在符合城市发展规划、满足本地区土地需求者用地需求的前提下，怎样才能确保有限的土地资源价值最大化？这是各地政府及土地一级开发商最为关注的问题。笔者认为，规划与国土部门在土地运营中起着最为关键的作用，具体来说，就是控制规划指标与控制供地进程直接决定了成片土地价值，这对于政府及土地一级开发商同样重要。

    首先是控制规划指标，2008年1月1日起施行的《中华人民共和国城乡规划法》规定，城市总规期限一般为20年，其他规划也有相当长的期限，另外，规划一般需要经过人大审议、公示及上一级政府批准等多个法定程序，为了某个个人或某个商业集团利益而明目张胆地掌控城市规划是不现实的。城乡总体规划及控制性详细规划只能由政府组织编制及管理，商家在操控规划时一般有三种做法，即花钱、买人和出主意，一是背地里主动为控制性详细规划买单，甘当冤大头，获得旁听权，二是给政府推荐规划机构或在政府委托的规划编制机构里买通关键人物，三是进行所谓的概念性规划方案国际竞标，让政府要员心动，以法定程序以外的“概念性规划”引导法定的“控制性详细规划”。

    其次是控制供地进程，包括供地结构、规模、时序等，参与编制年度及分期出让计划，对拟出让片区进行整体包装、营销策划。必须根据本地居民消费需求及产业发展水平合理控制供地进程，急于开发、急于供地很可能导致土地闲置及土地贬值，“饥饿疗法”必会导致“地荒”，有恶意炒地之嫌。 (崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240)