2009拿什么来拯救你，中国房市！
蒯振诠/文
中国经济在2008年的高速路上猛踩了一脚刹车，刹住了国内疯狂上涨的住宅房价和高速前进的中国房市，也刹住了高增长的国内GDP。
诚然，似乎这脚刹车避免了中国房市在紧跟而至的美国金融危机前跌得人仰马翻。但作为业内人士，我个人一直怀疑，针对中国房市，在2008年的这脚急刹车是否踏对了时机。因为针对中国房市的政策刹车，很快又迅速的松开了，反而是紧跟着立刻开始踏油门了。
2009年，面对经济“暴风雪”，沉重的中国房市从停滞到前进则需要提供更大的“推动力”和更准确的“操控”。高速前进时中国房市的投资热情和发展惯性已经荡然无存，国内信贷谈“房”色变，投资商和开发商面对各地热情的政府招商团队也是“闭门谢客”，原本百姓眼里腰缠万贯的房产公司似乎也一夜之间全都被看成了靠举债过日子的“皮包公司”，杯弓蛇影，举步为艰。
百姓不敢买房，除了似乎要“饿死”财大气粗的房地产大老板外，还连累了一大帮靠房地产过日子的建筑、建材、广告和装修等的小老板、职员和工人。对中国房市负有责任的政府监管部门应该好好思索一下该如何再去“操控”存在巨大刚性需求的中国房市了。
拉动内需市场，不是要鼓励老百姓过度消费，而是要点燃原本忽略、轻视甚至错误引导的百姓生活刚性需求（如国民健康医疗、中西部国民的安居乐业、文化教育等等），提供更完善的政策引导、国民福利保障和消费服务，让百姓有信心和非常便捷的消费。
那么，2009年，我们拿什么来拯救中国房市？
我个人有一个建议，那就是政府应该制定政策一方面引导住宅产品果断降价，另一方面推动商业地产的逐步涨价。这一建议是基于以下的一些观点和分析。
住宅是大额消费品，根据国内居民收入状况，许多地区的房价偏高，不利于居民实现“安居乐业”有一份小小家产的基本需要，也始终无法真正启动居民住宅消费的刚性需求。另一方面，目前实际市场供求失衡，要通过降价消化过大的存量房，把沉淀在其中的社会财富释放出来，成为房市前进的血液。而不是，一味的输血或者再造大量并不符合主流房产需求市场需要的经济适用房。
住宅要降价，要解决一个如何降的问题？
一方面，是如何引导开发商？政府应该挑选当地住宅产品优良但又有大量现房积压的品牌开发商谈判，通过信贷扶持；卖掉多少特定房源给开发商一定直接免税或者现金奖励；用未来给予免税或者增补土地方式弥补开发商降价的一部分差价损失（坦白来讲，房价高有多种原因，其中一部分原因就是土地价格上涨过快和开发商的税赋越来越高，是政府该考虑“还利于民”了），甚至政府直接限价收购一部分房源推到市场等方式。总之，当地品牌开发商价格一降，整个区域房市的价格也将会随之全面松动，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。最终实现住宅产品价格与价值的回归。
另一方面，是如何引导买房者？政府应该对“游戏规则”明确表态：不鼓励炒住宅房，空置住宅房要高增税；严打政府公务人员利于职务空手炒房；买房要量力而为，法制国家依合同办事，除非开发商虚假广告可依法起诉，否则不得因买高而闹事。股市被套，没人闹就是因为先确立了“股市有风险，入市需谨慎。”的游戏准则。况且，大多数老百姓心里也都明白，中国经济再持续十年、二十年的快速增长，房价绝对还会涨的更高。
针对商业地产，为什么反而要推动逐步涨价呢？
一方面，是房地产市场整体需要一个投资与消费平衡的问题。住宅降价会导致住宅土地市场短期的消费和投资热情降低，而商业地产上涨能吸引国内外投资基金和国内闲散游资进入房地产市场投资，保证中国房市后续发展所需的一部分“血液”。
一方面，是商业地产本身是适合作为投资产品的。整体不涨，谁敢投资购买？越涨才会越有人投资和购买。坦白来讲，国内居民投资渠道较少，而民间资本大量涌入股市、金市等，并不利于国家金融市场的稳定和健康发展，而且，在这类金融交易和投资过程中，钱还是钱，只是数字的变化，并没有带来更多的其他消费和产业链拉动。
而商业地产主要靠出租和经营产生收益，商业氛围起来了、使用价值增强了、租金才会涨。租金预期能上涨，商业地产的溢价才会真正产生。在这过程中，打造商业氛围、物业装修、开厂、办公和经营等等都会带来一系列的消费和产业链服务需求。
另一方面，发展商业地产和拉动内需也息息相关。拉动内需中的一个重要方面就是要深入消费群体、扩大商业服务网络、进镇下乡，为创业和消费提供更多、更完善的便利服务。试想一下，如果某个地区的商业地产不发展了，开厂的找不到厂房、搞服务的没有象样的办公场地、商家开店经营没有合适的商铺可租，请问这个地区的内需如何拉动？就业如何增加？
最后，建议政府相关部门更多的针对国内商业地产现状，制定相关的推动商业地产发展的政策。如：制定相关的行业标准（解决目前各地区政府商业规划标准不统一而导致商业地产项目整体规划和布局不合理等问题）；制定相关针对商业地产吸引投资的优惠政策和金融扶持政策（区分产权和非产权商铺投资的不同法律法规要求、清理违规超标商业地产产品、鼓励针对新城区新建大型社区生活配套类商铺的投资和经营、制定首套商铺投资和创业自用型商铺投资的金融扶持，实现“以铺养民”、“以铺养商”，从而促创业、增就业和拉动内需）。