访东莞市世纪城商住开发有限公司副总经理梁军
□本报记者 黄志军
作为东莞豪宅代表之一的世纪城，从2003年在东莞首创推出Townhouse别墅热销，到2006年一户一专梯的洋房热卖，再到2008年国际公馆的走俏，世纪城总能把握东莞豪宅主流，引领低调务实的东莞人的居住风尚。为进一步了解世纪城“以国际视野造城”的开发理念和最新动态，探讨东莞豪宅产品以及“中央生态区”发展趋势，记者于本周二采访了东莞市世纪城商住开发有限公司副总经理梁军先生。
谈项目
世纪城的国际视野
记者：请详细介绍下当时该片区的发展状况？请谈谈你们是如何结合客户消费习惯研发产品？
梁总：当时，东莞房地产处于初级阶段，整体房地产水平比国内其他发达城市低。东莞大道沿线的地产项目也不多，世纪城地产希望以高起点、高标准、高要求来打造世纪城，改善东莞市民的居住环境，提高东莞市民居住水平，“以国际视野造城”这一理念正式居于此考虑。
记者：你们项目的基本情况是什么？产品主要定位于哪个群体？
梁总：世纪城·国际公馆位于新城市中心区南部东莞大道旁，是东莞城市规划中的中央生活区的核心位置。项目背靠6800亩绿色生态世界，西侧东莞大道是东莞市最为重要的景观大道。其规划结构遵循“人、建筑与自然的共存融合”这一主旨，重点突出对原生态环境的保护和新生态环境的塑造。
国际公馆三期占地9.8万㎡，建筑面积24万㎡，由21栋小高层和高层组成。三期遵循一二期尊贵的品质血统和成熟社区的韵味，产品由120㎡～400㎡组成的传世大宅，公馆气度不彰自显。世纪城推出的产品定位为高端产品。
记者：2009年项目有什么推盘计划？推货量有多大？
梁总：2009年，世纪城主推国际公馆三期仁里和四期香榭里。三期仁里货量有1000多套，主要产品为大户型洋房。四期香榭里主要为类别墅、联排别墅，货量约有800套，户型从218㎡—438㎡不等，为美国莱特风格经典别墅，计划于5月开盘发售。
记者：世纪城以“以国际视野造城”为自身开发理念，打造东莞豪宅标竿，在产品的开发过程中您们是怎样贯彻这一理念？
梁总：从2002年起东莞住房消费呈上升趋势，但市场产品较为单一。在项目规划之初，世纪城就对园林规划、建筑设计以及物业管理严格要求，在项目开发过程中我们认真贯彻“以国际视野造城”这一理念。
一、从规模上来看世纪城是个大盘，对周边的影响与辐射范围广，这需要用发展的眼光、国际化的理念去打造。二、世纪城注重产品的研发与建筑本身的创新，力求与国际化接轨。三、园林也引用国际化的元素，世纪城以澳洲园林为蓝本，但发现澳洲风情用在东莞有点空乏，于是世纪城结合实地情况，追加树种，小桥流水，亭台楼阁，打造风情园林，让业主感受公园里生活，其后业主对世纪城园林非常满意。四、在物业管理上，世纪城聘请跻身世界500强的世邦魏理仕担任物业管理顾问，并在实际管理中不断总结做到让业主高兴满意，实实在在为业主服务，这些秉承了我们一直贯彻的开发理念。
谈问题
力求百花齐放
记者：目前中央生态区主要聚集着七大楼盘，很多开发商都意识到产品同质化现象比较严重，你怎么看待？你觉得应该如何解决这个问题？
梁总：目前中央生态区聚集了包括世纪城在内的七大楼盘，稀缺的自然资源，是豪宅聚集的重要原因；而纵观国内外知名城市的发展轨迹，如纽约的中央公园、伦敦的海德公园、深圳的香蜜湖等等，在其城市规划中，总是把优质的景观自然、天然的生态资源，让位于城市的高端群体居住，在这样的前提下，逐步形成城市的或经济、或政治、或文化的中心。因此我认为豪宅聚集的现象是很正常的，它是城市发展的必然，也是市场自然的选择。
从另外一方面来说，各个楼盘都有自己的特质，所谓“同质化”也只能从区域定位这单方面来说。事实上，东莞本土的开发商在经历了这么多年的市场竞争之后，不断地吸收外来成功经验，已经摸索出一套适合于本地高端客户的开发经验，包括产品、园林、定位等等都行之有效并且各有特色的。如世纪城国际公馆，自2003年开盘以来，就以东莞首个类别墅社区、符合本地客户喜好的叠加联排产品和澳洲风情园林等等特质成功地塑造了公馆人文社区的形象，这在市场上是独一无二的。从这个角度来看，我并不完全认同产品同质化严重这个观点。结合世纪城成功的开发经验来看，在市场已经接受中央生态区作为豪宅片区的前提下，我们应该从客户细分、产品细分、营销手段差异化的角度多研究，在打造符合客户需求的产品的同时，提升服务水平，真正让中央生态区百花齐放。
记者：你认为中央生态区目前面临最严重的问题是什么？请围绕政府在配套建设投入方面详细谈一谈。
梁总：目前中央生态区这个概念还是处于发展的初级阶段，因此也面临着公共设施、生活配套跟不上的问题，对于居住在此的业主来说，尽管都是高端人士，但买菜难、上学难、居住成本高的问题依然不能忽视。对此，除了各个发展商自身小区的投入以外，政府的投入还是最主要的。利用现在国家加大基础建设投入、扩大内需的契机，加强对道路、学校、购物商场等公共配套设施的建设，完善人文环境，为中央生态区走向成熟打好基础。当然，配套建设应该以保护生态为核心理念，注重生态设计和景观设计。
谈前景
中央生态区将成置业首选
记者：有观点指出，东莞生态房地产开发的未来将在松山湖，你怎么看？相比较于黄旗山、松山湖，你认为中央生态区的优势在哪里？
梁总：相对于黄旗山和松山湖，中央生态区虽然是后起之秀，但其实具有很多先天优势，比如资源的多样性、比如毗邻行政中心区和中央政务区、比如外部交通条件的通达……这些都是前面所提两者所不具备的。正因如此，众多有实力的地产开发商齐聚这里，开发出一个个在东莞市场上颇具影响力的豪宅项目，成为东莞城区豪宅的风向标，世纪城国际公馆就是个典型的例子。从后期发展趋势来看，随着配套设施的完善，我认为，中央生态区的发展潜力不亚于松山湖片区，未来这两个区域都将是东莞房地产开发的热点所在。
记者：R2线有一个站点经过水濂山公园，轻轨开通后，你认为它对这一中央生态区房地产开发有什么积极意义？
梁总：有理论表明，城市轨道交通投资效益会产生外溢,导致地价上涨,对沿线区域地价(或房价)所产生的影响是非常显著的。同时,城市轨道交通对沿线地价(或房价)的影响在时间上是超前发生的。因此，R2线站点在水濂山公园的开通，无疑将有益于吸引更多优秀开发商投资中央生态区的房地产，刺激促进本土开发商完善自身小区的配套，众人拾柴火焰高，进一步完善中央生态区的人文环境。由此看来，轻轨的开通无论对房地产业还是对市民来说都是一件好事。
记者：从一些发达城市的经验看，拥有生态环境自然优势的地方往往是城市新贵的集中区域，你认为东莞城市新贵的集中区域将在哪里？为什么这样说？
梁总：随着东莞产业化升级和文明城市的成功创办，将吸引更多人才和各行业的中坚力量在东莞安居，对于这些城市新贵来说，一个未来发展前景良好、城市配套设施完善、自然生态环境优越、人文环境一流的区域是他们置业重点考虑的因素。纵观目前东莞符合这些条件的区域当中，我认为中央生态区的是首选。七大高端项目聚集便是最好的例子，它们在一起已经构成了一个颇具规模的城市新贵居住区，并形成了一定的居住文化，比如典型的国际公馆的“公馆社区人文”。而随着城市配套的不断完善，中央生态区的升值潜力也将不断地被挖掘，吸引更多城市新贵来这里置业。
记者手记
直率的地产人
早在上世纪90年代初加盟国内第一批的房地产代理公司，深圳国际房地产咨询股份有限公司，从事房地产营销工作的梁总；先后涉足三级市场、二级市场的房地产营销策划及销售管理工作；1997年，加盟深圳发展银行旗下的元盛实业公司，负责营销策划工作，主持了当时轰动一时的华侨城高档住宅项目——美加广场的营销推广。梁总丰富的人生经历以及在阅历中积累起来的行之有效的智慧和处事方式，为他赢得了东莞豪宅界的美誉。
采访中，梁总给记者印象深刻的是反应敏捷、思路清晰，善于把握细节，能从对方的脸上迅速阅读到隐藏的信息，并耐心倾听，细心解说；交谈中记者感触最深的是他的直率，对记者的提问绝不闪烁其辞，是与否的界线分外明显；作为一个常常出现在媒体面前的地产人，能说自己想说的话，除了直率外，还要有智慧与才华。
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