谢逸枫：第二轮新政杀到 大约在冬季
中央第一轮新政“明指“投资 “实指”房价 意在增供应
中央第二轮新政“实指”地王“暗指”二套房贷 意在收紧信贷
目前国家政策表面上是部分城市房价上涨过快，但是背后有一系列的问题导致的房价上涨过快局面。所以一系列的调控手段，主要是调节市场预期，抑制投资投机性需求，提高开发商资金门槛，打击炒地、囤地、囤房行为，影响市场供求关系，遏制房价过快上涨。政府原来注重从增加供给角度调控房价的手段已经转向了供需双方入手调节。双向调节会力度更大,见效更快。与此同时,一直在讨论但是迟迟没有落实的物业税等税收政策,也被作为重点进行研究。
根据，国家统计局最新数据显示，十一月份，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之五点七，涨幅创近十六个月新高。本月七日中国社科院发布的《经济蓝皮书》指出，内地房价收入比超出合理承受范围，百分之八十五家庭无能力买房。现在大多城市房价水平已经远超过二00七年的水平。房价过高、上涨过快已经成为影响中国楼市持续稳定发展最突出的问题，也带来了严重的社会和政治问题。
相较于前10个月销售火爆的景象，进入11月份以来广东商品房销售有所回落。广东省统计局发布的资料显示，1－11月份，广东省商品房销售面积5846．52万平方米，同比增长57．4％，增幅比1－10月份降低0．2个百分点。今年以来，广东商品房销售持续火爆。1－10月份，全省商品房销售面积5235．62万平方米，同比增长57．6％，增幅比前三季度提高3．2个百分点。作为广东的两大中心城市，1－11月份深圳、广州两市商品房销售持续兴旺。同期，深圳市商品房销售面积和销售额为705．35万平方米和1028．48亿元，分别增长110．9％和131．2％；广州市商品房销售面积和销售额为1136．81万平方米和1006．91亿元，同比分别增长45．2％和42．9％。
2009年12月22日亚运城项目出让，亚运城项目地上规划总建筑面积为 438 万平方米，其中商业建筑面积 20.76
万平方米，公建及其他配套设施建筑面积 32.36 万平方米，居住建筑面积 384.88 万平方米。亚运城项目已建成物业约 106.65
万平方米，其中住宅建筑面积约 80.34 万平方米，商业建筑面积约 6.58 万平方米，公建配套建筑面积约 19.73
万平方米。
亚运城第一期要在2009年12月25日前缴交40%的土地出让金，用于支付亚运城已建成的106.65万平方米物业；第二期要在2010年12月10日之前缴交30%的土地出让金；剩下的30%土地出让金将在2011年12月10日之前缴清。而开发区某金融地块直接规定60天内付清。
如果是按438万平米、165亿计算，楼面地价为3767元/平米来计算是比较的划算（因为，地价还包括其中有8000套住房已经建好的，按目前亚运板块周边的楼价大多都在8000元/平米左右，到2010年的房价基本上是8500-9000元/平方米，因此8000套住房已经建好的首期回款达到70亿多，如果房价达到1万元/平方米，首期回款达到80亿多，从而迅速套回首期支付给政府的首付款，项目产品销售时间大约在2010年9月份左右。
后面的土地开发再以土地合同抵押给银行获得第二期开发资金，并按此滚动开发余下的14块土地，最终完成余下的384.88万平方米的开发量，继续按1万元／平方米计可收回400亿元左右。
12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库，支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。同时，明确开发商以后拿地时，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。可能导致12月22日三组开发商圈地“亚运城”具有一定的影响，一旦陷入“政策门”
，可能会是流拍，或者是165亿底价成交，也有可能是竞争激烈，达到200亿。
2009年12月14日，国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策(即“国四条”)。遏制部分城市房价上涨过快，被称为“国四条”，针对一手房市场的火爆。温家宝总理14日主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。会议要求在保持政策连续性和稳定性的同时,按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。
此次“国四条”的重点是,在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。与中央经济工作会议的一笔带过不同,这次,被房地产业界认为是“年末政府政策转向的重大标志”。与以往相比,会议明确提出的是“遏制”,力度明显重于“抑制”,更狠于“稳定”。
一周内四次提房价，房价上涨过快问题已经让中央高度重视,自中央经济工作会议以来,中央在短短一周内三次提及房地产市场。先是中央经济工作会议给2010年房地产市场定调,然后是营业税2年转5年,接着是国务院要求遏制部分城市房价过快上涨。近日,广东省住房和城乡建设厅党组书记、厅长房庆方也明确表示,广东的“粤十五条”中,有几条的确是年底到期,到明年将终止。同时,相关政府部门则表示,广州将严打土地闲置行为,为有效利用土地,增加市场有效供应量,市政府出台了若干整治囤地的措施。
2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委再度出手打击开发商囤地，并公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。
而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策，甚至有些地方出现，开发商拿地的钱是银行贷款的，用“土地”低押给银行；或者是开发商与地方政府“另外协议”，在土地出让首付政策上，再进行分期付，或者是首期款项延期交纳，或者是分四期或者六期付。在取得土地进行开发时，建筑方面的资金有施工和建筑公司共同承担，项目结束时才把钱给他们，而开发商纯粹是只需要20%自有资本金就可以。
开发商拿地的首付款比例提高到了五成，主要是针对今年以来土地市场普遍出现的交易火爆和过热现象，打击一些热点城市的炒地、囤地现象。提高开发商的资金门槛，迫使开发企业加快住房销售和回笼资金，增加楼市有效供应，在一定程度上缓解当前房地产市场供不应求的紧张局面。
同时，此举也在进一步加强土地市场的批后监管。以往对于土地更多地强调是的招拍挂环节，保证土地供应。但监管不到位，在土地拍出后开发商炒地、囤地现象仍然难以遏制，出让再多的土地，也不可能形成一个有序的土地市场供求关系，房地产市场供求关系的紧张状况也难以有效改善。
根据财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库，支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。
由于囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一，因此五部委加强土地出让收支管理,在2009年12月14日，召开的国务院常务会议后,推出的第一个具体调控措施。14日召开的国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
目前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分在20%-30%之间，远低于此次五部委通知的规定。该通知的实质就是全国统一并普遍提高了开发商拿地的首付款，由此会对其资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。
但是，笔者认为，这一政策对资金充裕的公司影响有限，对势力弱的小房产公司会有打击。也许政府还有后续动作，这样会对整个行业形成“综合打击”。调控措施政策正在酝酿之中，其基本思路是增加普通商品房的供给。其中，国土部关于加强房地产批后监管、严厉打击闲置土地等措施已具雏形，只待发布时机。本次政策的思路是，与金融管理机构联手增加土地市场透明度，重点监管典型“地王”和闲置地。