不负责任哦！

    2009年12月15日于天津