谢逸枫:有效需求供应才是房价涨跌平衡器
地王搁浅和“捂盘”，供应不到位和“囤地”嚣张气不彻底消灭 供了白搭
供应、供应、还是供应。在近期各种明确政策取向的会议上，“增加供应”被反复提及。但是，笔者认为，供应不仅仅是政府部门增加推地力度和土地供应面积，而是保证开发商按时开工和准时上市及不捂盘，提供真正的供应，即市场有效需求。如果政府卖出去的土地超过二年依然不动工，不能够确保拍开发商是提供的房源是有效供应，还不如不供土地，不仅导致大量开发商“囤地”或“捂盘”，还导致房价上涨。因此，房价必降利器应该是市场有效需求供应增加。
有媒介和学者天真的以为：“广州市政府拟释放80平方公里土地以抑制楼价飞涨”。房价是否真的“有涨无跌”？广州有望释放80平方公里土地，对平抑房价是一大利好，政府清理闲置“地王”平抑楼价,专家称市场一面倒调整为期不远。
例如，现实供应紧缺，但广州2007年拍出的27块高价地块到目前为止，没售出或没有动工的土地还有24块，面积相当于2008年全年出让的住宅用地总和。广州国土房管部门目前正在对过去几年出让的土地进行清理，对22宗没有按期开工的土地核发了《闲置土地认定通知书》，还表示已收回了16宗闲置土地。
但是，广州市国土房管局有关负责人近日就表示，抑制改善性的需求，特别是投资性和投机性需求，主要手段还是要靠国家的金融和税收经济手段，而不是靠增加土地供应的绝对值。当然，政府也在加快对以往问题土地的解决速度，除了已知的一些地王地块被收回外，还有一些问题地块也在解除合同的过程中，预计不久可重新推出市场。由于三旧改造的推进等多种因素，广州有望释放出80平方公里的土地。
对于，明年初或加息,到时价稳量缩的观点非常的赞同。明年头两月CPI将分别有1.2%和2.5%的正增长，央行3月可能加息，5~8月CPI达到全年峰值，全年或将呈现2.5%的温和通胀率。当前，房地产等资产价格处于政策调整的敏感期，由于财政大规模投资基建的方向没变，地方政府仍会以土地出让金收入拉动地方投资，地价拉升房价的因素仍然存在；但另一方面，房贷政策收紧、加息等在中央层面明年都将成为抑制房价的因素。当前市场与2008年时不同，开发商经过了再融资和大规模销售后的资金回笼，没有太大的降价需要。如果房价快速上涨的势头不可抑制，那物业税、房产税出台的可能性越来越大，二手房会出现大规模抛售，楼市不得不‘硬着陆’。
近年来增加普通商品房供应的提法几乎出现在每一份住房政策中，但是前几年在需求比较旺盛的情况下，政府部门更多地试图从调节需求端来实现供求平衡和价格稳定，实际效果并不理想。现在看来，从稳定供给端来实现供求平衡似乎更符合理论与当前的市场实际。
根据笔者给土地供应研究和统计分析，并且提供给广州日报记者张忠安。今年12月广州将有584万平方米的土地出让，而今年全年的土地供应也将超过1200万平方米。这个是根据全年的土地出让数据统计出来的。当前部分城市出现房价上涨过快的现象，恰是供应出了问题。一方面，去年到今年上半年投资和开工面积下降，导致目前一手房供应不足。营业税政策调整也可能导致二手房供应下降。同时，许多开发商捂盘惜售，更加剧了短期内的供求矛盾。市场泡沫和风险也在积聚。
例如，国家统计昨日公布的数据显示，11月份，广州市场量价齐涨，房价同比涨幅高达14.7%，连续第三个月领涨全国。 数据显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，比上月份扩大0.5个百分点。同时，今年前11个月，全国商品房销售面积达75203万平方米，同比增53.0%；销售额35987亿元，同比增86.8%。由于整个市场复苏，开发商新开工面积、购买土地和完成开发面积等都明显加快。1~11月，房屋施工面积同比增长17.2%，而新开工面积同比增幅达15.8%，比前10个月提高12.5个百分点。明年亚运停工2月，停止开工申报9个月。可能会让开发商乘机上涨房价，并且导致捂盘现象更件的严重。
广州市国土房管局最新数据也显示，11月份广州全市十区一手住宅均价达到10282元/平方米，中心六区均价达13262元/平方米。同时，成交面积也大幅增加。据统计，2009年11月，广州市一手住宅交易面积为77.30万平方米，环比增幅超过四成，成交面积与5月份水平相当。在优惠政策“末班车效应”刺激下，二手房成交面积同比大幅增加171.9%，达96.91万平方米。广州楼价大涨一方面是因为去年同期的基数比较低，同时改善型和投机性买家入市导致价格进一步上扬。
虽然是岁末淡季，广州楼市依然出现价涨量降。统计表明，在全国70个大中城市中，有67个城市房价上涨，广州同比涨幅高达14.7%，位居榜首。 特别是目前市场上一代理公司和开发商及媒介人士频繁放话说：“会加重一手市场供不应求的状况”。其实，目前广州楼市上房源大量存在基本上有30000套，但是，开发商却不上市销售，原因是由于高房价和政策因素及年底关系，开发商基本上不推房源，等到2010年5月上市销售，到时正好离亚运城开幕时间不长，是上市销售好时机。
第三季度以来，房地产投资及新开工数据不断回暖。新开工项目到明年年中将逐渐形成有效供应投向市场，届时供求失衡的情况将有所改观，有助于稳定市场预期。长期看，土地和信贷仍是决定楼市供应量的重要因素，要增加供应，首先地方政府要继续稳定土地供应，尤其是要增加普通商品房和限价房用地的供应。此外，预计今后一个时期房地产企业仍会加大投资和开发力度，资金需求仍然巨大，建议金融机构对符合条件的项目继续给予信贷支持。
因此，盘活存量土地和存量房，也将成为增加市场供应的有效手段。因此，打击“囤地”、“捂盘”，督促房地产企业按合同约定加快开发建设尤为重要。近日各地纷纷出台政策，要求房地产开发企业预售商品房，原则上应当以项目为单位申请预售许可，领了预售许可证的房源要一次性全部销售，不得分批、分次开盘。这些都是努力增加供应的有力信号。