思考大于市场（下）
                   ——09年昆明房交会总结

第二部分  参展项目及效果分析

一、销售及价格

本次展会在售楼盘价格与展会前相比都没有做出调整，多数只是采取加大优惠及推出特价房源进行了变相降价措施，但这也仅是针对部分较差房源而做出的，以达到吸引消费者、提高楼盘现场人气。本次房交会上参展的项目有21个处于形象展示期和蓄水阶段，产品及价格确定了的项目有20个。

本次上展会的楼盘中，有21个项目价格未定，大量的楼盘只是展示，具体产品也未定。这也给本次展会带来一个信息，未来供应将会非常大，写字楼、商业未来的供应量也将加大。目前旧改项目展示的有2个，未来旧改的综合体将是昆明楼市的一个主旋律。当然，呈贡新城周边区域未来供应将非常大，这次展会上推出的新城艺术港，就是集洋房、别墅、小高层的中型项目。

从上展会的楼盘来看，住宅项目有29个，城市综合体5个，商业项目5个，写字楼3个。

这里值得一说的是，写字楼项目虽然才有3个，但城市综合体大多都配比写字楼。与去年的春交会与秋交会比，写字楼的比例大幅度增加，未来写字楼市场供应量将还会大幅度增加。

从楼盘项目物业类型上看，涉及独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅、花园洋房、退台洋房、商务公寓、商务会所、多层住宅、小高层住宅、高层住宅、写字楼、酒店、商业街铺、集中商业、主题商业、休闲旅游度假小镇等多种类型；从产品供应尺度上看，不管是90平米以下的小户型，还是90平米以上的大户型，均有较大放量；本次房交会普通住宅推出较多，大户型及别墅类产品比重较往年明显减少。

这次房交会上，低密度物业展示的不少，其中带有别墅或别墅项目的项目达11个，占展出项目的10%。当然，这些项目主要位于昆明的市郊（二环外，大多在三环外）及地州。

这次参展的楼盘中，只要处于二环内的项目，基本上为综合体项目，住宅、商业、写字楼、公寓以及酒店等物业配比 ，这也可以看出一个现象，未来二环内综合体供应将大幅度增多，其中商业、写字楼供应量与需求量之间，存在一定程度的比例失衡。

从价格来看，住宅的单价在2700-13000元之间。其中郊区的几个项目，新城艺术港、蓝苑静园起价在3000元之内。这两个项目位于新城、经济开发区域。而其他公布价格的大多为在售项目，价格与展前价格变化不大，做出的只是优惠活动方面。

二、活动

这次春交会上所参展楼盘举行的活动大概有4种，一是吸引人气的，一是品牌提升的，一是成交优惠的，一是积累客户的。其中一些品牌开发商也有4种活动都采取的，比如银海，在积累客户，促进销售，品牌提升及人气提升上都采取了不错的活动。

吸引人气的活动主要有表演、送礼品及购物袋等，提升品牌的有摄影展、家居展、品茗等活动，积累客户的主要有买卡赠礼，招募会员等活动，成交优惠的主要有房交会期间购房者优惠点及优惠政策等。

三、优惠措施

多数楼盘都会借助房交会这个契机推出不同的优惠措施，开发商借助这样一个集中展示的平台促成消费者的购买欲望。但从此次春交会现场各楼盘优惠促销的效果来看，促销对心意的楼盘还是起到较好的效果。

四、成交情况

本次房交会，在售楼盘仅占参展楼盘的一半左右，而在房交会区间，成交情况也一般，其中90%在售楼部成交，仅有10%是在会展现场成交的。现以昆明市中心区的有较大影响的楼盘为例，分析房交会成交的情况。

这六个楼盘在房交会期间销售情况比较理想，其中一点重要因素是目前6个楼盘都以准现房销售，而今年的新盘以准现房销售的相对较少。在价格经过长时间的调整后，目前的价格相对来说还是能够得到部分客户的认可。而盛高大城销售最好，主要是可选房源较为充沛，楼盘封顶断水，外立面及样板房都有一定得吸引力。上东城施工速度快，价格相对之前有所调整，再加上房交会期间的优惠活动，故成交情况较好。俊发的两个在售项目金色和星雅房交会销售情况也比较好。随着得胜家居的入住，金色人气得到一定得提升，而产品也以准现房销售，价格也能保持在客户能接受的范围。星雅主要表现在客户的积累上，以前观望的客户目前大多选择出手，而房交会期间购买有礼，也促进了项目的销售。

但是，只得一提的是，并非所有上房交会的楼盘都能有较好的销售，目前客户大多以产品为王，性价比好的产品，在房交会宣传及优惠下能促进销售，而性价比差的楼盘，房交会则只能是宣传而已，很难达成成交。

本章小结

u  旧盘重在销售，新盘重在展示。

u  在售项目在展会前与展会上公布的价格前后变化不大，只是展会上优惠较多。

u  准现房的项目销售情况较好。

u  客户对产品、品牌、现房等都有较大的认知，更为关注的是项目的实际情况，而非宣传信息。

u  旧改项目受到关注的程度较高。

第三部分   2009年昆明房地产市场发展区域分析

一、春交会参展项目的区域分布

房地产是不动产，房地产经济是区域经济，所以说，房子落地的区域是决定房子价值的重要因素。就昆明而言，由于长期以来呈现的单中心的发展模式，造成了一环位置优于二环，二环位置优于三环的状况。

本次昆明秋交会参展项目中，昆明地区楼盘37个，占比为88%，其它地州共5个，占比为12%。下面将首先对地州项目的参展情况进行简要的探讨，随后在针对昆明地区各区域市场进行分析。

本次房交会参展项目分布的地州只有大理、红河和曲靖。在各地州参展楼盘的数量对比上，大理以3个楼盘的数量雄踞榜首。

地州的参展项目主要是休闲度假及旅游商业为主，州市旅游业的发展和寻找旅游业发展的机遇是推动地州项目参与昆明房交会的首要原因。随着云南旅游大省向旅游强省思维的递进，随着旅游产业带动经济快速发展的实现，各地州以旅游为主要题材的房地产项目悄然兴起，成为新一轮房地产投资的兴奋点。地州项目凭借着自身得天独厚的自然资源和人文环境优势，将会以更为丰富的投资选择诱惑着与会的投资者。

本次房交会上昆明地区的参展楼盘项目有两个重要的趋势性的变化。第一是主城参展项目区域的转变，第二是郊县和周边项目开发趋势的显现。

首先，昆明中心区二环内项目大增，占昆明项目的三分之一左右，其中大多为旧改项目，以住宅、商业、写字楼等物业为主。随着昆明城中村改造力度的加大及改造的推进，未来昆明中心区将是昆明房地产物业供应的主要区域。

而远郊楼盘、滇池区域楼盘及东南板块楼盘的增多，则可以看出昆明发展的多点模式显现。远郊主要以呈贡为主带动周边区域的开发，也就是新城开发带来的开发趋势。而滇池板块则是区域开发的后期，目前滇池板块可开发土地日益减少，未来供应将逐渐减少。而东南板块则可以看出昆明主城区与新城区之间的区域得到开发的现象。随着新城建设及旧城改造的实施，中间区域的第三地带将得到发展的机会，而东南板块这次房交会参展只是开发趋势下的冰山一角。

中心区二环内，本次房交会上参展最多的是俊发的项目，俊发本次带7个项目亮相房交会，09年的中心区域的供应俊发将占较大比重。而银海则是在售的三个项目，奥宸（金宸）本次也推出了世纪半岛最后一期和新亚洲体育城对面的奥宸·橙郡。长基地产本次携3个未售项目参展。可以看出，随着旧改及新城建设，品牌开发商的优势越来越明显，开发经验，品牌认可，资金积累等都是市场竞争中的重要因素，而品牌开发商越做越强，兼并将是未来房地产行业发展的趋势。

第四部分 昆明房地产现状及发展

一、区域及开发

城中村改造项目逐渐增多。本次房交会，城中村改造性质的参展楼盘增多，且这类楼盘有个特点，就是大多不是纯住宅或者纯商业，而是以住宅、商业、写字楼等为一体的综合体性质出现。这些项目在展会上大多都是展示形象，在售的较少，随着城中村改造的进一步实施，未来这样的项目还将大量增加。

新城及第三区域开发加大。呈贡新城本次虽然才有两个楼盘参展，但未来供应增大将是不争的事实。这次参展的楼盘目前都处于形象阶段，规模为中大型楼盘，未来供应将非常大。第三区域参展的楼盘有4个，在售及未售项目都有，在新城还没有发展起来的时候，第三区域得到了发展，开发量将有增无减。

品牌开发商优势开始显现。这次展会上，俊发、银海、奥宸、长基等开发商携多个项目参展，且所属项目不论规模还是区位都相对不错。随着旧改及土地的招拍挂，品牌开发商不论是在资金、开发经验、品牌认可等方面都有着较大的优势。

二、供应及需求

仅作展示的楼盘较多，下半年供应量大。本次房交会未售仅作形象展示及积累客户的项目占所有展出楼盘的一半左右。这也说明，在下半年，这些楼盘都有可能上市开盘，那么供应量将会非常大。

中心区集中供应，周边区域性开发。本次春交会上，中心区二环内有12个项目参展，其中8个为未售项目。中心区未来集中供应的趋势已经显现，而周边区域性参展楼盘较多，比如第三区域及滇池板块，在售及未售项目较多。

写字楼、集中商业项目供应增多。本次房交会，纯写字楼参展的有3个，而带有写字楼的综合项目有6个。这是近些年房交会写字楼参展之最，其中大多分布在中心区域内。集中商业也随着综合体等的出现大量涌现。未来写字楼和集中商业竞争将非常激烈。

部分楼盘仅做展示，探底昆明楼市。本次参展楼盘中，有将近一半是未售项目，更有部分项目只是在土地平整阶段，房交会只是展示而已。这是由于这些项目的部分开发商见今年年初昆明楼市出现“小阳春”，探底楼市，如果情况好就在下半年推出项目，如果形势不好则往后推。

三、价格及产品

下半年价格平稳是主旋律，优惠是手段。影响价格波动的因素有很多，主要有经济形势、政策调控、区域需求、区域供应、地价、建筑成本等。昆明实质上受经济危机影响较小，影响更多的是消费信心。但供需对昆明的影响较大，昆明目前的经济、产业、人口导致昆明需求相对大城市来说，要有限得多。目前昆明楼市价格、供需等关系基本稳定，价格不会有太大变动。优惠手段及措施是一些常见的手段。

昆明基本进入准现房时代。目前在售项目销售较好及春交会期间销售较好的楼盘大多为准现房。随着楼盘开发周期的拉长及销售期的拉长，期房到准现房及现房的趋势是必然。当然，客户的需求也导致了期房向准现房的转变。

客户更注重产品本质。从房交会受关注度及成交楼盘来看，客户更看重楼盘的品质及产品的自身。准现房及准现房内的样板房对客户的打动性还是很强的。而品牌开发商之所以受关注度，无非看重的也是楼盘的品质和产品的本质。

至祥研究中心

2009年5月4日