财政评论：2010年买通胀预期抗膨胀或“等死”
2010年有钱人：买“房”抗通货膨胀
2009年中央经济会议基调：保增长 调结构 扩内需 增民生
中国楼市是国际上一个最典型政策楼市，政策决定楼市命运与趋势；关系房地产市场好与坏，影响房价涨与降；作为一个聪明的开发商或投资客，最关心莫过于中国经济政策与房地产政策走势，特别是中央经济工作会议之讨论政策。今年中央经济工作会议（简称：“央经会”）释放一个最强烈而激动人心的信号：“2010年中国经济与房地产投资及楼市最相关问题，就是通货膨胀预期，因此防通胀将成为投资客找到商机与投资房地产最为利好政策，买“房”抗通货膨胀会是2010年楼市最主要投资房产导致房价上涨最核心动力。
2009年12月5日中央经济工作会议“静悄悄”在北京北京京西宾馆“低调”召开，作为中央层面最高的决策会议，目的是回顾过去经济工作得与失，展望与判断趋势发展，确定2010年政策总基调，部署来年财政政策、货币政策及其他宏观调控政策。因此，经济总基调是中央经济会议上最受关注的事情，之前市场普遍预期此次经济工作会议制定2010年经济基调将会延续2009年的内容。
自从2008年开始，中央经济总基调就是由多字方针组成，2007年底中央经济工作会议确定了“控总量、稳物价、调结构、促平衡”12字方针，之后随着经济形势发生了巨大变化，经济基调在2008年发生过4次较大的变更，年初是“防通胀、防过热”，年中变化为“保增长、控通胀”，2008年9月由于国际金融危机，国内经济基调演变为全面“保增长”，2008年11月被调整为“保增长、扩内需”。2009年的经济基调基本是延续2008年的内容并作出一些调整，整个宏观调整沿着“保增长、调结构、扩内需、增民生”基调来进行，后来随着形势变化，或加入“保就业、防通胀”内容。
因此，2010年，有钱人（投资者和投机者及改善型）和市场上活跃的热钱及保险业等相关行业巨大资金，瞄准房地产投资，到时国内外“天量”资金卷土重来，汹涌而“滚滚”流入楼市，将掀起新一轮购房高潮，房价在“热钱”刺激下，甚至会再超过2007年疯狂，超过2009年疯癫，创下新的历史记录。
但是，2010年因通胀预期买房投资，是为了抗膨胀或者是“等死”。
第一，由于通货膨胀预期与明年房地产市场是否会下滑具有直接关系，例如而部分经济利好政策和楼市优惠政策停止后是否延续，目前政府没有明确表态和出政策，同时有可能在房价上涨过快和投资过热及地王大量出现，全国土地空置创新高，从1998年到2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积为31.3亿平方米，而截至2008年底全国土地开发量仅为19.4亿平方米，在开发商的手里竟然滞留囤积了接近40%的土地。
银行信贷超过预期逐渐收紧情况下，2010年国家政策会打击“地王搁浅”现象，2009年11月份国土资源部通知要求打击“囤地”就是最好说明；例如，广州政府处罚地王并下达开工令；尤其是目前全国一线二线城市政府推地轰轰烈烈，开发商为储备土地和上市及融资抢夺土地也是惊天动地，导致地王一边搁浅，一边出现的现象，超过开工日期一年或二年甚至是三四年。
而开发商把自有资金是否把20%上调到30%或35%，及是否回到“927政策”和银行信贷是否收紧及明年市场预期，成为开发商最后赌注，在高地价和高成本拿地的高风险隐藏下，“资金”就是开发商最后一根救命稻草，不仅影响到市场供应，也推高了房价。特别是目前全国土地空置现象2009年最严重，或者2010年将严格征收20%空置费，银行贷款再收紧，或者是开发商自有资金上调到30%，或者是严格执行国土资源部相关政策，到时全国一大半开发商都要退地，或者是公司倒闭，或者是下降房价销售，或者是主动开工。
第二，由于金融危机对经济影响消除，而中国经济最困难的日子已经过去，经济恢复并回暖，看中国GDP稳步上涨和各个城市GDP达到8或9；而人民币升值也成为成为中国经济最具有政策调整因素，随着CPI走高和房价上涨及投资过热，另外是出口遇挡的影响，尤其是目前澳大利亚银行一个月内三次加利息，明年上半年货币政策是否调整是具有关键性的。虽然有政府人士频频放话出来，明年货币政策继续保持宽松，2009年11月27日召开的中央政治局会议已对明年的宏观经济政策定调，即“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。但是这仅仅是一个预期和口头“承诺”或说“口头协议”，如果是市场和经济形势一变，加利息是肯定的，因此楼市或将陷入一片火海之中。
例如中国经济已经恢复，保八完成，随着物价越来越高，市场上投资需求与投机活跃及热钱等因素，把房价搞到越来越多人购买不起来，房价上涨越来越离谱，房地产投资与开发过热，导致一线国家大城市局部出现严重房地产泡沫，楼市在虚假繁荣与虚的内需中做“猪坚强”，充当中国经济重要的支撑力量。
第三，随着银行贷款指标基本上是每月超额完成，而年银行信贷指标也是如此，银行为金融安全自身考虑频繁放出收紧银行信贷消息，目前已经是实质上的收紧。特别是2009年11月，迪拜因房地产投资泡沫破裂，爆发债务危机一样，导致破产；或者是因为银行信贷过量变成次贷导致美国2007年爆发金融危机。目前中国银行信贷量已经达到了历史新高峰，因此，2010年银行信贷收紧是作为财经政策一项重要调整任务。
而资金来源作为开发商投资和开发及拿地最后一个“法宝”。在银行贷款收紧和2007年2009年开发商高成本高风险高预期拿地，及2009年上半年回收的资金，在2009年下半年提前“消费”了的情况下，2010年政策与市场及经济不明确，对于开发商和楼市来说是一个最恐怖的事情。
近来一些政府人士经常把明年财经政策适度宽松话对媒介说。在2009年11月27日召开的中央政治局会议已对明年的宏观经济政策定调，即“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。但是这仅仅是一个预期和口头“承诺”或说“口头协议”，没有明确的规定。如果是市场和经济形势一变，明年银行信贷收紧情况下，因此开发商或将陷入因资金缺乏而“进退两难”的尴尬局面，或者是因资金问题而引发项目停工，或者是下降房价，或者是转让项目，甚至会导致烂尾楼出现，或者是公司破产。
第四，目前楼市基本上是价涨量降。由于成交量大幅下滑，楼市随时可能逆转。高房价格严重透支了需要，特别是在热钱的冲击下，房价已经是高处不胜寒，尤其是全国一线城市包括深圳、广州、北京、上海、杭州等城市。中央已经意识到居高不下的房价的危害，有关部委已经在抓紧调研，或将制定调控房地产的政策，以减小持续攀升的房价对扩内需的影响。由此可见，在此次中央经济工作会议上，对于房地产市场的调控政策的实施力度会加大。
第五，市场对于楼市优惠政策“去留”的猜测，最早始于金秋十月，彼时的舆论风向成为影响甚至左右市场走向的重要因素。现在，这个让各方争论、纠结不休的重大不确定性，有望“拨云见日”变得明朗和清晰。事实上，金融危机以来，大概没有一个政策的出台，能像房地产扶持政策一样，对提振宏观经济起到“立竿见影”的效果；可能也不会有一个经济政策的“止续”命运，能像现在的楼市优惠政策一样，如此强烈而普遍地牵动着市场的神经。鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势，楼市优惠政策有可能在年底到期后终止。从发布的三季度经济报告来看，前三季度经济增长达到7.7%，今年经济“保八”已不成问题。
第六，2010年全国供大于求。首先是政府加大了土地空置惩罚力度，开发商加快工程进度，土地供应增大。例如，数据显示,近两年,广州已累计收回闲置土地近27平方公里,其中居住类闲置土地近11平方公里,成为全国处置闲置土地最严厉、收回闲置土地最多的城市。例如根据广州市国土资源和房屋管理局的公告显示，截止11月24日，广州市将在12月推出38宗地块，平均每三天将举行一次土地拍卖会，出让的建筑面积更是达惊人的5841872平方米，超过3平方公里。可以预测到，广东20强及外来房企将掀起史上最大“圈地围地”新高潮。
而部分商品房也在2010年集中上市。例如目前广州的可售单位尚有28900多套，未售套数更达近60000套之多。例如据统计数据，广州市珠江新城预计在明年竣工的写字楼项目就达到10个，写字楼部分的建筑面积达到近100万平方米的水平。即将正式公开出售的新盘有中洲交易中心、汇美大厦、南国商苑、圣丰大厦、祥龙大厦、珠江国际大厦、达镖广场、科汇金谷等，总建筑面积超过70万平方米，以中、高端物业为主。其中，大部分楼盘已取得预售证，现处于咨询登记的储客阶段。例如，2010年前后广州投入使用的高端服务式公寓预计3000套左右。
其次是全国城市正在增加了保障房和经济适用房建设，同时“囤地、捂盘、地王、炒房现象。2009年-2010年广州将建设政府保障性住房约408万平方米。2009年1月份，省委常委、广州市委书记朱小丹到任之初,就对住房保障工作提出要求:“要坚持公平共享原则,加大力度解决部分群众住房难问题,进一步完善房改政策,不断提高住房保障普惠度,在最大范围和更高水平上实现市民安居乐业。”2009年1月份，广州市委副书记、市长张广宁反复强调：“要把解决人民群众住房困难,作为住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
日益攀高的中国地价有望在近期降温,国土资源部近日发出通知，国土资源部将实行“土地调控新政”和“农地入市”。目的是加强房地产批后监管、严厉打击闲置土地等政策。对各类城市商品住宅项目单宗用地规模提出明确上限，“最大地块不得超过20万平方米”，称为“限地令”“地块限大令”。此举是为了遏制近期“地王”频出现象，限制高地价、打击囤地。
国家税务总局昨日发文对房产税、城镇土地使用税有关问题进行了明确，其中规定，对地下建筑用地按应征税款的50%征收城镇土地使用税,此举或为未来开征物业税做准备。国土部打击“囤地”。例如，北京卖地收入640亿,多部委催开发商加快开工。例如广州国土房管部门对22宗地块不动工的开发商下发“动工令”。
再次是城中村安置房可上市，全国楼市“天降”海量供应。例如广州市2008年1月15日动工的猎德村安置房，占地面积约14万平方米，总建筑面积约92万平方米，其中地下室约23万平方米。区域内建有37栋高层住宅(包括2栋41层，1栋40层)，大约共有6000套货量。就算一半推进市场，也将给珠江新城的楼价带来强烈冲击。猎德村安置房上市一旦实现，对于广州尤其是中心城区楼市来说，将迎来一场海量供应的冲击波。因为广州市列入改造计划的城中村总量达到了138个之多。其中光正在推进的猎德村、杨箕村、林和村、同和村、琶洲村的拆迁建筑面积便达到了1461.63万平方米。以2008年的约700万平方米的新建住宅供应量计算，倘若仅仅上述五村的安置房悉数变成商品住宅“套现”，就能抵得上二年左右的全市住宅“储粮”。
安置房变身商品房最具有冲击力的就是性价比，珠江新城基本上2万多元/平方米，而安置房才4000多元/平方米，特别是在广州中心城区原有可供开发的商品住宅用地已经相当稀缺，房地产项目的选择范围窄之又窄。而当大多位于城市中心板块的城中村住宅上市，将使得购房者重新拥有丰富的置业选择。除此之外，安置房在开发和建造成本上的相对低廉，也会降低买家的置业门槛。
最后,住建部出手整治楼市,严打捂盘惜售哄抬房价。要求地方全面梳理检查商品房已批未建、已批未售项目。官方最新文件显示，国内楼市的骤然回暖让一些开发商“好了伤疤忘了疼”，又开始像2007年那样捂盘惜售、哄抬房价，对此，主管楼市的住房和城乡建设部也再度出手整治。为了进一步规范国内房地产销售行为，住建部近日向各地下发通知，要求加大对违法违规行为的查处和公开曝光力度，及时发现并查处开发商炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为。
因此，因为预期买房而“买通胀预期或者是“等死”。