销售外包八大危害，万科或将遭受重创

吴其伦

随着社会分工的进一步细化，外包已经越来越被现代企业采用。从实践来看，将非核心业务外包出去不仅能确保产品及服务品质，还能集自身优势、他人强项与一体，往往能收事半功倍、快速发展之功。可一旦将核心业务盲目外包，则将给企业带来惨重的损失甚至是毁灭性的打击。

不知是尝到了外包的甜头，还是由于决策层的推动，4月16日，王石在台北出席一场“道路与梦想——走向卓越的华人现代企业精神”论坛时表示，万科的住宅100%交由专业代销公司，未来将继续扩大外包范围，包括与台湾代理企业的合作。王石称，今年在发展策略上将从销售为重转向为技术研发，增长方式则从规模转向为效益型增长。此外，也会将业务陆续外包，除已将销售交给中介商外，未来还会将财务外包。

房改以来，由于房产开发商既缺少房产销售人才，又缺少房产销售经验，故绝大多数开发商都将销售外包给房产经纪公司。从行业发展来看，销售外包促进了房产经纪公司的发展，可从市场发展来看，销售外包却成了推动房价上涨影响中国房地产业理性发展的重要因素。在利益驱动下，给产品定高价、哄抬房价、捂盘惜售、销售欺诈等几乎都是房产经纪公司所为。可以毫不夸张地说，前一阶段房价疯涨房产经纪公司难辞其咎。

在国际国内经济形势尚未明朗、市场供大于求局面长期存在、观望气氛日渐浓厚的市场态势下，万科将核心业务外包无异于令企业立于悬崖之上，或将给中国房地产企业上一堂盲目外包给企业带来惨重损失的公开课。依笔者看来，盲目外包将至少给万科带来八大危害：

一、竞争能力大为降低。销售外包将令产品成本大幅增加，这样，在定价时就难以给出有竞争力的价格，在区域竞争中就将处于劣势。而销售竞争不利将直接导致企业核心竞争力降低。

二、持续发展能力降低。现代企业竞争，拼的是速度，快速销售是企业持续发展重要保证。开发商一旦将销售外包，则其销售速度必将因成本高企而严重受阻。这样，开发商的持续发展能力降低是必然结果。

三、美誉度将严重受损。开发商一旦将销售外包，销售执行过程就难以控制，房产经纪公司的种种恶行将难以避免。而对于消费者而言，他们往往将某个楼盘所产生的销售行为视同开发商所为，这样，开发商的美誉度将会严重受损。

四、执行力将大打折扣。从企业内部管理的角度来看，统一的管理流程利于增强执行力，而一旦将销售外包，则销售环节的管理将与本企业产生脱节，这样，在企业做出某项决策时，销售团队的领会和执行都将大打折扣。

五、项目推进速度受阻。一个项目结束后，房产经纪公司也将退出，而再推新盘时又要物色房产经纪公司介入，团队之间的磨合、潜在客户资源累积都将从零开始。这样，开发商的项目推进速度必将受阻。

六、股东权益将受损失。在房屋成本构成中，房产销售环节的成本占据较高的比例。一旦销售外包，则成本必将大幅增加，而成本的增加必将以利润降低为代价，这样，股东权益必将遭受损失。

七、企业人才结构失衡。在房产开发企业大多设立销售部，设立销售总监甚至销售总经理职位，可从实际运作来看，由于销售外包，销售管理人员沦为超出销售之外的联络人员。这样，对于开发商而言，其人才结构将严重失衡。

八、品牌形象将受影响。在销售执行过程中，经纪公司在利益驱动下往往难以做到诚信经营，加之，不同的房产经纪公司在运作项目时的风格及方式方法都将各异。这样，开发商将难以确立统一、持久、良好的品牌形象。