物业税难以遏制炒楼和高房价
――驳牛刀《物业税是遏制炒楼的法宝》鬼话篇

文/赖瀚林

最近物业税在网上被炒得沸沸扬扬，有人冷眼旁观，有人高唱赞歌，有人怒掷匕首，地产江湖上一片刀光剑影，热闹纷呈。

各位看官，物业税不是空穴来风，从2005年到现在已经喊了好几年了，为何一直滚雷不断，不见雨下？ 开征物业税犹如拔出萝卜带出泥，下面还有错宗复杂的泥土根系，涉及面广，各种利益纠缠，且关系民生，谁敢轻易下手？

这次国务院在5月25日转发国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中明确提出要“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。请注意，用词是“研究”，不是“决定”开征，这意味着，争了好几年的物业税，这次中央也仅仅是才真正纳入研究课题，而非执行层面。

为何舆论对物业税如此敏感？因为这里面涉及到土地出让金、房价、民生、中央税收、地方财政等太多的二元悖论。不理顺这些关系、不平衡这些矛盾，物业税将寸步难行。而一帮大师和专家们像朝鲜挟着核导弹找到了自卫的武器似的兴奋不已，以为“物业税”真的是钦赐尚方宝剑，可以解决房价虚高和恶性炒房的问题了，这真是一派胡言。

一边是以牛刀为首鼓吹“物业税是遏制炒楼的法宝”论；一边是易宪容之流高唱“物业税可以降低房价”的赞歌。网逛一下，发现受此论调影响的网友还真不少，一大批草根英雄们纷纷举旗呐喊为牛刀助威，而更多的消费者则宁愿相信易宪容“物业税可以降低房价”的鬼话，准备傻等房价降下来后再买。我不敢说两位大师无知，本来不想来掺和，看到这两位大师级人物在那里误导舆论，我实在忍无可忍，决定斗胆出来也放一回屁。

第一句鬼话：牛刀之《物业税是遏制炒楼的法宝》

牛刀先生在其博客中不仅大谈物业税可以遏制炒楼，而且认定这是个不二选择的法宝。这个观点听起来貌似强大，实则幼稚可笑。请问物业税何以来遏制炒楼？且看牛刀先生的推理。

“小阳春入市的炒房客，不可能能在半年内顺利出手，而半年后物业税的开征，将迫使炒家割肉。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。我分析中国物业税的征收办法，可能有这么几种，按其他国家征收的税率分析，中国物业税的征收将在1%至3%。”

很显然，牛刀先生认为政府征收高达1%至3%的物业税会让投资者望而却步，并迫使炒家会忍痛割肉，从而推断出“物业税是遏制炒楼的法宝”。说实话，我是很佩服牛刀在地产界敢丢飞镖敢破口大骂的勇气和执着的，但现在却为牛刀这种近乎天真的观点感到吃惊。

这里面有几个行不通。首先我认为征收1%至3%的物业税是典型的崇洋媚外心态在作怪，一帮猪脑子专家们只看到美国、澳大利亚、新加坡等国家征收物业税的常态，一个劲的嚷嚷要“与世界接轨”，厚颜无耻的叫嚣这是“世界经验，国际通行”。却对这些国家与中国在社会福利和社会保障方面强大的差距视而不见，在中国，残酷的生存压力逼着我们不得不替自己的后半生作更多的考虑，我们根本不能指望中国混乱的社会保障制度会对我们的后半后有所造福（拿百姓的社保基金炒股的事您听的还少吗？）子女读书、医疗、住房、养老等沉重的负担是压在中国人民头上的四座大山，在股市沦为鱼肉屠宰市场后，对于缺乏其它可靠投资渠道的中国老百姓而言，房子就成为大多数人寻求安全感的一种无奈选择，理解了这点，也就对“人为刀殂我为鱼肉”的高房价市场下通宵达旦抢购一套房子的现象见怪不惊了。

说了那么多废话，众看官应该知道我想说什么了。为何房价越高老百姓越要抢？那是基于一种对未来的恐慌，对自身安全的一种恐慌；为何房价越跌越不敢买？那是基于对政策的恐慌，对开发商和政府的不信任恐慌。孟子曰：有恒产者有恒心。“养儿防老，不如买房自保”，拥有一套房子甚至多套房子仍然是大多数中国老百姓觉得最安全的传统投资手段和资产保值增值的方法；所以，言归正传，高房价和高物业税并不能吓退投资者，如果政府坚决不正本清源对房价进行管治的话，如果中国的社会保障制度还不能做到人人老有所养的话，那指望利用物业税来遏制炒楼和高房价的想法就根本是扯蛋。而在这场物业税之争中，最直接的受害者，主要还是那些刚需置业家庭。按牛刀的建议：90平方米以下小户型普通商品房征收1%；自住型只有一套住宅的家庭征收2%；二套以上的征收3%。这种建议显然是极不符号中国国情，极不具可操作性的。且不说二套以上征收3%，笔者认为自住型的只有一套住宅的家庭征收2%简直是土匪和国民党的所作所为，如果每年征收2%，这又将在医疗、子女读书、住房、养老四座大山之上给老百姓再添新的重压，而对于大多数工薪家庭而言，那意味着只有死路一条，各位应该明白我说的什么意思。特别是那些好不容易付了首付月月交月供的年轻人，突然凭空增加一个物业税，那简直是拿刀子捅他的心脏。其次，二套以上的征收3%也不合理，按目前的水平，拥有两套住房已成为大多数中国家庭的资产常态，大多数家庭就指望着靠这第二套房子出租来维持养老了。你这不是把人家往绝路上赶吗。因此搞不好，物业税的征收最后极有可能演变成一种制度的合法“屠杀”（绝不是耸人听闻）。依我的建议，应该在第三套住宅上动心思。有时侯，国际通行经验不一定在中国就能通行。从政治体制到经济体制，无不如此，当局须慎重。

同时在“要死一起死”的投资从众心态下，中国大量汹涌的民间资本无处可去，只会流向房地产，在不知将来何种结局的前提下，一种普遍的侥幸的心理会刺激更多的投资者和炒楼者以身试“法”，反正“要死一起死”，政府总不能不让老百姓活。就像当今“野火烧不尽，春风吹又生”的“小产权房”一样，国土局三申五令小产权房违法，要坚决制止，但各地的小产房市场依然葱葱郁郁，深圳还率先搞出小产权房准生证，在越来越来庞大的小产权房消费者阵营既定事实面前，看你政府如何收场！我就不信在“和谐社会”的幌子下最后政府会一棒子全部打死，所谓法不责众，所以如果要解决这庞大的小产权房遗留问题可是件非常伤脑筋的事。这就是当今小产权房屡禁不止的根本原因。我敢打赌，在土地可流转已成法律明文后，小产权房会更加肆无忌惮，最终会形成农村包围城市之举。同样这种高物业税的征收如果不契合中国老百姓的真实状况、不考虑中国具体国情，到最后可能就真的是“要死一起死”，本来是想喷药杀死房间的蟑螂，结果连房间里睡着的婴儿也无意间一起毒死了。房地产市场将再次陷入萧条。

我不否认，征收物业税可能会对投资者和炒家造成打击，甚至是致命的，但对于中国太多闷声发大财的有钱人和前赴后继需要洗钱的贪官群体，这种打击是微乎其乎的。从市场的数据来看，政府高级公务员和有钱人最受高端物业的青睐。这种物业税成本，对于他们来说，简直是九牛一毛。因此在物业税面前，投资者和炒楼者不会将这种物业税成本转嫁给租凭者和下一个买家吗？举个简单例子，我投资一套写字楼，如果物业税征收3%，我就会在房租上加上这3%的成本，市场肯定都会这么做，租客没得选择，只能忍痛接受，最后他为了减少损失就会将这种成本一级一级的往下游链条上转移，最后形成恶性循环，这种结果对经济的反作用力是相当有杀伤性的。最后这种无意识的结果，只会导致二手房的价格暴涨。

其次，物业税的征收并不能改变目前土地出让金的方式和出让成本。大多数专家们认为“土地出让金从一次性征收改为物业税逐年缴纳，从而带来房价下降”，甚至“开征物业税后，至少可以将现行房价降低10%―20%，降价幅度最高甚至可达35%以上”的说法在坊间广为流传。这其实是一厢情愿的想法和自作多情。

日前，财政部、国家税务总局和国土资源部的官员在多个场合表示“正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性交纳土地出让金”，这真是给那些认为“物业税出台后房价会大幅下降”的民众一个当头棒喝。这就意味着，土地出让金是土地出让金，房价是房价，物业税是物业税，你别指望物业税的征收可以降低房价了，政府压根儿就没想过要通过物业税来降低房价。除了发泄对物业税的不满和对政府的怨愤，你只能嗟叹你为什么没有生在美国，为什么不能像明星一样一有钱就移民国外了。

实际上，房价的走高并不完全取决于物业税，单凭简单的物业税是根本扭转不了房价虚高趋势的。一直很奇怪的是，中央为何不拿助推高房价的开发商和地方政府小试牛刀？却要刀刀砍向老百姓？在GDP以房地产为纲的基本国情不可能改变的情况下，土地一直是地方政府的小金库，通过拍卖和一次性交纳出让金而获得可观的财政收入。而地价仍然占到房价成本的30%左右，绝不是像易宪容之流鼓吹的不到10%。只要不改变土地出让的方式，只要没有对开发商暴利空间的法律约束，物业税的征收只会加深和激发更大的社会矛盾。