在这地产风云变幻莫测又恰逢辞旧迎新的时刻，更多的人沉湎于总结过去，热衷于预测未来，笔者想另辟蹊径，谈一谈旧改这个旧话题。随着新增建设用地管理越来越严格，诸如旧改这样的存量地项目越来越成了开发商眼中的香饽饽，研究旧改问题具有巨大商业价值和与时具进的时代意义。有关旧改项目的价值观，包含以下三个方面的问题。

    一是旧改项目究竟有没有价值，对于原驻地居民来说，当然可以改善居住环境，对于城市来说，可以改善整体形象，对于政府官员来说，更可以算是政绩工程，这些方面的价值是显而易见的，但对于开发商来说，旧改项目值不值得投资一直存在争议。绝大部分开发商认为旧改项目属于鸡肋、包袱、甚至是陷阱，拆迁困难，久拖未决，进得去出不来，笔者认为，拆迁问题的核心是利益问题，解决利益问题的核心是理念。相比于成片新建项目，旧改项目属于“四有”工程，有人气、有文脉、有指标、有政策，具体就不一一分述了，看一看、比一比各地兴建的城市新区的惨状就心知肚明了。

    二是旧改项目的价值如何研判，取决于三个因素，一是原来是什么，设定为旧改因子a，决定了拆迁成本，需要在当地政府部门的配合下做详细调研，登记造册；二是改成啥样，设定为新建因子b，决定了改造后的总价值，需要依托现有资源、遵循各类规划精心策划、科学论证；三是运作模式，也就是分利模式，决定了政府、开发商及原驻地居民之间的利益平衡关系，设定为模式因子c，开发商在旧改项目中的角色，如果只是个工程承包商，只能挣工程管理费，考卖苦力挣钱，如果是参照常规的房地产开发方式，只不过是先拿钱拆旧房，再补差价拿地，靠卖新房挣钱，实际是土地二级开发卖包子，如果是一级开发模式，相当于做面粉生意，土地卖给下游开发商，跟政府分享土地增值。旧改项目的投资价值 A=c×(a-b)，三个变量决定了投资价值，在其他变量一定的情况下，其中一个变量与投资价值的变化关系很清晰。

    三是旧改项目的价值如何实现，一是坚持好理念，开发商的投资价值不是来源于从原驻地居民那里抠一点、政府那里争一点，而是来源于市场，来源于科学规划与英明决策，把蛋糕做大，而不是把餐桌做大，把尔虞我诈、钩心斗角谈分配比例的精力用在构建和谐发展氛围上，理念共鸣是资源共享、合作共赢的基础；二是维护好关系，维护好与原驻地居民、与当地政府、与规划设计/建设施工等各类合作方的关系，关系就是生产力，可以说，在旧改项目中的和谐关系、尤其是维护关系的能力远比开发商的资金实力重要得多；三是争取好政策，各地旧改政策千差万别，不一一列举；四是创立好策划，其作用就是蓝图、就是大饼，当然不是画饼充饥，缺乏大手笔、可操作的策划，只是修修补补、零敲碎打，旧改项目的价值很难实现，或者不能算得上是有投资价值、有规模、有吸引力的旧改项目。

    以上关于旧改项目价值观的三段论不成系统、未经实证，仅供有关政府、有关投资商参考，误导投资责任自负。

(崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240)