新年以来，各地房地产业的销售行情一路飘红，胜利的喜悦在一线城市、二线城市及其他各大中城市延续，开发商忙于推出房源，加推、应市急推、1小时售罄等字眼跃然纸上，而且很少看见优惠类信息，购房者忙于看房，于是，排队取号、通宵等房等现象再次出现，土地出让行情一路飘红，新的地王隔夜间就再次被刷新，全国上下得出结论：房地产业已经复苏。

其实，房地产业目前的销售态势是国家宏观调控的结果，不是正常的市场行为，当前这种行情能否持续取决于开发商行为、媒体引导和政府的下阶段调控政策。

我们首先分析以下造成当前行情飘红的原因。

政府的07年宏观调控政策，使大量的刚性需求被长期压抑，刚性需求往往是市场需求的先锋队，只有他们被释放，然后才会有改善性需求的激发，最后就是投资需求的产生，07年的宏观调控加上08年的金融危机使刚性需求被遏制，从而使房地产业在08年步入全面冬季，步入新年以来，在开发商各种较大幅度优惠政策的刺激下，特别是一些楼盘的低成本营销价格的带动，部分刚性需求被逐渐释放，当市场被慢慢激活以后，开发商的优惠活动逐渐减弱或者取消，放眼目前的房地产项目，打折类信息已经很少，而且力度非常小；

媒体的正面引导，国家为了保8%的年度经济指标，对媒体也提出了新的要求，必须从正面引导房地产业的发展，杜绝虚假报道，于是各地媒体也开始了为房地产业造势的工作，我们都明白，媒体的威力是巨大的，其制造的舆论效果当然也是显而易见的，我们仔细观察各大媒体，春节以来全部都是房地产业的利好消息，一是为了响应政府号召，另外一个方面就是没有房地产业的复苏，就没有媒体行业的利润，为了自己的利润，能不为自己的伙伴呐喊吗？

国家系列政策的刺激，国家09年采取的积极财政政策和适度宽松货币政策对房地产业的带动是立竿见影的，这次又针对固定资产投资降低自有资金比例，更是在购房者看来，房屋可能真的快供不应求了，国家就在降低开发门槛，保证市场供应，再不买，就真的要大涨价了，于是买张不买跌的心理导致市场进一步走强，其实，国家降低自有资金比例的最主要目的是通过投资保证年度经济指标的实现，而不是助长房地产价格。

通过以上分析可以看出，一系列的措施导致房地产业出现了春天，为啥说不正常呢，因为只有开发商的价格降到合理范围后导致的市场回暖才是正式的回暖，而房地产价格尽管经过08年的洗礼，但并没有出现明显的普遍性的下降，价格没有下降，行业在回暖，典型的非常规！这种现象不是市场行为的结果，而是外力推动的结果。这种行情是政府最急于看到的，因为作为支柱产业，必须实现一定程度的繁荣，才能保证年度8%的实现，从这个层面说，国家也正在密切关注房地产业的走势，一旦其对年度经济指标的贡献能保证经济指标的实现时，国家肯定将很快对其进行降温，而根据国家历来的经济走势，第三季度的九月份将基本定性09年的经济增长指标，那个时候，国家就会根据年度经济指标的运作情况深度评估房地产业的下一步走势，因此，我们可以肯定的说，9月以前的房地产业将始终是“阳光灿烂”，各项目也应加紧在此时间段加快工期、加推房源。9月份以后的房地产业需不需要调控、调控力度咋样完全取决于第三季度的国民经济数据。

所以，各开发商应加速出货和清货，说到这里，房屋的价格上调是正常的，但一定要与公司的资金回收计划相结合，调价的出发点应该是快速销售而不是为了赚取更大利润，换句话说，调价只能是作为营销策略，而不能作为追逐利润的出发点。

易朋文

2009-6-18