为什么郊区房价比市区跌得多——谈房价没有大趋势，只有小趋势

一、 跌价似有规律
    对08年房价下跌，市场上之所以众说纷纭，比如有的说已经崩盘了，有的说没怎么跌呀，而国家统计局公布的数据全国七十个大中城市平均房价也只是个位数的下跌，这源自房地产的地域性。平均房价来谈市场当然是有问题的，此处不再论述。但从全国各大城市在08年房地产市场的基本表现来看，似有规律可循。从价格上看：
  郊区房价比市区跌得多，跌幅比在1倍以上；
  - 在市区，二手楼比一手楼跌得多，跌幅比在20%；
  - 在郊区，普通住宅比别墅跌得多，跌幅比在20%。
    从成交量上看：
  - 郊区的新房成交量大过市区成交量，量比在50%以上；
  - 小户型与普通住宅成交量大过大户型豪宅成交量，量比在2倍以上；
  - 市区内新房成交量大过二手成交量，量比在1倍以上。
    目前，09年所谓的“小阳春”，“回暖”，“反弹”可以看作对08年市场的补偿，表现为：
  - 市区内二手成交量大于新房成交量；
  - 大户型和豪宅成交量开始放大与小户型普遍住宅成交量相等。
    以上现象，说明所谓“房地产买升不买跌”并不是事实，也不是一条“需求随价格倾斜向上的曲线”；此外，还说明，豪宅、普通住宅、市区和郊区不能等量齐观。

二  郊区与市区的住宅
    我们现在所说的下列现象，其实只存在于郊区：
  - 新房库存；
  - 空置率居高不下；
  - 地价下跌；
  - 出租回报过低；
  - 二手市场低迷。
    - 中国大城市的市区与郊区的区别在于：
  - 公共服务，尤其是大众捷运系统的成熟；
  - 城市的多样性与郊区的单一性；
  - 城中村之于市区是一种补充，之于郊区是一种租户竞争；
  - 二手市场之于市区是消费台阶；之于郊区是权衡比较的供应竞争。
    郊区是城市不断扩大的产物，代表着未来的城市发展，购买行为就是购买未来的价值。而未来价值与现实价值的关系是颇有意思的一件事，体现为未来价值具有不确定性，没有一个防守的底线。
    在市区中，住宅的租金回报与供楼支出和定期存款的比值关系就是房价的铁底，而郊区就没有。
    郊区住宅未来价值有一个重要的功能就是对市区房价涨价的控制作用：当四万亿以基础设施投入为主的大众捷运系统快马加鞭的时候，郊区住宅的价值就从未来转移到现在了。市区普通住宅涨价的顶部是和郊区住宅价格比较出来的，也就是说它们有着制约关系。

三 价格从“Location”到“Neighborhood”
    房地产价格问题，好像可以简化为“Location”即“位置”问题，其实简单地区分“市内”和“郊区”还是失之于过粗，应该更细一点来说清楚Location的意义了，为了避免过于琐碎，我愿意“Neighborhood”来取代“Location”。
    即房价从“Location ,Location and  Location”应过渡到“Neighborhood ,Neighborhood  and  Neighborhood”。为什么？因“Location”位置涵盖了太多的东西，而且只是从一环、二环、三环；从距市中心距离；从市内和郊区等纯位置因素有时解释不了市场的表现。而有Neighborhood邻里的概念才可以把位置的价值具体化。
    我们城市进一步发展是不是所有住宅具有均等的升值机会，当然不是；是不是所有与中心区等距离的位置的房子都具有相同的潜力，当然也不是；是不是轨道沿线的房子价格可以一致，当然更不是。那么决定的因素是什么？是“邻里结构”。
    房地产营销在07年有个大趋势叫做“升值营销”，在08年也有个大趋势叫做“特价营销”，09年有类似的大趋势吗？恐怕没有，中国各个城市情况是有很大差别的，即使在同一座城市，降价时表现都各不相同，更不用说各个城市的统一趋势了。
    小趋势是有的，而且有着比较坚实的基础。与其花时间讨论庞而统之的大问题，——这里称之为“主义”，不如切实地研究每个城市的小趋势，这里称之为“问题”。“主义”由“问题”构成，当“主义”谈得足够多的时候，应该多研究“问题”了。