地产评论:疯狂的房价惹祸“927政策”或归来
近来，温家宝考察上海时，要求抑制投机购房，其实是给2010年打压楼市和房价透露风声，而央行方面也收紧银行贷款，确保自身安全。尤其是目前全国地王不断出现，例如广州的珠江新城和大学城。同时政府土地出让频繁，例如广州市今年12月份内出让38宗土地，总面积584万平方米，超过3平方公里，相当于一年的土地出让总面积。房价目前飞快上涨，导致恐慌性投资和购房，尤其是到今年年底优惠政策停止,有部分人禁不住“房贷优惠”的一再“挑逗”，原本持币待购的刚性需求和投资需求已经按捺不住心中的恐慌。开发商也在“捂盘”制造的房源短缺现象,一些地产人士散播楼市“断奶”或“断货”的言论，严重影响到市场的真实供应与需求。
同时上涨原因还有需求增长很快，特别是随着经济的快速发展，居民收入的不断增加，城市化进程的加快，其中还存在着居民多套住房的需求。住宅的供应相对偏紧，还存在着结构不尽合理，特别是针对中低价位的中小户型住房所占比例还偏低。土地开发建设成本提高，全国70个大中城市土地交易价格上涨较快。一至三季度累计平均上涨12.8%，一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%。
另外，建筑材料价格也在上涨，人工成本、机械使用费的上涨都形成了对房价上涨的推动。此外，由于市场上对住房价格继续上涨的预期明显，投资购房需求膨胀，也形成了对价格的推动。而推动房价持续走高最关键的一个因素是需求的过度膨胀和虚拟繁荣。
例如2009年11月份广州房价再次连续5个月暴涨,高房价始终将楼市压到“崩溃”。广州十区两市共签约6944套，均价为9966.8元/m2，逼近万元大关，其中市中心六区价格继续走高，11月网签均价已达到14644元/m2，比10月份市区网签均价13640.9元/m2又高出约1000元/m2。
在市区价格继续提升的同时，签约量已开始萎缩。10月份阳光家缘网签数量为8985套，随着11月推盘数量的减少，网签数量也暴跌2000多套。成交减少的部分主要集中在中心六区，比10月份签约数量减少了1700多套，广州阳光家缘数据显示。
目前“住房真实性需求”是影响房地产供求关系的基础性因素。目前我国正处于快速城市化进程中。据悉，未来几年城镇人口要从目前的44%上升到2020年的60%以上，城镇人口将会增加近4亿，例如广州到目前流动人口达到650万左右。城市化运动背景下的大量城市新“移民”需要在城市安家置业，城市改造以及房地产大规模开发推动的拆迁活动驱动大量的被拆迁户进入住房市场。
例如2009年保利琶洲改造项目启动和2008年到现在富力猎德村改造等工程，另外是2009年广州亚运城地块打包出让，占地面积“86万M2”，总建筑面积“438万M2”，大部分都是推向市场销售。从消费结构上看，中国人也正处于消费升级的过程中。购买房屋、汽车等超大件物品是居民收入增加之后的必然选择，更多的原有居民为改善住房条件重新进入了住房市场。
2009年上半年开发商在大量回收资金，下半年开发商在大量拿地。目前开发商却在玩“双高”影响，高地价和高成本。因为开发商认为自己资金足够和银行信贷轻松及货币政策不变时，另外是开发商自有资金20%和对市场信心及土地筹备需要。所以，不管目前迪拜爆发因房地产事件产生的经济危机和政府出台打击空置土地及清理地王，另外是要求开发商开工的通知，或者是整治捂房销售和违规收取诚意金政策。
近日，迪拜爆发债务危机。虽然至今未有迹象显示迪拜危机会冲击中国，但在随后的一周里，它却引发了国内学界蜂涌如潮的探讨。几乎所有的学者都以其为案例，将矛头指向了房地产业———认为迪拜是因为过度依赖房地产才酿致今日惨状。恰巧国务院官员在迪拜危机前表示，明年经济能否稳定发展，首看房地产能否稳定，这也被学者们迅速解读为“经济过度依赖房地产”的最佳例证。有部分人士认为,迪拜危机恐改全球资金流向,热钱会否再袭中国。或将成本轮全球股市调整的转折点，黄金和美元可能是资金追逐目标，游资可能从新兴市场转移至美国，潜伏在国内的热钱有“出走”可能。
迪拜危机是源于政府增信为企业提供信贷担保，企业举债大举开发房地产的模式。目前，我国地方财政仍严重依赖于土地，这一模式当警惕。迪拜楼市的崩盘对国内疯涨的房地产也敲响了警钟。现在国内越来越多的企业家不愿意做实业，觉得搞房地产来钱快，都去做“投资家”，但社会的发展还是要靠实业一步一个脚印做出来，不论是地方政府，还是企业家的心态，都应避免浮躁，“耐得住寂寞，经得住诱惑”，经济才能健康平稳地运行。应该从银行风险、行业集中度风险、地方融资平台、热钱四个方面关注房地产行业泡沫的风险。
香港《星岛日报》27日刊发社论《押重注遇海啸迪拜重挫拖累欧洲》。文章说，短期而言，中东投资风险大增，会否导致部分避险资金涌来包括香港在内的大中华地区，令热钱泛滥加剧，是值得政府和投资者留意的。港媒之所以如此担心，正是因为自去年10月至今年11月中，流入香港的资金高达5675亿港元，被香港金管局总裁陈德霖称其为“前所未见，闻所未闻”。
但是,2009年12月，神话破灭之日，占迪拜华商十分之一的温州人，资产蒸发就在20亿元左右。一向战无不胜的温州“炒房团”蒸发20亿。因为迪拜是一个“免税天堂”，炒楼的回报率非常高。从迪拜的楼市来反思国内的房地产，国内早就杜绝了炒楼花，房地产企业也要结顶才能拿到预售证，炒楼的税收成本也比较高。迪拜危机是给他们上的“血淋淋的一课”。损失最惨重的，都是炒楼赚到钱以后，再到处拆借投入巨资的人。现在绝大部分温州人庆幸的是没有倾家荡产在当地炒楼，大部分人都是在原来的主业之外，拿出一部分资金作房产投资，都还“撑得住”。
目前银行贷款也是放大住房需求的“变压器”。住房信贷政策失控，信贷发放“敞口化”助长了购房者的购买欲望，房地产的需求在银行的支持下放大了。在房地产繁荣景象的引导下，众多投资者将目标瞄准了房产市场。房价上涨的局面相继吸引了社会的投资，投机资金、不断释放的房地产需求在持续支撑着房地产市场，大力吸纳房地产市场的新增供应量，从而造成了房价一涨再涨的局面。
而大量投资需求挤占了商品房供应，楼市的刚性需求得不到有效释放，形成恶性循环，房价步步走高。结果，房价的不断上涨在为一部分人保值、增值的同时，更带来了众多的恐慌性被动需求跟进，很多自住性购房者提早加入了购房大军，进一步加剧了紧张的供求关系，房价于是持续上涨。
对房地产价格的上涨预期放大了对住房的需求，加剧了现阶段的住房紧张局面，同时也透支了房价，透支了未来一定时间内的消费。超前消费的行为在房贷市场表现得淋漓尽致。甚至有一些家长东拼西凑也要为还在上大学的子女贷款购买住房，就是最典型的透支消费。在这样一种放大了的需求背景下，为了从根本上缓解供求矛盾，抑制过热的投资需求，便成为政府为过热的房地产市场降温的首要任务，这需要政府将调控政策的重点由调整供给转向调控需求。
国家继续增量加强调整供给结构的同时，应在更大程度上加强调控需求的力度和节奏，在非自住性住房需求方面加强货币政策与财政政策的调整力度，通过抑制不断膨胀的投资、投机需求反向调节市场供给总量，以促进房地产市场供求关系趋向平衡，减少房地产市场价格泡沫，引导房价理性回归。
目前,澳大利亚央行连续三次加息,货币政策实施“实质性”收紧。2009年12月1日将基准利率上调25个基点至3.75%，该行自10月以来已经连续三次加息。累计加息75个基点意味着澳大利亚货币政策已“实质性”收紧,目的是抑通胀和防泡沫，而下一个加息的应该是中国。
也许开发商应该没忘记，2007年9月27日“927政策”，提高首付款比例的政策。2007年全国房价疯狂上涨，房价上涨到历史最新高峰，成交却逐渐的萎缩；投资性需求爆发，而居住性需求被抑制；土地拍卖大热，开发商为抢夺土地不计成本和资金及未来市场危险，一意孤行。
2009年楼市又现2007年时的疯狂，“927政策”2010年再现是非常有可能。如此一来抑制市场投资、打击投机行为（2009年11月温家保上海考察时谈话）。同时将紧缩银行信贷、提高购房门槛、规避银行风险（2009年10月央行透露消息）。
“927政策”一出规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。同时出台的还有对资本金比例达不到35%的项目不予贷款、囤积土地或房源的开发企业不予贷款、对空置3年以上的商品房不能作为抵押等。结果全国楼市一片萧条，下降房价没人购买，开发商退地的退地，或者是土地转让，或者是土地流拍，销售成交严重萎缩，甚至出现无一单成交的现象。
