在3月8日下午，在全国房地产经理人联盟和新华网组织的第二次业内论坛《房地产大转型形势下的操盘模式》，业内人士进行了思想的交流和观点的碰撞，在此摘取并整理我表达的观点：

新华网：全经联观点http://news.xinhuanet.com/house/2009-03/09/content_10974803.htm

一、房地产现更需品牌化运作。

我们思考这个房地产品牌化运作问题的时候，从06年真正全新开始，比如说现在的鸿臣地产，企业决策层认为品牌化运作肯定是必然的，因为在中国不管是地产发展周期短，还是其他行业发展周期长，做品牌的企业很少，我们希望在地产行业做一个品牌，尤其我们是现在定位在三四线城市，一二线城市为辅。我们这种操作思路在三四线城市有些机会，我们07年在北京设立了一个战略性的总部，研发性的总部，在北京看着全行业的发展状况，包括北京的项目，我们的团队用这样的视角在我们运作三四线城市房地产开发，包括操盘的思路。

我们在三四线城市做的时候，发现很大的问题，我们现在在北京项目很多，包括二线城市很多，三四线城市在开发模式上，包括产品、品牌，做的还是比较差的，普通水平。我们在乌海这样一个直属市，做了一个新加坡花园花园住宅项目，在当地影响比较大，都是比较好的。我们在操作规范上认真的去做了，建委看到我们第一个项目做的比较规范，规定所有的工地包装向我们学习，后来在新区基本上千篇一律的工地围挡，在这样的城市，我们稍微下一些工夫，就引起当地学习的风潮，建委就说按照这个去做，是形象工程，政府工程。我们把北京的做法引进到三四线城市，包括理念，包括运作思路，收效很大。

二、大环境没法改变，我们来适应或转变思路---精细化运营和产品性价比提高。 

在大环境发生变化的时候，我们企业都在思考，到底往哪儿方面调整。对于企业来说，品牌化运作，精细化运作是开始，在过的过程中遇到这样的环境，现在很多项目成交量很低，都不太好卖，有的价格低一点，好出一些，或者降价低一点，像珠江帝景从两万三降到一万七，卖的快一些。大家都在探讨这个模式。这个行业下一步怎么走向的问题，不管是转型还是调整。我们在其他行业借鉴到一点东西，其他行业比房地产发展周期、时间长一点。房地产也就十几年的时间。

房地产的转型是必然的，下一步关键是产品和性价比上，提供良好的产品，较低的价格，这样的产品好出。我们制造业利润率有多高，大家都说房地产是暴利行业，我们不去深入探讨那些。现在行业跨入到平稳阶段，行业的平均利润下一步应该有一个规范，别的行业大家都知道，比较稳定的，幅度不是很大。房地产每个项目可能利润率都不一样，我们在三四线城市已经意识到了。如果你降价，房价本来不高，就没得可降，三四千的房子，降10%，也就三四百，投资回报率可能好一点，但利润率也就十左右，降价空间非常少，难度非常大。价格高的房子降价容易一些，价格低的房子降价难一些，因为利润率很低，你降下来开发商就没有利润了。只能是我们现在调整无理由退款，我们乌海的项目都已经操作了。降价会带来很多负面影响，所有降价的房地产项目去年有很多闹事的，包括万科的业主，包括各种各样的业主有一个矛盾问题，心里不平衡的问题。我们现在卖的价格跟回迁房的价格差不了多少钱，房价不高的城市房子降价，没有多大意义。

三、企业经营开始精打细算。

我们下一步就是趋向于产品和价格的性价比，要重新计算，包括下一步我们要做的比如说在企业运营方面，已经开始精细化的运作，以前大家都觉得开发这个行业都是运作资本大的，小钱可能被企业忽略了。这段时间包括一些大企业，包括中小企业，都说控制成本，包括我们日常当中企业的经营成本也在控制。比如说用笔的问题，以前很少关心这些小的方面，现在不一样了，有的企业提出用笔发笔芯了。这是企业从粗放向精细转化过程。企业思考在产品和价位上精准的问题。尤其是保障房，我们在三四线城市做的比较有体会，保障房在北京、天津、上海这种大城市，跟商品房差价比较大，一出来就疯狂排号。在三四线城市，保障房对住宅的冲击更大，基本同质化竞争。保障房做的也可以，利润也是不高，做商品房也是这样的，它没有清晰的界限，我们思考如何通过精打细算将在这种城市的房子把综合成本降下来，与保障房拉开距离。

四、精准定位和精细化同等重要，舆论正确导向是关键。

另外就是产品研发和营销定位，更要精准化一些。还有就是企业精细化程度，与以前我们这个企业发展过程中有一个对比，以前不注重的东西，现在可能要强调它了。

我们感觉到在三四线城市有一些消费者，可能会关注这个行业，包括买房关注的一些信息，可能还有一些不是太明确，包括对信息的判断，这个舆论导向非常关键。现在新华网也是媒体，我们有一个朋友做这个行业的，每天看中央二台，看的自己很害怕，因为金融危机影响到国内国外什么程度，害怕的下一步自己的方向看不到。大家比较认权威，认中央电视台，所以如果对信息把握不准，就有一种盲目的判断，这可能也是会影响我们操盘思路的方式。

大家包括同行都在网上看一些大家的观点，消费者看什么呢？每天接触到电视、上网，有些消费者是盲目的观望，怎么引导消费者，引导老百姓，可能营销上要下一些工夫。

总结：

以上这是我们亲身体会，结合我们现在的行业里面，总结如下：

第一，在大背景下，我们可能要思考颠覆性的操盘模式---品牌化、精细化、精准化。

第二，要向其他行业学习，房地产各个企业每个项目的利润率都不一样，下一步可能要计划房地产项目的行业平均利润怎么实现。

第三，大环境无法改变，就考虑怎么适应这个大形势非常关键，还能想出一些办法。

第四，在我们定位的目标城市里面，怎么把项目卖好，这是很关键的问题。

祝大家好运！

最后声明：在论坛现场速录的文字中有些错误，这里不再一一提出，更重要的是我提到呼和浩特房地产发展最快的是2004--2007年这几年，而不是现在各网站公布的2000--2004，这是严重错误，希望网站编辑能更正。http://bj.house.sina.com.cn/news/2009-03-10/1715303433.html