陈真诚：一季度全国按揭销售不及1500亿？
——09年一季度房市分析系列之二
文/陈真诚
（内容导读：一季度，全国房地产通过按揭销售的实际总量可能约为1405.7143亿元，包括各类一、二手住宅和非住宅房地产在内，还没有剔除所谓的可能存在假按揭等部分，与国家统计局公布的1-3月全国商品房销售额5059亿元相差很大…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价）
各地房地产交易管理网数据显示，今年第一季度，京沪深三地新房交易量，同比2008年同期平均上涨了100%以上。尤其是3月份，以在北京和上海等一线城市为主的一些城市，新房交易量甚至已超过或接近2007年同期水平。
据北京市房地产交易管理网和亚豪机构统计数据显示，今年一季度，共销售期房商品住宅25101套，销售面积262.4万平方米；除去经济适用房、限价房等保障性住房成交量，京城一季度实际成交的期房商品住房为22088套，成交面积为233万平方米。环比2008年四季度，期房商品住房成交套数上涨了52.3%，成交面积上涨了41.2%。同时，一季度现房商品住宅成交量也明显上升。北京共成交现房商品住宅5442套，成交面积为71.5万平方米。环比2008年四季度，分别上涨了32.9%和30.5%。1月份新房交易套数为10511套，2月份为19366套、环比1月份增长84.2%，3月份为36774套、环比增长82%、同比增长94%。3月份，北京期房网上签约15180套，其中住宅套数12581套，比2月份增长91.7%；现房网上签约4142套，其中住宅2453套，比2月份增长42.8%。另外，北京房地产业协会的数据显示为，3月份商品房日均成交套数为639套，环比2月份的372套上升71.77%，同比去年3月份的364套上升75.55%。
上海的数据显示，1-2月，新建商品房销售面积338.07万平方米，下降18.8%，降幅比1月及去年全年分别减少24.3个和19.1个百分点。1月份新房交易套数为10783套，2月份为35744套，3月份为26577套。
深圳的数据显示，今年一季度，深圳市新建商品房共成交18229套，而去年同期为5610套。商品房共成交168.76万平方米，同比去年增加239.42%。1月份新房交易量为4448套，2月份为5429套，3月份为8504套。
今年一季度，广州一手商品住宅的签约量达到2.4万套，为去年同期8988套的约2.5倍。即使与成交高峰期的2007年同期相比，也有超过2成的增幅。3月份，广州市国土房管局公布的数据显示，全市十区一手住宅成交63.6万平方米，同比增68.4%，环比增34.2%，比2007年3月增6.4%。二手房成交49.53万平方米，同比增77.7%，环比增38%，比2007年3月增5.1%。
这种情况，国家统计局数据给予了验证。国家统计局数据显示，1-3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长8.7%；办公楼销售面积下降13.1%；商业营业用房销售面积增长7.8%。1-3月，商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%。其中，商品住宅销售额增长24.7%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长20%和14.4%。
一直以来，大家对一些公布的数据持有一定程度的怀疑，那么，一季度，全国房地产销售到底是多少？恐怕难以得到真实的数据。不过，通过最近央行和国家统计局公布的数据结合分析，却发现了另一个答案。
央行4月11日公布的数据显示，一季度，新增贷款4.58万亿元。其中，中长期贷款增加1875亿元，这主要就是公民个人消费类贷款，这主要就是公民个人消费类贷款，主要由购房按揭贷款和购车贷款等构成。国家统计局发布数据显示，一季度，房地产开发企业本年资金来源中，房地产开发贷款2545亿元，个人按揭贷款984亿元。考虑到有一手房也有二手房、有普通住宅也有非普通住宅、有商业地产也有写字楼等原因，首付比例不一样，因此，取平均值意义，用按揭贷款数据除以0.7，基本上可得出一季度整个通过按揭贷款销售房地产的显贵准确数据：一季度，全国房地产通过按揭销售的实际总量可能约为1405.7143亿元，包括各类一、二手住宅和非住宅房地产在内，还没有剔除所谓的可能存在假按揭等部分。本文作者陈真诚发现，1405.7143亿元，不到1500亿元，这个数据与国家统计局公布的1-3月全国商品房销售额5059亿元相差很大！当然，可能还有部分是一次性付款而不通过按揭贷款买房的，但那量应该不多。还有部分属于预订、未正式完成销售的。国家统计局发布数据显示，一季度，房地产开定金及预收款为2029亿元。
再则，分析成交量增加的主要原因，则当是国家刺激商品房消费的系列政策和一些楼盘降价刺激购买所至。一方面，自去年10月份以来，央行连续5次降息，政府出台了将住房贷款利率的下限扩大为基准利率的0.7倍、减免交易税费等系列旨在鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的政策，使得消费者购买房屋的交易成本和持有成本均有所下降。另一方面，一些开发商相继采取了降价等促销手段促进房地产销售。这两方面的因素交织作用，成为了房地产成交量上升的主要推力。
只是，需要看到的是，政府政策主要是针对消费者首次购买和改善性购买普通自住房而出，因此，成交的增加当主要是首次购买和改善性购买普通自住房这类产品。而且，在成交量增加的背后，是房价在继续着下跌的走势。
国家发改委公布的数据显示，今年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点，环比下降0.2%。国家统计局发布的数据显示，今年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，比2月份降幅扩大0.1个百分点；环比上涨0.2%。商品住宅销售价格下降2.2%，比2月份降幅扩大0.1个百分点，其中普通商品住宅销售价格下降1.8%，高档住宅销售价格下降3.7%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.2%，其中普通商品住宅销售价格上涨0.2%，高档住宅销售价格持平。3月份，新建住宅销售价格同比下降1.9%，比2月份降幅扩大0.1个百分点；环比上涨0.1%。其中，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比下降1.3%，环比上涨0.2%。
北京统计局数据显示，今年1-2月份，北京四环内期房价格下降了1355元/平方米，成交均价为14226元/平方米。另有数据显示，目前北京市场上大约有400多个正常销售的楼盘，但在3月份仍有80个价格仍偏高的楼盘出现了零成交。亚豪机构市场部统计数据显示，一季度北京市建委共批准预售许可证66个，批准预售面积共计206.6万平方米，其中，商品住宅项目批准上市套数为14447套，批准预售面积172.8万平方米，整体预售均价为12975元每平方米。环比2008年四季度，整体预售面积减少了35.8%，其中商品住房上市套数减少了28.5%，批准预售面积减少了22.4%。商品住房的预售均价下降了19.3%，降幅近两成。与此同时，和2008年四季度入市项目的开盘均价相比，一季度的开盘均价总体出现了一定幅度的回落。数据显示，一季度总体的开盘均价为11961元每平方米，环比2008年四季度的开盘均价下降了14.1%，每平方米下降了近2000元。
深圳市国土房产部门公布的成交数据显示，今年一季度，深圳市新建商品房总成交面积169.04万平方米、同比增长225%，销售金额186.88亿元、同比增长145%，而销售均价为11055.39元／平方米，比去年同期的14699元／平方米下降24.8%。
广州市国土房管局公布的数据显示，3月份，广州全市十区一手住宅成交均价8288元/平方米，环比上升3.5%，但同比下降11%。
这说明，市场表现是量增价跌。在成交增加的同时，房价同比还在继续着下降趋势，但下降的势头有所改变，下降的速度已经放缓。本文作者陈真诚分析认为，在消费者持续观望、市气低迷的房地产大背景和高库存的压力下，在政府出台系列政策刺激房地产消费的同时，为了刺激销售，大多数开发商纷纷降价促销，从而使得房市场呈现量增价跌的局面。
可以看出，目前房地产市场仍处于深度调整中，成交量的相对上升，只是一种技术性反弹，并非市场大势反转，并没有进入稳定的回暖局面，还称不上真正的回暖。因为，如果真的是回暖，那么，就应该是房价和交易量双双出现上涨，而且是普遍性情况。
事实上，一些地区的现实性高房价、普遍性地供大于求，或是影响房地产市场心态、阻碍房地产成交持续放大的最主要因素。
交通银行研究部的一份研究报告认为，受房地产空置面积增加的影响，未来房价将继续下跌。而目前出台的稳定市场的措施，并不会改变房地产行业景气继续下行的趋势。2009年4月11日上午，国家统计局发布一季度企业家信心指数。从公布的数据来看，建筑业企业景气指数明显回落，房地产业企业家信心指数最低，为90.0。
国家发改委国际经济综合研究室主任王海峰认为，受经济增速下滑的影响，房地产市场的调整周期可能长达3—5年。在微观层面，对房地产企业信贷紧缩的影响依然存在，大规模的保障性住房建设，也会对商品房市场带来一定冲击。因此，房地产市场的调整还将继续。
由于大部分地区房价仍处高位，市场存货压力较大，供大于求的矛盾突出，房价预期继续着下跌走势，市场观望的气氛依然很浓，所以，大多数消费者普遍认为，因房价仍过高而并不会在此时出手购买。在这样的市场大势下，房地产的成交放大的局势或难继续。
在上海，据悉，3月29日至4月4日，商品住宅的供应量、需求量和成交均价环比均出现下调。有舆论认为，在3月份每周保持10%以上涨幅的连续冲高之后，上海商品住宅的成交发生了转折。这种局面，在其他一些城市，也可能很快就将出现。
特别地，就深圳等珠三角地区房市而言，理论上说，调整时间开始比较早，调整幅度也很大，房市也可能会从珠三角开始回暖。但本文作者陈真诚分析认为，由于珠三角地区原来的房市泡沫比较大，而经济复苏一时还难有实质性好转，房地产市场也难以在短期内出现全面回暖。
目前，因政策刺激和部分楼盘降价等因素带来一些地区成交相对增长的同时，房价仍然在下降，消费者依然在观望，购房意愿依然不高。如一份《2009年一季度广州市居民购房消费问卷调查》的调查结果显示，在4046名受访者当中，近七成受访者暂时还没有购房打算，而打算购房的人数只有1258人，占31.09%。
在4月10日举行的万科2008年股东大会上，万科总裁郁亮分析表示，虽然目前局部有所回暖，但“调整还没有结束”……
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