近期我们调研了广州、深圳等城市的房地产市场，并以购房者身份调研了部分搂盘。经历近1年多的市场调整，在一系列政策刺激之下，深圳、广州的房地产市场在房价下行中成交量逐步放大，可以预见，，二月房地产交易量超出市场预期的可能性非常大。同时，我们跟踪的其它城市最近几周(除春节假期周)成交量均出现明显上升。

　　1、楼市成交量明显回暖的定性与定量分析。

　　从销售情况来看，低总价、小户型的搂盘，销量上升明显；地段较好的搂盘，保值增值性强，销售情况也相对较好。深圳、广州房地产市场的调整是此轮席卷全国楼市深度调整的先导，从其近期表现来看，广、深两地的房地产市场成交面积短期看仍将持续回升并趋稳。

　　近期的成交量放大是在房价下降、政策刺激之下及大幅降息后购买力的显著提升等因素综合影响之下，日益累积的刚性需求与改善性需求部分释放。房价仍然是影响成交量变化的最敏感因素。

　　近期楼市定量分析见附图。

　　2、楼市成交量明显回暖的持续性分析。

　　政策刺激之下，短期内成交量的放大具有持续性。但维持的时间的长短具有较大的不确定性。同时，在成交面积显著放大的城市房价下跌幅度可能放缓。

　　此轮房地产调整的根源是各种因素将房价推得过高，在投资性与投机性需求受到调控抑制之下，自住性需求和改善性需求的购买力已无法与过高的房价匹配，而自住性需求与改善性需求的正常释放是我国房地产行业长期健康发展的根基。

　　而在房价下行与大幅降息之后，购买力与房价差距缩小，实际购买力显著提升。近期释放的需求主要以累积的自住型需求与改善型需求等强刚性需求群体为主，在当前高房价之下，强刚性需求群体消化掉之后后，后续弱刚性需求的释放将逐步放缓，因此，政策刺激效应过后，房地产市场可能迎来的市场底部。(图表1)

　　总体而言：短期，成交量的放大具有一定持续性，持续时间各个城市具有较大的差异性；中长期看，如果宏观经济整体形势没有明显改善，房价仍处于高位，则成交量与房价仍将继续下滑，并形成真正的市场底部。

　　3、库存短期趋势性减少，但库存压力犹在。

　　可售面积(库存量)普遍下降(图表2～10)，近期仍将维持可售面积下降的趋势，但仍然处于高位。库存量普遍呈下降的原因，我们认为主要有两个方面：

　　一是成交量的不断上升而消化存货，另一方面是开发商主动调节放盘速度而减少新增供给的原因，如达到预售条件但并不推盘等(但这并不意味着未来不会增加供给)；从新开工面积、在施面积来判断未来供给情况，2009年上半年仍将呈现实际供给增加的情况，因此，目前从政府房地产信息网上披露的可售面积的减少并不足以证明存货压力的减轻，库存压力仍令人堪忧。

　　4、投资建议。

　　综合以上分析，短期来看房地产市场成交量回升明显，库存减少将形成短期趋势；2月份房地产市场交易情况不论同比还是环比将明显好于预期，理由是：

　　一、春节因素，2009年春节为1月分最后一星期，2008年春节在2月份，春节因素对同比和环比都是有利因素；二、积蓄的自住型需求与改善型需求成交量在政策刺激下的持续放大。因此我们比较乐观的看待板块的短期投资机会。

　　近期二线地产股涨幅较大，与一线地产股相比较，已不具备明显估值优势，建议投资者重新将重点转移到一线地产公司。重点推荐：(18.80,-1.08,-5.43%)、(7.50,-0.33,-4.21%)、(18.40,-0.37,-1.97%)。