顾海波：2010年中国房价俯卧撑

顾海波：09楼市撑竿跳，2010年将俯卧撑

——2010年中国楼市窄幅高位盘整

2009年中国楼市是疯狂的一年，是疯癫的一年，在各地楼市“托市”政策的推动下，在极度宽松的房贷政策的烘托下，中国楼市普遍量价飚升、一片“莺歌艳舞”，根据国家统计局公布的统计数据表明，今年前11个月我国房地产开发企业资金来源中，国内贷款接近9000亿元，个人按揭贷款超过700亿元，前11个月总计流入房地产的信贷资金超过1.6万亿元，同比去年增加了六成；今年3——11月，全国70个大中城市房屋售价各月环比分别上涨0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、1.0%、2.0%、2.8%、3.9%、5.7%——连涨9月，且涨幅逐月扩大。进入12月来，一些重点城市楼市似乎依然高烧不退！

全国楼市的非理性上涨，引起了消费者、尤其是广大中低收入者的极度焦虑、恐慌和不满，引起了中央政府的高度重视。本月以来，中央政府接连释放了房地产市场调控信号，9日中央宣布房地产营业税由“两年恢复到五年”，14日国务院常务会议指出：“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，提出“加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险”，“加强房地产信贷风险管理”等，另外收紧二套房贷、开发商拿地首付5成等也成为定局。

2010年的中国楼市到底怎样走？各房的利益到底怎样博弈？中央政府到底会否出真正出重拳？是否仍然是“空调”？！地方政府和银行是否会认真执行？可谓迷雾重重、扑朔迷离！

笔者认为，今年楼市的疯癫主要是各级地方政府和银行的“托市”政策所导致，是由于投机过甚所导致，中国房地产的泡沫已是不争的事实，房价收入比、房价租金（租售）比、房地产投资占固定资产投资和GDP的比重都严重超过国际警戒线。

因此，明年的楼市走势主要取决于中央政府的楼市调控政策和决心；其次是各级地方政府（包括银行）的执行力度；第二、银行的可持续放贷能力；第三是老百姓可持续的购买力和有支付能力的需求；第四是开发商的资金链；第五是投机客、获利盘的资金链和回吐压力。

中国房地产市场本质上是个“政策市”或者说是“政府市”和“富人市”，已经基本脱离了民生地产的正确轨道。因此，要准确预测中国房地产的走势（尤其是短期）是没有意义的。试想一下，假如我们有健康的房地产制度，假如我们有完善的住房保障体系，假如我们对国内外热钱的投机加以适当的抑制，假如我们的宏观调控政策更系统、更有“刚性”，假如我们的中央政府决心更大一点，假如我们的地方政府、银行能认真执行各项法律法规和宏观调控政策，房价决不会如此“疯癫”！中国经济也决不会有如此严重的通货膨胀和全面过热隐患！只要政策和法律到位，只要执行到位，房价的理性回归是分分秒秒的事！而且，早就应该回归！在当前中国房地产泡沫接近崩溃的情况下，房价的适度理性回归有利于中国经济内需的提升！有利于中国经济的软着陆！

1、 明年住房供求趋于平衡且供会略大于求

明年囤房囤地现象会由于中央的各项调控政策（主要是土地政策、抽紧银根、打击投机）的力度加强而发生变化，会呈现供求大致平衡且供略大于求的局面，供大于求，房价就不会大幅上涨。

2、 住房的供应结构将日趋合理

中央政府会加大保障性住房和普通商品房的供应力度，虽然在执行过程中会受到影响，但对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。

3、 房地产信贷政策和遏制房地产投机的政策可能会细化

中央提出遏制部分城市房价过快上涨的势头，但除了营业税以外，其他政策尚未出台，收紧二套房贷、打击囤房囤地已经剑在弦上，另外所得税、物业税等是否会破题，我们都将拭目以待，但无论如何，政策的风险日益积聚。

4、楼市的市场风险在积聚

近几年房价的大幅飙升，使得大量国内外投机客的蜂拥而至，客观上市场需要一个获利回吐的过程，同时房租和房价的失衡（房租收入已抵不上利息的支出），再加上中央宏观调控政策风险在积聚，住房保有成本会大大提高，可能会改变部分投机客对未来楼市的预期，未来的投机需求存在变数，值得观察。

结论：中国房地产已经完全蜕变为博彩业！有产经济主动的赌（当然有拔高出货的），无产阶级的“被赌”，无奈、焦虑、恐慌演变成疯狂！还要“涨幅趋缓”？！极其荒谬！但风险日益积聚！2010年中国房价存在下跌的基因和空间，但由于“土地财政”和中国“房地产”势力异常强大，房价上下都有阻力，2010年中国房价波动会比较大，但总体上全国房价将在高位厢体窄幅盘整、波动，呈现稳中微降的局面（如果说09年楼市是撑竿跳，那么2010年的中国楼市可能就是俯卧撑），但上海、北京、珠三角等地的情况可能会更加复杂。

提醒：

需要最后提醒的是，2010年房价的走势总体比较诡异、复杂，密切关注中央政策！房价“不涨就是跌”！“小涨也是跌”！而且政策从紧，住宅保有成本还将上升，最起码得涨20%以上才能保本。

因此，最后提醒大家三句话，“提高警惕、保卫口袋”，“一颗红心，两种准备”，“在泡沫中学会游泳，时刻准备上岸”，在总体经济前景不明朗的情况下，在经济“回升”仍十分脆弱的情况下，以静制动、多看少动是2010年一个比较理想的心态！坚决不主张追高！房价局部地区可能还会有小幅惯性上冲，小心，那是诱多的“陷阱”！

当然，可以做功课，可以租房，可以置换，可以低吸，但要量力而行，不要赌，起码要保持正的现金流！要树立梯度消费的正确理念！

在疯狂的年代，在浮躁的年代，在经济下滑的年代，保值比增值显得更为重要！多保持一份淡定，多保持一份坦然，多一份思考，多一份快乐！多一份友情和亲情！善待每一天！很重要！明天会更好，但你先必须过了今天晚上！

09．12．25于上海

一、顾海波：冷眼看楼市（东方卫视-深度105，视频和文字）。

http://blog.sina.com.cn/s/blog_49e1242f0100flto.html

二、顾海波：不要忽悠中低收入者买房

http://blog.sina.com.cn/s/blog_49e1242f0100fz9c.html

三、楼市囤积居奇应依法严处。

http://blog.sina.com.cn/s/blog_49e1242f0100frrh.html

四、国土部官员混淆概念、推卸责任。

http://blog.sina.com.cn/s/blog_49e1242f0100fo7o.html

五、地方政府托举楼市六宗罪