房价推高地价还是地价推高房价
摘要： 关于地价与房价的关系,理论界观点分歧甚大，深究地价和房价谁带动谁的问题，就像无意纠缠鸡生蛋还是蛋生鸡的问题一样。本文对对地价与房价的关系进行了Granger因果关系检验。随后又关注昆明市基准地价对房价的影响。最后，结合宏观政策状况,对房价和地价进行总结。
关键词:地价 房价 Granger因果关系检验 基准地价
关于地价与房价的关系,理论界有三种观点:地价决定房价。这种观点从成本的角度,探讨了房价的构成,认为土地成本上升是房价上涨的主要原因之一。房价决定地价。房价上涨增加了对土地的需求而导致地价上涨,地价是房价的结果,不是房价原因。地价与房价相互作用,存在相互制约的关系,抑或称“两者呈正相关关系”。关于两者相互作用方式及效果,学界也是见仁见智。
关于地价与房价的因果关系问题,争论分歧甚大,究其原因,认为主要有:复杂的利益格局和不同的利益诉求。如开发商为追求利润最大化,可能会夸大地价对房价的作用,甚至“强加给招拍挂制度以莫须有的罪名”。研究对象的复杂性与差异性。研究方法的局限性。一方面,定性的研究方法多,定量研究少。由于定性研究中难免带有研究者主观色彩,可能造成结果的偏差。另一方面,定量研究的结果也可能有不确定性。采用的Granger因果关系检验中,滞后期为2、3、4,滞后期偏少,且检验结果不具稳定性;而且,其样本数据为全国的数据,由于全国不同地域、不同城市房地产市场的巨大差异,其研究结果难以令人信服。
假定与检验规则
假定当前的地价(LP)与自身以及房价(HP)的过去值有关,而房价(HP)与自身及地价过去值有关。检验要求估计以下的回归:
统计结果分四种情形:若“(1)式”中滞后项HP系数的估计值满足∑αj≠0,且“(2)式”中的滞后LP系数的估计值满足∑δj=0,则表明有从HP到LP的单向因果关系(unidirectional causality)。若 ∑αi=0,而∑δj≠0,则存在从LP到HP的单向因果关系。如果∑αi≠0,且∑δj≠0,则表示房价与地价有双向(bilateral)因果关系。若∑δj≠0,且 ∑i=0,就表示两者之间各自的独立性(independence)。
对房价是否为地价的原因,假定H0∶∑αi=0,即滞后HP项不属于此回归。用F检验:
式中,RSSR为当前的LP对所有的滞后LP项作回归分析,所得到受约束的残差平方和;RSSUR表示对“1式”作回归,得到的残差平方和;m等于滞后项的个数;k是“1式”中待估参数的个数。
若在选定的显著性水平上计算的F值超过临界F值,则拒绝虚拟假设。
同理可检验地价是否为房价的原因。 转贴于 中国论文下载中
地价对房价的影响
理论上,从开发商成本的角度分析,地价是房价的组成部分之一,自然会影响房价。但是,从以上的统计 结果中,我们了解到地价的增长是相对平稳的,而房价的变动幅度相对较大,并且短期内地价对房价虽有显著的影响,而在长期,地价对房价无显著影响。究其深层次的原因,笔者认为主要有:预期依赖于当前价格。换句话说,当前或近期地价对房价预期的影响大于过去地价的影响。当前地价上涨时,会形成未来房价上涨的预期,作为开发商,此时会选择减少当前的住房供给;作为个人住房需求者或投机者,会选择在当前购进住房。住房市场上供给的减少与需求的增加,必然会引起当前房价的上涨;由于信息是不完全的,这种不确定性导致预期有较大的差异,相应地,其影响效果也会有较大的变动幅度。住房政策对房价的综合影响。现行住房政策的长期目标是实现“居者有其屋”与房地产业的持续稳定增长,前者即暗示人们多多进行“居住储蓄”,对房价的上涨有促进作用;而对后一目标而言,由于住房需求对政策的弹性很大,政策的力度、作用时间不易把握,导致政策的频繁调整,这些调整在短期内会扩大预期的变动。开发商的土地储备。现行的土地政策不鼓励开发商储备土地,如“收回限期内未开发土地”、“行使优先购买权”等,这些政策随时间有“从严”的趋势。在地价上涨时,短期内出于价格进一步上涨的预期,开发商会选择持有土地,从而产生与土地政策作用方向相同的效果(Raymond,1998),进而扩大了地价变化对房价的影响;而在长期,因为政策的限制,开发商不得不出售土地或进行开发,在一定程度上缓解或抵消了地价变化对房价的影响。
房价对地价的影响
从土地出让市场中价格形成过程来看,地价依赖于出让方式、竞争程度,以及开发商的“底价”,底价可用下式表示:
底价=预期收益-除土地外的开发成本-最低利润
该等式右边后两项不变时,土地受让方的出让底价由预期收益决定,由于预期通常根据当前的房价作出,当前的房价对地价有直接的影响,这一结论与Granger检验结果基本相符。
当土地开发成本发生变化时,对垄断竞争市场而言,土地成交价格界于政府出让底价 与完全竞争市场中开发商最高底价之间,而且,随着土地出让市场中需求竞争程度的增强,价格越接近后者,由于利润空间减小,房价变化对开发商预期收益的影响下降,相应地,房价对地价的影响也越弱。Granger检验结果显示,短期内房价对地价的影响,相对地价对房价的影响较弱,其中一个原因就是武汉实行了招拍挂出让制度,在土地出让需求方中引入了竞争机制。
从土地供应政策来看,“严把闸门、地根从紧”是总趋势,“六项清理整顿”、“三个暂停”、“冻结”等政策的干预,直接导致建设用地供应中存量土地比率不断增加,由于存量土地的获取成本相对较高,导致土地价格的上涨。而相对房地产市场而言,土地供应由政府垄断,在“保持地价稳定增长”的目标下,通过土地储备供应这一“水龙头”,可及时调控土地价格水平,因此,其调控方式更灵活,调控效果也更易于控制。从这一意义上讲,统计检验结论“地价变动幅度较小、短期内地价受房价变化影响较小”是必然的。
来看一下昆明市最近的基准地价调整会对房价造成多大影响
5月9日，昆明市对土地基准价格进行第四次调整。定价低于现有市场价
对工业用地影响较大
目前，昆明的房地产价格仍处于稳定状态。虽然有的地区房价有所上涨，但三环外，以及二环和三环之间的房产价格都在上下浮动；而且今年一季度的房产交易量也不高，整体比较稳定。
调整土地基准定价对商业用地价格，对商品房的房价都不会产生较大影响。影响较大的是工业用地，因为基准定价上升后，要求开发商提高土地的综合利用率，这在一定程度上将增大开发商的成本。
加重房价上涨预期
次对基准地价进行重新定位，对房价实质上并没有多少影响。现在所有的经营性土地都按照“招拍挂”程序出让，调整土地基准定价与土地价格之间并没有必然联系。地价和房价上涨最终还是要靠市场的供需状况来决定。但对于老百姓来说，此次重新定价由于调高了土地成本，肯定会在心理上加重对房价上涨的预期。
房价与地价相互依赖于当前价格与政策,如果当前的价格在理性的范围之内,那么,政策的取向应促进人们形成“房价与地价稳定增长”的预期。因此,在实行宏观调控政策的同时,应多采用内生的政策工具,并逐步减少调控频率与幅度。如果开发商不进行土地储备,则政府通过土地储备来调控房价的力度可适度减小。从这一意义上说,继续强化对土地投机的抑制政策,可相应减少政府用来“熨平市场”所需的土地储备量,以缓解土地储备资金不足之困。